Natomiast pozwolenia na budowę wymagają prace, które ingerują w konstrukcję budynku, instalację gazową, zabezpieczenia przed wpływami eksploatacji górniczej lub przeciwpowodziowej oraz te, które zmieniają zewnętrzny wygląd budynku (dobudowa, nadbudowa, rozbiórka części budynku). Pozwolenia wymagają też remonty w obiektach wpisanych do rejestru zabytków.
Przeprowadzanie prac budowlanych, takich jak nadbudowa, rozbudowa, odbudowa, bez wymaganego zgłoszenia lub decyzji o pozwoleniu na budowę, jest samowolą budowlaną. W razie wykrycia powiatowy inspektor nadzoru budowlanego ma prawo wstrzymać roboty i wszcząć tzw. procedurę legalizacyjną. To kosztowne dla inwestora, bo wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty legalizacyjnej. Jeśli brakuje pozwolenia na budowę, to opłata stanowi 50-krotność stawki opłaty podstawowej (dla budynku jednorodzinnego - 50 tys. zł!). Natomiast wykrycie braku zgłoszenia kosztuje 2,5 lub 5 tys. zł, w zależności od rodzaju niezgłoszonych prac.
Trzeba też pamiętać, że zalegalizowanie samowolnych prac możliwe jest tylko wtedy, gdy na danym terenie jest plan zagospodarowania przestrzennego lub inwestor ma prawomocną decyzję o warunkach zabudowy. Sprawca samowoli dodatkowo może być ukarany grzywną, karą ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat dwóch.
Warto pamiętać, że po zgłoszeniu prac nie można ich od razu rozpoczynać. Urzędnicy mogą uznać, że złożone dokumenty są niekompletne. Wtedy dadzą czas na ich uzupełnienie. Mogą też stwierdzić, że zgłoszone roboty wymagają jednak pozwolenia na budowę, i wniosą sprzeciw. W końcu mogą też uznać, że wprawdzie zgłoszone prace nie kwalifikują się do uzyskania pozwolenia, ale mimo to jest ono niezbędne. Stanie się tak wtedy, gdy wykonanie robót naruszałoby ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (albo decyzji o warunkach zabudowy) lub powodowało zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia (np. przy zmianie konstrukcji budynku), pogorszenie stanu środowiska lub zabytków, warunków zdrowotno-sanitarnych, a także wprowadzało utrwalało bądź zwiększało uciążliwości dla sąsiednich terenów.
Jeśli jednak w ciągu 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia starostwo nie wniesie sprzeciwu, możemy uznać, że zgłoszenie zostało przyjęte, i bez dodatkowych formalności rozpocząć prace budowlano-remontowe. Mamy na to dwa lata od daty rozpoczęcia robót, którą wpisaliśmy w zgłoszeniu. Później trzeba już składać nowe zgłoszenie. 30-dniowy termin można jednak skrócić. Trzeba tylko wraz ze zgłoszeniem złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia, że starosta zgłoszenie przyjął i nie wnosi sprzeciwu.
Odpowiedź na pytanie, czy dany rodzaj robót budowlanych trzeba zgłosić czy nie, może być dla laika trudna. Obecne przepisy prawa budowlanego oraz ich urzędowe interpretacje nie ułatwiają sprawy. Sztandarowy przykład to wymiana okien. Wiele starostw uznaje wymianę okien za remont, a ten - zgodnie z ustawą - Prawo budowlane - trzeba zgłosić. Ale w ubiegłym roku odmienne stanowisko zajął Główny Urząd Nadzoru Budowlanego. Stwierdził, że wymianę okien należy traktować jako bieżącą konserwację związaną ze zwykłym użytkowaniem budynku. Nie mogę się z tym zgodzić. Wymiana okien to odtworzenie stanu pierwotnego, a zatem remont. Miejmy nadzieję, że takie wątpliwości rozwieje nowa ustawa - Prawo budowlane, gdzie ma być precyzyjny katalog robót, które wymagają zgłoszenia albo pozwolenia.
