W TBS-ach płaci się dużo na biurokrację

Według najnowszych danych GUS najgorzej z utrzymaniem budynków radzą sobie gminy. Dużo lepiej jest w spółdzielniach mieszkaniowych i wspólnotach. Najwięcej na koszty admininistracyjno-biurowe wydają natomiast towarzystwa budownictwa społecznego (TBS) oraz Skarb Państwa.

Drogo jak w TBS-sie

GUS opublikował informacje o kosztach eksploatacji budynków mieszkalnych, które ponoszą wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie oraz samorządy. Według GUS-u w 2018 r. wyniosły one łącznie 16,4 mld zł, z tego koszty zarządu oraz administracyjno-biurowe to już 5,5 mld zł, a konserwacji i remontów 7,3 mld zł.

W spółdzielniach wydatki na zarząd i administrację stanowiły 30 proc. łącznych kosztów eksploatacji budynków mieszkalnych. Co daje kwotę 8,6 mld zł.

We wspólnotach było gorzej, bo koszty administracyjno-biurowe wyniosły 36 proc. (w sumie 5,6 mld zł). Źle wypadły TBS-y. W ich wypadku stanowiły one 53 proc. wszystkich kosztów eksploatacji (9176 mln zł), a gdy chodzi o Skarb Państwa – aż 67 proc. (30 mln zł).

– Dane statystyczne GUS pokazują, że spółdzielnie mieszkaniowe, którym często zarzuca się wysokie koszty eksploatacji budynków na tle innych zarządców wypadają bardzo dobrze. Co ciekawe, zasoby spółdzielcze to budownictwo głównie z lat 60.–70. wymagające znacznych nakładów na remonty – mówi Szymon Rosiak, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej w Legionowie.

Wysokie koszty administracyjno-biurowe w TBS-ach nie dziwią Jacka Łapińskiego, zarządcę nieruchomości z Gdańska. – Większość TBS-ów to spółki komunalne, które muszą stosować się do wszystkich rygorów z ustawy o zamówieniach publicznych, a tego typu biurokracja kosztuje, podobnie zresztą jak obsługa spłaty kredytu zaciągniętego na budowę budynku – tłumaczy Jacek Łapiński.

Z remontami najgorzej w gminach

Najwięcej na remonty i konserwację budynków wydały spółdzielnie mieszkaniowe, bo prawie 3,8 mld zł, co stanowiło 44 proc. kosztów eksploatacji budynków. Natomiast wspólnoty wydały na ten cel mniej, bo 2,8 mld zł, ale konserwacja i remonty stanowiły w ich wypadku aż 50 proc. wszystkich kosztów ogółem.

– Ta sytuacja może być związana z faktem, że wspólnoty mieszkaniowe bardziej restrykcyjnie niż pozostali zarządcy podchodzą do kwestii techniczno-estetycznych. Poza tym część bloków, w których funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe, liczy sobie co najmniej 30 lat – 40 lat – wyjaśnia Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.Według GUS w ub.r. niski poziom osiągnęły wydatki remontowe w TBS-ach (24 proc. kosztów eksploatacji). W sumie wydały one na ten cel 81 mln zł.

– TBS-y mają nowe budynki, nie ma więc potrzeby wydawania milionów na remonty – tłumaczy Jacek Łapiński.

Okazuje się, że samorządy niewiele wydały na konserwację i remonty, bo zaledwie 639 mln zł, co stanowiło 39 proc. wszystkich wydatków.

– Nie jest to dużo. Biorąc pod uwagę, że wiele budynków komunalnych jest w złym stanie technicznym – twierdzi Andrzej Prajsnar.

– W pierwszym kwartale 2019 r. Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju przeprowadziło badanie stanu gminnych bloków oraz kamienic. Wyniki analizy MIiR wskazują, że 54 proc. budynków wymaga częściowego remontu, a kolejna jedna trzecia powinna zostać całkowicie wyremontowana. Niestety, nowelizacja ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów zapewniająca dodatkowe fundusze na remont gminnych bloków nie została uchwalona przed wyborami – tłumaczy Andrzej Prajsnar.

– To, że wydatki remontowe są niewielkie w gminach, wynika z faktu, że czynsze za lokale komunalne są bardzo niskie. Często nie pokrywają one nawet kosztów eksploatacji mieszkań. Gminy dokładają więc do utrzymania budynków – mówi Jacek Łapińki.

– Wystarczy jednak, że choć jedno mieszkanie w budynku komunalnym zostanie wykupione na własność, a już sytuacja zmienia się diametralnie. Powstaje bowiem wspólnota mieszkaniowa, która może zaciągnąć kredyt w banku na remont budynku – dodaje Jacek Łapiński.

GUS sprawdził również, jakie zaległości w opłatach mają mieszkańcy bloków. Łączna kwota długu czynszowego wynosi 6,5 mld PLN. Największe zaległości mają lokatorzy mieszkań komunalnych – 64,7 proc. – oraz spółdzielni mieszkaniowych – 17,6 proc.

Porównywanie to błąd

Zdaniem Szymona Rosiaka porównywanie ogólnych kosztów eksploatacji budynków zarządzanych w różnych zasobach mieszkaniowych jest błędne.

– Dla przykładu jednym z elementów kosztów eksploatacji w spółdzielni jest odpis na fundusz remontowy (im wyższy odpis, tym wyższe koszty eksploatacji), we wspólnotach Mieszkaniowych jest on wykazywany w odrębnej pozycji – wyjaśnia prezes Rosiak.