VAT a sprzedaż nieruchomości z prywatnego majątku

Przedsiębiorca, który sprzedaje nieruchomość wykorzystywaną do prowadzenia działalności gospodarczej, powinien co do zasady być uznany za podatnika VAT. Trzeba się jednak zastanowić co z osobami fizycznymi, które sprzedają nieruchomość (lub nieruchomości) należącą do ich prywatnego majątku. Czy taka osoba również powinna analizować przepisy ustawy o VAT i rozstrzygnąć czy doszło do pierwszego zasiedlenia takiej nieruchomości? Czy przysługiwało jej prawo do odliczenia VAT naliczonego przy wybudowaniu obiektu lub nabyciu go? I czy w zależności od wyników takiej analizy należy opodatkować sprzedaż 8-proc. albo 23-proc. stawką VAT albo potraktować jako zwolnioną z VAT?

Takie dylematy towarzyszą wielu osobom fizycznym, które pragną pozbyć się swoich gruntów, mieszkań czy innych nieruchomości, które np. należały od pokoleń do rodziny. A jeżeli taka osoba dojdzie do wniosku, że sprzedaż faktycznie podlega VAT, to jak powinna ją prawidłowo rozliczyć dla celów podatkowych? Zarejestrować się na VAT? Sporządzić odpowiednie rejestry VAT i złożyć deklarację z ewidencją VDEK?

Co wynika z interpretacji organów...

Jak wskazują organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych, podstawowe znaczenie dla rozstrzygnięcia czy sprzedając nieruchomość będziemy podatnikami VAT ma całokształt działań, jakie podatnik podejmował w odniesieniu do danej nieruchomości przez cały okres jej posiadania.

Przykładowo w interpretacjach indywidualnych z 12 maja 2020 r. (0114-KDIP4-1.4012.

170.2020.1.PS) czy z 8 kwietnia 2020 r. (0114-KDIP1-1.4012.77.

2020.2.AKA) dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że jeżeli sprzedający (osoba fizyczna) udzielił pełnomocnictwa pośrednikowi, który w jego imieniu będzie uzyskiwał wszelkiego rodzaju pozwolenia czy decyzje związane z zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości, np. składał wnioski oraz uzyskiwał pozwolenia, uzgodnienia, opinie, w imieniu sprzedawcy celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej to, zdaniem organu podatkowego, taka osoba będzie działała w tym zakresie jak handlowiec.

Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pośrednika wywołają bowiem skutki bezpośrednio w sferze prawnej sprzedającego jako mocodawcy, co wskazuje, że w celu przeprowadzenia sprzedaży, podejmuje on pewne działania w sposób zorganizowany. Na kwalifikację tę nie ma wpływu to, że osoba fizyczna sprzedaje grunt rolny, który był w jego posiadaniu od pokoleń i nigdy nie był wykorzystywany na inne cele niż prywatne i/lub rolnicze.

W interpretacji podatkowej z 25 lipca 2019 r (0114-KDIP1-3.4012.205.2019.3.KK) dyrektor KIS stwierdził z kolei, że takie okoliczności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. Prowadzi to do wniosku, że można uznać sprzedającego za podatnika VAT, ponieważ takie działania, zdaniem organu podatkowego, prowadzą do konkluzji, że sprzedający działa jak osoba prowadząca działalność gospodarczą.

...a co z orzecznictwa

NSA jednoznacznie wskazuje, że czynniki takie jak podział nieruchomości gruntowej na mniejsze działki, wycięcie drzew czy zamieszczenie ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości na portalu internetowym lub skorzystanie z biura obrotu nieruchomościami nie stanowią aktywności, które wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwyczajnym wykonywaniem prawa własności. Zdaniem NSA tego typu działania nie wyczerpują znamion działań jako przedsiębiorca (handlowiec) (np. wyrok NSA z 3 lipca 2020 r., I FSK 1888/17).

To jak w końcu z tym mieszkaniem

Analizując stanowisko organów podatkowych można dojść do wniosku, że każda sprzedaż nieruchomości prywatnej powinna być opodatkowana VAT (albo zwolniona – w zależności od spełnienia odpowiednich warunków), gdyż właściciel powinien być potraktowany jak podatnik VAT. Trudno sobie wyobrazić, żeby w dzisiejszym świecie ktokolwiek próbował sprzedać nieruchomość bez zamieszczania w tym zakresie ogłoszenia w Internecie, czy wywieszenia banneru reklamowego. Działania zwiększające atrakcyjność nieruchomości takie jak wycinka drzew również wydają się typowym działaniem każdej rozsądnej osoby, pragnącej uzyskać jak najlepszą cenę za sprzedaż swojego majątku. A jednak, zdaniem organów podatkowych – taki wniosek można wyciągnąć po lekturze interpretacji indywidualnych – jedynie w pełni bierna postawa sprzedającego mogłaby zostać uznana za sprzedaż majątku prywatnego i brak działania w charakterze podatnika.

Bartosz Sankiewicz

jest doradcą podatkowym, partnerem w NGL Tax

Podstawa prawna: art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 106 ze zm.)

Trzeba się przygotować na długą batalię z fiskusem

Wydaje się, że aby uniknąć sporów z fiskusem i związanych z tym kłopotów, osoby sprzedające nieruchomość z majątku prywatnego powinny potwierdzić czy są uznawane za podatników VAT. Jeśli tego nie zrobią i sprzedadzą nieruchomość bez VAT, to mogą liczyć się z zakwestionowaniem takiego podejścia przez organy podatkowe. Będzie to oznaczało powstanie zaległości podatkowej w danym roku, konieczność zapłaty podatku i karnych odsetek. Mając jednak na uwadze stanowisko prezentowane przez sądy administracyjne, należy liczyć na to, że po kilku latach batalii sądowej organ zostanie zmuszony do zmiany decyzji.

Należy pamiętać, że uznanie za podatnika VAT i wykonanie czynności podlegającej opodatkowaniu wiąże się także z obowiązkami rejestracyjnymi i dokumentacyjnymi. To oznacza, że osoba fizyczna powinna przed dokonaniem sprzedaży zarejestrować się jako podatnik VAT, a potem także wystawić fakturę VAT, prowadzić rejestry VAT i złożyć deklarację VDEK w odpowiednim terminie – plus oczywiście zapłacić podatek. Dodatkowo, jeżeli to będzie jedyna czynność podlegająca opodatkowaniu, to po jej rozliczeniu należy się wyrejestrować jako podatnik VAT.