Inwestuj, ale nie daj się oczarować

Ocondohotelach, akademikach, mieszkaniach na wynajem podczas Spotkania Liderów Branży Nieruchomości rozmawialiśmy z Władysławem Grochowskim, prezesem spółki Arche, Krzysztofem Sobolewskim, prezesem GM Invest i SCG, Jackiem Wesołowskim, dyrektorem zarządzającym Trei Real Estate Poland, oraz Dariuszem Węglickim, dyrektorem zarządzającym Catella Polska.

Marka i lokalizacja

Co takiego dzieje się na rynku condohoteli, że ostrzeżenia wydają Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) oraz Komisja Nadzoru Finansowego (KNF)?

Krzysztof Sobolewski zauważa, że inwestycji hotelowych finansowanych modelem condo (bo, jak podkreśla, hotel od condohotelu od strony funkcjonalnej różnić się nie powinien) pojawiło się bardzo dużo. Rodzą się obawy, że tak refinansowane obiekty mogą powstawać w miejscowościach o podwyższonym ryzyku. I powstają.

– Są czasem prowadzone przez inwestorów, którzy nie mają odpowiedniego doświadczenia, odpowiedniej kadry, czasem nawet bez dobrego zrozumienia modelu biznesowego – przestrzega prezes Sobolewski. – Tymczasem hotele resortowe, wypoczynkowe, ale nie tylko, bo tak finansowane są także hotele miejskie, to bardzo trudny model biznesowy. Hotelarze mówią, że najtrudniejszy ze wszystkich.

Na rynek condohoteli wchodzą mimo to nawet deweloperzy mieszkaniowi. I myślą o nim – na co zwraca uwagę Krzysztof Sobolewski – jak o produkcie mieszkaniowym, czyli: buduję, sprzedaję i na tym moja rola się kończy. – Oczywiście, jest odpowiedzialność gwarancyjna z tytułu wybudowania budynku – mówi. – Ale nie interesują się sferą działania hotelu, która dla nabywców jest fundamentalna, bo liczy się długofalowa możliwość generowania zysków. I pewnie dlatego, że tych inwestycji jest bardzo dużo, zainteresowała się nimi KNF.

Czy jednak przygotowana przez UOKiK, KNF i resort rozwoju kampania „Oczarowani" nie ruszyła za późno? Są przecież klienci, którzy na tym rynku stracili, bo dali się oczarować. Wystarczy im obiecać 7–10 proc. zysku.

Władysław Grochowski, prezes Arche, podkreśla: – My nie czarujemy. To, co prywatny inwestor robi ze swoimi pieniędzmi, to jego sprawa. Może zarobić, ale może i stracić. Ale powinien być tego świadomy – zaznacza. – Mnie zawsze dziwiły te gwarancje, podbijanie stawki: ja dam 7, a ja 8 proc.

Bo czy można zagwarantować zysk? – Ja nigdy bym się nie zgodził na taką umowę – mówi Władysław Grochowski. – Ale skoro są chętni i dają się oczarować... Dla niektórych taka kampania powinna wystartować wcześniej. Ale cieszę się, że w ogóle się pojawiła. Nam akurat napędziła klientów. My nigdy nie dawaliśmy takich gwarancji. A nasze pierwsze inwestycje powstawały 20 lat temu. To były mieszkania na wynajem, duża ulga, w ten sposób to rozliczaliśmy w tym systemie. Dzisiejsze inwestycje to swego rodzaju powtórka.

– Są jednak klienci, którzy są oczarowani innymi ofertami – dopowiada Krzysztof Sobolewski. – Trudno ich, zwłaszcza tych mniej wyedukowanych, wciągnąć w merytoryczną dyskusję. Szukają prostego przekazu, wysokich zysków. Nie za bardzo się interesują tym, co jest z tyłu umowy.

Trei Real Estate Poland na rynek condohoteli wchodzić nie planuje. – Ale w Gdyni, gdzie jestem wicekomandorem klubu morskiego Gryf, na skwerze Kościuszki przygotowujemy taką inwestycję Nowej Mariny Gdynia – mówi Jacek Wesołowski. – Dla nas ten condohotel był swego rodzaju drogą do zdobycia finansowania. Nasz klub nie jest żadną jednostką gospodarki uspołecznionej czy jakiejkolwiek innej, która by mogła sobie pozwolić na taką inwestycję. Była lekceważona przez banki. A klienci prywatni doceniali dobrą lokalizację pod taką inwestycję – podkreśla.

Ale ten rynek nie jest celem Trei, podobnie jak spółki Catella Polska. – Na pewno są sfery, które powinny podlegać co najmniej bacznemu spojrzeniu – tak kampanię „Oczarowani" komentuje Dariusz Węglicki. – Państwo nie jest w stanie dać np. REIT-ów, gdzie ludzie mogą inwestować, a pieniędzy jest bardzo dużo. I nagle ktoś zauważył, że gdzieś się na rynku dużo dzieje, więc trzeba „przycisnąć". A moim zdaniem trzeba myśleć wyprzedzająco, czy ten rynek wygląda i zachowuje się tak, jak powinien.

