Umowy rezerwacyjne niewarte funta kłaków?

Klienci Robyga idą do sądu. Deweloper wypowiedział im umowy rezerwacyjne mieszkań na osiedlu Yung City 2 na warszawskim Bemowie. Dlaczego? Bo nie uzyskał pozwoleń na budowę bloków. W jednym wypadku inwestycję zablokowała mu budowa metra.

Problem w tym, że ceny mieszkań poszybowały w górę. Teraz za te same pieniądze nie kupi się lokali o identycznym metrażu, takim jak rok czy dwa lata temu. Klienci Robyga chcą więc odszkodowań w wysokości odpowiadającej różnicy między ceną z daty zawarcia umów a obecną. Szanse na wygraną mają niewielkie.

Eksperci i Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) nie mają jednak wątpliwości. Jak najszybciej powinno się uregulować zasady zawierania umów rezerwacyjnych. Nie ma przy tym potrzeby wprowadzania zakazu zawierania tego typu umów przed uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na budowę.

Różne sytuacje na rynku

Dziś umowy rezerwacyjne nie mają własnych uregulowań. Ich treść może być dowolna, a obowiązujące przepisy pozwalają zawierać je nawet, gdy deweloper nie posiada pozwolenia na budowę.

– Dochodziły do nas sygnały, że deweloperzy wycofują się z umów, żeby sprzedać mieszkania drożej. Z tego m.in. powodu chcemy uregulować umowy rezerwacyjne w tzw. ustawie deweloperskiej – wyjaśnia Agnieszka Majchrzak z UOKiK.

To, że istnieje tego typu problem, potwierdza Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierowotny.pl.

– Zdarzają się przypadki żądania przez deweloperów horrendalnych kwot przy rezerwacjach, które w żaden sposób nie są chronione przez obecne przepisy – dodaje Jarosław Jędrzyński.

Pozbawia on również złudzeń klientów Robyga, że wywalczą odszkodowanie w sądzie.

– Jeżeli jedyną przyczyną rozwiązania umów rezerwacyjnych był brak pozwolenia na budowę, to szanse na odszkodowanie zdecydowanie są iluzoryczne. Wynika to z faktu, że rezerwujący wiedzieli o tym i pomimo tego zdecydowali się na podpisanie umowy rezerwacyjnej, niejako godząc się na ryzyko niedojścia transakcji kupna mieszkania do skutku w przypadku nieuzyskania pozwolenia, prawdopodobieństwo czego zawsze pozostaje aktualne – podkreśla Jędrzyński.

Masowe wypowiadanie umów to mit

Deweloperzy studzą emocje i zwracają uwagę, że zdarzają się nieuczciwi nie tylko deweloperzy, ale i klienci.

– Nie słyszałem, by nasi członkowie wypowiadali umowy rezerwacyjne. Nie oznacza to, że tego typu przypadków nie ma. Z całą pewnością nie są one na masową skalę. Oczywiście jeżeli deweloperzy tak postępuję, jest to naganne i powinno się taką praktykę piętnować – twierdzi Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Marek Poddany, deweloper, słyszał o przypadkach wypowiadania umów rezerwacyjnych z powodu wzrostu cen mieszkań.

– Ale tylko w pojedynczych przypadkach – zastrzega Marek Poddany.

I przypomina. – Umowy zawierają dwie strony. Jednak za tego typu praktyki tępi się tylko deweloperów, ale ich klientów, którzy zrywają umowy, już nie. Całkiem niedawno mój klient wycofał się w ostatniej chwili z podpisania umowy deweloperskiej. Rozumiem. Zdarza się. Ale gdybym to ja był na jego miejscu, odsądzono by mnie od czci i wiary – mówi Marek Poddany.

– Przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej to firmy deweloperskie zmagały się z problemem wypowiadania umów. Była zapaść na rynku. Ceny spadały. Klienci rozwiązywali pisemne umowy przedwstępne i szukali tańszych lokali. Wówczas deweloperzy szli do sądu. Te jednak stawały po stronie ich klientów. Ale w wypadku klientów Robyga jest zupełnie inaczej. Firma rozwiązała umowy rezerwacyjne nie dlatego, że chciała więcej zarobić, ale dlatego, że nie dostała pozwoleń na budowę. Nie miała więc wyjścia i musiała rozwiązać umowy. Trzeba też pamiętać, że każdy kij ma dwa końce . Za kilka lat może być znowu tak, że deweloperzy mogliby „przymuszać" klientów do dotrzymania umów – przypomina dyrektor Płochocki.

Będą zmiany

Od dłuższego czasu UOKiK pracuje nad nowelizacją ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. deweloperskiej.

Projekt zawiera regulacje dotyczące zasad zawierania umów rezerwacyjnych. Przewiduje, że zawarcie umowy rezerwacyjnej będzie zależało od woli kupującego i dewelopera. Przedsiębiorca będzie się zobowiązywał wyłączyć na określony czas lokal ze swojej oferty. Klient natomiast uiści opłatę rezerwacyjną. Ma ona mieć charakter kaucji, która w razie zawarcia umowy deweloperskiej zostanie zaliczona na poczet ceny lokalu.