Hipoteka bez etatu jest możliwa

Zdolność kredytowa to główny czynnik wpływający na to, czy, na ile i z jaką marżą bank udzieli klientowi kredytu. Wpływa na nią wiele elementów, m.in. wysokość wkładu własnego, osiągane dochody i suma miesięcznych wydatków oraz liczba osób na utrzymaniu.

To jednak nie wszystko. Bo na wymagania stawiane kredytobiorcom wpływa także rodzaj formy zatrudnienia i jego długość.

Mniej stabilne dochody

Najprzychylniej banki patrzą na kredytobiorców, którzy są zatrudnieni na umowę o pracę na czas nieokreślony. Takie osoby to najbardziej pożądani klienci, ponieważ mają stałe źródło dość pewnych z punktu widzenia banku dochodów. W przypadku kredytu hipotecznego jest to szczególnie istotne, gdyż chodzi o bardzo dużą kwotę i długi okres spłaty.

W wielu bankach już po trzech miesiącach od podjęcia pracy osoba zatrudniona na umowę o pracę będzie mogła się starać o kredyt hipoteczny. W przypadku zatrudnienia na czas określony banki zwykle wymagają odpowiedniego okresu, zwykle kilku- lub kilkunastomiesięcznego do wygaśnięcia umowy.

W gorszej sytuacji są osoby niemające umowy o pracę i będące zatrudnione na podstawie tzw. umowy śmieciowej, czyli umowy zlecenia lub o dzieło. Czasami mają nieregularne dochody: są miesiące, w których zarabiają dużo, i takie, gdy znacznie mniej. Nawet jeśli co miesiąc otrzymują taką samą czy zbliżoną kwotę, to i tak tego typu praca uznawana jest za mniej stabilną.

Szacuje się, że w Polsce milion osób pracuje na podstawie takich umów, co nie zawsze wynika z tego, że pracodawca nie chce podpisać umowy o pracę: z umów o dzieło chętnie korzystają np. architekci, muzycy, programiści czy dziennikarze. Jest to dla nich korzystne, bo dzięki 50-proc. kosztom uzyskania przychodów płacą niższe podatki.

Ta podatkowa kwestia odbija się jednak negatywnie w razie chęci zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego. Umowy o dzieło z 50-proc. kosztami uzyskania przychodu są najkorzystniejsze podatkowo, ale to sprawia, że niski jest dochód wykazywany w PIT, a więc i podatek dochodowy, lecz niski dochód obniża dostępną kwotę kredytu.

– Na szczęście część banków prosi o podanie rzeczywistych kosztów, co sprawia, że dochód przyjmowany do obliczania zdolności kredytowej jest zbliżony do tego, który faktycznie wpływa na konto. Dużo jednak zależy od podejścia banku – wskazuje Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

Bez gorszych warunków

Z naszej ankiety przeprowadzonej wśród największych w Polsce banków udzielających hipoteki wynika, że w większości z nich klienci pracujący na podstawie umowy o dzieło lub zlecenia mogą się ubiegać o kredyt.

Jednak taka procedura wymaga dostarczenia znacznej liczby dokumentów potwierdzających dochody. Mogą to być np. umowy lub rachunki z ostatnich 6 lub 12 miesięcy. Za taki okres bank może też wymagać wyciągu z konta, na które wpływa wynagrodzenie. Czasami bank wymaga też dostarczenia PIT-u lub zaświadczenia o dochodach, które powinien wypełnić pracodawca klienta.

Jakie jest podejście poszczególnych banków do tej sprawy? PKO BP, największy bank w Polsce, informuje, że może udzielić takiego kredytu klientom, którzy nie posiadają umowy na stałe.

– W przypadku kredytów hipotecznych dokumentowanie dochodu odbywa się na podstawie dokumentów finansowych określonych przez bank i weryfikacji kryteriów stabilności źródła dochodu. Uwzględnienie dochodu z tytułu umowy o dzieło lub zlecenia jest możliwe, gdy dochód uzyskiwany jest minimum od 12 miesięcy. Istnieje możliwość sumowania okresów przy uzyskiwaniu dochodu z danego źródła – informuje Iwona Radomska, ekspert PKO BP.

Dodaje, że przedstawicielom wolnych zawodów, freelancerom, artystom czy innym pracującym na podstawie umowy o dzieło lub zlecenia, oferowany jest kredyt hipoteczny na standardowych warunkach, biorąc pod uwagę marżę, wymagany wkład własny czy ewentualne dodatkowe zabezpieczenie. Warunki otrzymania kredytu nie są zaostrzone.