Zdaniem prezesa Sobolewskiego 10 punktów, na które zwraca uwagę KNF, jest absolutnie właściwych. To m.in. lokalizacja, wiarygodność inwestora, kwestie formalne. – Większość z nich odnosi się właściwie do każdej inwestycji na rynku nieruchomości. Tu dochodzi jeszcze kwestia wiarygodności operatora – podkreśla prezes GM Invest i SCG. – Gwarancją jest jakość partnera. Jako konsumenci na tym właśnie opieramy swoje decyzje. Czy z tym partnerem chcemy współpracować? Musi być też pomysł na hotel, określenie grupy docelowej. Obiekt musi się bronić lokalizacją, jest to ogromnie ważne zwłaszcza w przypadku hoteli wakacyjnych.

Łatwo wyjść z takiej inwestycji? – Nieruchomość ma wydzieloną księgę wieczystą, jest udział w nieruchomości wspólnej, nie ma ograniczeń w jej zbywaniu – mówi prezes Sobolewski. – Oferujemy możliwość odkupu przez naszą firmę. Korzysta z niej jednak mało osób. Naszymi klientami są osoby, które mają nadwyżki finansowe i chcą inwestować w dłuższym horyzoncie czasowym.

Możliwość odkupu pokoju daje też spółka Arche.

Pojedyncze kwiatki

Wielu inwestorów zamiast condohoteli wybiera lokale na wynajem. Słychać głosy, że mieszkanie może się stać usługą. Zdaniem Dariusza Węglickiego zawsze będą chętni, by mieszkanie posiadać na własność, tak jak są chętni na posiadanie samochodów.

– Oczywiście, są różne generacje, X Y, i tak dalej. Duża część tej społeczności rzeczywiście chciałaby lokale wynajmować – przyznaje dyrektor Catelli Polska. – Rynek mieszkań na wynajem dopiero się u nas rozwinie. W całej populacji jest tylko 4,5 proc. mieszkań na wynajem. Deweloperzy mają ogromne możliwości, każdy może sobie tę drugą nogę zbudować, część lokali przeznaczy na wynajem. Catella czy we wcześniejszym wydaniu Bouwfonds była pierwsza, która się tym na poważniej zajęła. Trzeba trafić na fundusz, na ludzi, którzy znają Polskę i nie boją się ryzyka.

Prezes Węglicki przypomina, że są kraje, jak Niemcy czy Szwajcaria, gdzie poziom wynajmu to 40–50 proc. – Polska nigdy nie osiągnie takiego poziomu, ale zwyżki o kilka dziesiątych procent rok do roku dają potężne liczby. To kilka czy nawet kilkanaście tysięcy mieszkań – podkreśla. – W moim przekonaniu rynek będzie się rozwijał w takim tempie.

W ocenie dyrektora Catelli podstawową konkurencją dla funduszy może być przysłowiowy Kowalski czy Nowak. – Wynajmując nasz obiekt na Pereca, a wynajął się w 100 proc., patrzyliśmy na ceny w sąsiedztwie – mówi. – Do Polski będzie przychodziło coraz więcej inwestorów. Ale to nie jest tak, że ktoś przyjdzie i kupi całe portfolio, bo takiego porfolio nie ma. A każdy poważny inwestor nie chce zbierać kwiatków po jednym, chciałby kupić od razu 10 tys. mieszkań.

Spółka Trei Real Estate Poland (znana w Polsce m.in. z parków handlowych Vendo Park) spotkała już partnera, który chce z nią na tym rynku inwestować. – Toczymy rozmowy, które mają nas doprowadzić do szczęśliwego końca – mówi Jacek Wesołowski. – Trei jako część grupy Tengelmann budował i nadal buduje takie mieszkania na wynajem w Niemczech. Know-how mamy, Polska może być kolejnym przyczółkiem. W Niemczech grunty są dziś tak drogie i koszty budowania tak wysokie, że trudno o nawet niewysokie zwroty z kapitału. Przychody, które się gromadzą z inwestycji, szukają swojego ujścia. Polska jest alternatywą. Widzimy napływ kapitału.

Dyrektor Wesołowski wyjaśnia, że chodzi o całe budynki z lokalami na wynajem, z recepcjami i pomieszczeniami do wspólnego przebywania. Na tej drugiej nodze Trei chce stanąć jak najszybciej. – W Poznaniu mamy nieruchomość, którą możemy zabudować nawet 40 tys. mkw. powierzchni najmu – mówi dyrektor.

Trei myślało też o domach studenckich. – Akademiki się profesjonalizują, jest kilku dobrych graczy, musielibyśmy ich gonić. Skłaniamy się raczej ku mieszkaniom na wynajem – mówi dyr. Wesołowski. Wejścia na rynek akademików firma jednak nie wyklucza, tym bardziej że w Niemczech ma domy studenckie pod własną marką.

Akademiki są też na celowniku i firmy Arche, i Catelli. – Akademiki? W Warszawie – zapowiada prezes Grochowski.