W 2005 r. zawarłem z deweloperem w formie notarialnej przedwstępną umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży. Strony się zobowiązały, że zawrą umowę przyrzeczoną ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży do końca 2005 r., a jednoczenie w umowie zapisano, iż akt notarialny umowy przyrzeczonej zostanie podpisany w terminie 60 dni od wydania pozwolenia na użytkowanie budynku, wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu i odbioru lokalu, w zależności od tego, które z powyższych zdarzeń nastąpi później. Jak do powyższych zapisów umowy przedwstępnej ma się treść art. 390 § 3 k.c., zgodnie z którym roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta? Czy biorąc pod uwagę zapisy umowy przedwstępnej, jednoroczny termin przedawnienia już minął z końcem roku 2006 i nie mam żadnych praw do ewentualnego dochodzenia w sądzie wykonania umowy przedwstępnej i zawarcia umowy przyrzeczonej?

(nazwisko do wiadomości redakcji)

- Biorąc pod uwagę opisane przez czytelnika zapisy umowy przedwstępnej, należałoby przyjąć, iż umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta w ciągu 60 dni od dnia wydania pozwolenia na użytkowanie budynku, wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu i odbioru lokalu, jednak nie później niż do 31 grudnia 2005 roku. Termin 31 grudnia 2005 roku był ostatecznym terminem, w którym umowa przyrzeczona powinna zostać podpisana. Zatem zgodnie z art. 390 § 3 k.c. roszczenie każdej ze stron o zawarcie umowy przyrzeczonej przedawniło się z upływem roku od powyższego końcowego terminu, tj. z 31 grudnia 2006 roku.

Jeżeli czytelnik zażąda od dewelopera zawarcia umowy przyrzeczonej, ten odmówi zawarcia umowy. Jeżeli następnie czytelnik wystąpi na drogę sądową z powództwem o zawarcie umowy przyrzeczonej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, deweloper może skutecznie podnieść zarzut przedawnienia roszczenia o zawarcie umowy. W takim wypadku powództwo czytelnika o zawarcie umowy przyrzeczonej będzie podlegało oddaleniu. Natomiast roszczenie czytelnika o naprawienie szkody (tzw. słabszy skutek umowy przedwstępnej) przedawni się z upływem roku od dnia, w którym wyrok sądu oddalający pozew o zawarcie umowy przyrzeczonej stanie się prawomocny. Oczywiście upływ terminu przedawnienia nie oznacza, iż umowa przyrzeczona ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży nie może już zostać zawarta. Po upływie terminu przedawnienia zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej przekształca się w tzw. zobowiązanie naturalne, tzn. nie może być skutecznie dochodzone na drodze sądowej, natomiast może być wykonane, jeżeli deweloper i nabywca wyrażą taką wolę.