Także Santander Bank Polska udziela kredytów hipotecznych na podstawie dochodów z umów zlecenia lub o dzieło. – Minimalny okres uzyskiwania tych dochodów wynosi sześć miesięcy. Dochód musi być potwierdzony w minimum 70 proc. przez PIT za rok ubiegły. Jeżeli wnioskodawca nie dysponuje ostatnią roczną deklaracją podatkową, nie może być kredytobiorcą. Dla tego rodzaju dochodów nie ma dodatkowych wymogów pod względem marży lub większego wkładu własnego. Bank nie stosuje również dodatkowych zabezpieczeń w takim przypadku poza standardowymi, wynikającymi z wewnętrznych regulacji – informuje Ewa Krawczyk z biura prasowego Santandera.

Także Pekao przyjmuje do oceny zdolności kredytowej dochody z tytułu umowy o dzieło lub zlecenia. – Nie uzależniamy oferty produktowej kredytu mieszkaniowego ani nie wymagamy spełnienia dodatkowych warunków w zakresie zabezpieczenia czy wyższego wkładu własnego przez osoby nieposiadające umowy o pracę. Każdy wniosek rozpatrywany jest indywidualnie na podstawie przedłożonych dokumentów finansowych i nieruchomości – mówi Anna Markowska z Pekao.

Samo ujmowanie dochodów ze „śmieciówek" nie oznacza jednak, że klient otrzyma kredyt i będzie on wysoki. W przypadku gorzej zarabiających klientów tak ujęte dochody w zestawieniu z wydatkami (szczególnie jeśli stosowane są 50-proc. koszty uzyskania przychodu) oznaczać będą, że dostępna kwota kredytu będzie znacznie niższa niż w razie, gdyby klient miał umowę o pracę.

Bank Millennium w przypadku wnioskowania o kredyt hipoteczny akceptuje wiele różnych źródeł dochodu, w tym m.in. uzyskiwany z tytułu umowy o dzieło i zlecenia. Warunkiem jest, aby umowy były zawarte za okres co najmniej 12 miesięcy poprzedzających złożenie wniosku kredytowego, natomiast do ustalenia zdolności kredytowej klienta brany jest pod uwagę dochód z ostatnich sześciu miesięcy.

– Źródło uzyskiwania dochodu nie ma wpływu na warunki cenowe oferty kredytu. Nie wymagamy również od takich klientów dodatkowych zabezpieczeń spłaty kredytu ani wyższego wkładu własnego – mówi Anna Meunier kierująca wydziałem kredytów hipotecznych w Banku Millennium.

Hipoteki dla osób wykonujących wolne zawody oraz zatrudnionych na umowy zlecenia lub o dzieło sprzedaje również mBank. – W związku z tym nie mamy dodatkowych wymagań związanych z zabezpieczeniem czy większym wkładem własnym lub zwiększoną marżą. Tacy klienci mogą liczyć na takie same warunki jak klienci np. zatrudnieni na umowę o pracę – dodaje Piotr Rutkowski, zastępca rzecznika prasowego mBanku.

Także w Aliorze klient otrzymujący dochód z tytułu umów zlecenia i o dzieło może wnioskować o kredyt hipoteczny.

– Warunki kredytu, takie jak marża, prowizja, wkład własny czy też rodzaj zabezpieczenia, dla klientów otrzymujących taki dochód są takie same jak dla klientów otrzymujących dochód np. na podstawie umowy o pracę – informuje Kamila Nowak z Aliora.

W niedawnym wywiadzie dla „Rzeczpospolitej" prezes tego banku Krzysztof Bachta mówił, że do tej pory bank był zainteresowany niszami w zakresie hipotek, w których nie są aktywne większe banki, takimi jak klienci prowadzący działalność gospodarczą czy osoby pracujące w wolnych zawodach, mające bardziej zmienne dochody.

– Teraz otwieramy się na niektóre segmenty, jak np. nieruchomości na rynku wtórnym w kilku największych miastach – mówił szef Aliora.

Nie wszyscy sprzedają

Najbardziej radykalne podejście do umów cywilnoprawnych ma ING Bank Śląski.

– Nie udzielamy kredytów hipotecznych na podstawie dochodów z umowy zlecenia i umowy o dzieło – mówi Magdalena Ostrowska ING BSK (bank ten jednak jest jednym z najaktywniejszych sprzedawców hipotek w Polsce).

Jeśli więc np. mąż ma umowę o pracę, a żona umowę o dzieło, to do obliczania zdolności kredytowej bank przyjmie jedynie pensję męża. Koszty życia uwzględni jednak dla całej rodziny, co sprawi, że dostępna kwota będzie bardzo niska lub w ogóle nie uzyskają oni kredytu.

Hipotek w ogóle nie udziela Getin Noble Bank mający problemy kapitałowe. A w znikomym stopniu sprzedaje je Citi Handlowy, co wynika z jego strategii.