Nie. Nie zapominajmy bowiem, że notariusz nie jest doradcą prawnym, nie pełni roli reprezentanta jednej ze stron, ma natomiast czuwać, aby zapisy były zgodne z prawem. Notariusz ponosi jednak odpowiedzialność za zgodność umowy z prawem w szerokim tego słowa znaczeniu, ponieważ jego funkcja jest obdarzona przymiotem zaufania publicznego. Jeżeli więc jakąś umowę sporządza, to rzeczywiście powinien weryfikować całość sytuacji. Nie może powiedzieć, że treść umowy w ogóle go nie obchodzi, bo on tej umowy w formie notarialnej nie musiał zrobić, a zrobił, gdyż klient się uparł. W takich wypadkach powinna interweniować właściwa rada izby notarialnej, w której notariusz jest zrzeszony, lub nawet Krajowa Rada Notarialna. Poza tym należy pamiętać, że każdy notariusz posiada obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej i odpowiada za to, co podpisał.
A teraz inny przykład nieudanej transakcji: mamy spisany akt notarialny, ale okazuje się, że zgłasza się ktoś, kto twierdzi, że jest jednym ze współwłaścicieli nieruchomości, za którą zapłaciliśmy. Co robić w takiej sytuacji?
Jeżeli dla nieruchomości jest założona księga wieczysta, w której osoba, z którą zawieraliśmy transakcję, jest wpisana jako właściciel, to działa tu rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Dlatego nawet jeżeli ten, kto sprzedawał dom czy działkę, nie był pełnym właścicielem, ale był w tej księdze wpisany jako właściciel, a do tego nie było żadnych wzmianek, ostrzeżeń, że są wniesione apelacje, kasacje czy inne zastrzeżenia, transakcja jest ważna, nieruchomość nie może być nabywcy odebrana. Słyszałam o sytuacji, w której małżonek o mało co nie sprzedał sam mieszkania, które nabył w trakcie związku małżeńskiego i trwania wspólności majątkowej. Z niewiadomych przyczyn w księdze wieczystej był wpisany jako właściciel tylko on, bez żony. Prawnik kupującego ustalił jednak, że sprzedający miał żonę w tym czasie, i wszystko wyszło na jaw.
Trudniejsza jest sytuacja, gdy kupujemy nieruchomość bez księgi wieczystej...
To bardzo ryzykowne - kupować tylko na podstawie zbioru dokumentów. Np. działki w wielu wypadkach nie mają w ogóle ksiąg wieczystych, a transakcje opierają się wyłącznie na zbiorach dokumentów. Dlatego nie można skorzystać z rękojmi wiary, jaką dają księgi wieczyste. Jeżeli ktoś jest jednak tak odważny i kupi teren na podstawie zbioru dokumentów, wtedy istnieje ryzyko, że pojawi nagle kolejny współwłaściciel z roszczeniami i będzie chciał podważyć transakcję. Nabywca może wprawdzie powoływać się na ogólne przepisy kodeksu cywilnego o wadach prawnych rzeczy zbywanej, ale będzie się musiał sporo natrudzić, żeby dojść swoich racji.
Wiele mieszkań spółdzielczych własnościowych, jeżeli nie były kupowane za pieniądze z kredytu, także nie ma księgi wieczystej. Księgi wieczystej nie mają często i inne nieruchomości. Czego dopilnować, aby transakcja była bezpieczna?
