Uzyskanie własności zajmowanego lokalu nie kosztuje drogo

Od kilku miesięcy obowiązują nowe zasady wykupu mieszkań lokatorskich i własnościowych. Zmiany wprowadziła nowelizacja ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, obowiązująca od 31 lipca br. Najbardziej skorzystali na niej posiadacze mieszkań lokatorskich – mogą je wykupić nawet za kilkanaście złotych.

Uwaga!

Nie wszyscy mogą wykupić mieszkanie lokatorskie. Przepisy zabraniają wykupu lokali wybudowanych przez spółdzielnie z kredytu pochodzącego ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.

Takie lokale spółdzielnie budują od połowy lat 90. ubiegłego wieku.

Tanie przekształcenia nie dotyczą także osób, które spłacają kredyty mieszkaniowe (zaciągnięte na początku lat 90.) na podstawie ustawy o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych.

Wzorami wniosków o przekształcenie lokatorskiego lub własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność dysponuje prawie każda spółdzielnia mieszkaniowa. Można je znaleźć także na niektórych stronach internetowych spółdzielni. Jeśli nie ma takich gotowych druków, wystarczy odręcznie napisać wniosek, powołując się na nowelizację ustawy z 14 czerwca br.

Uwaga!

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych przyznaje członkom spółdzielni roszczenie o przeniesienie mieszkania własnościowego lub lokatorskiego na odrębną własność. Oznacza to, że jeżeli zarząd nie chce tego zrobić, spółdzielcy mogą wystąpić do sądu. Wyrok sądowy zastępuje wtedy oświadczenie woli spółdzielni.

O wykup może starać się osoba, która spłaciła kredyt ciążący na mieszkaniu oraz nie zalega z opłatami za mieszkanie. Od 31 lipca posiadacz mieszkania własnościowego nie musi spłacać zadłużenia związanego z remontami wykonanymi w jego bloku lub termomodernizacją (przede wszystkim chodzi o ocieplenie bloków). Wcześniej często musieli to robić.

Uwaga!

Dotyczy to prac wykonanych z funduszu remontowego lub ze środków z funduszu termomodernizacyjnego. Niektóre spółdzielnie potraktowały te prace jako modernizację budynków, zwiększając ich wartość, a tym samym udziały lokatorskie i mieszkaniowe.Tam od spółdzielców żądają spłaty ciążącego na nim długu.

Posiadacz mieszkania lokatorskiego musi jeszcze zapłacić kwotę będącą odpowiednikiem umorzonej nominalnej wartości kredytu lub dotacji w części przypadającej na dany lokal (jeżeli spółdzielnia z nich korzystała).

Do lat 90. ubiegłego wieku spółdzielnie budowały mieszkania lokatorskie za państwowe kredyty. Część kredytu spłacali spółdzielcy (w opłatach za mieszkanie), a część państwo umarzało spółdzielniom. Spółdzielnie muszą jednak zwrócić do budżetu umorzoną część, jeżeli członek spółdzielni wykupi mieszkanie. I właśnie tę kwotę musi zapłacić spółdzielni spółdzielca – w niektórych przypadkach może ona wynieść nawet 10 tys. zł. Nie mogą też zalegać w opłatach za mieszkanie.

Wiele osób mieszkających w zasobach spółdzielczych to dawni najemcy mieszkań zakładowych. Przed laty spółdzielnie przejmowały budynki wraz z lokatorami od przedsiębiorstw państwowych (za darmo lub odpłatnie). Część z tych osób przekształciła najem spółdzielczego prawa do lokali, ale niektóre nadal są najemcami. Te osoby mogą zmienić status mieszkania na bardzo korzystnych zasadach, jeśli ich lokale znajdują się w budynkach za darmo przekazanych spółdzielni. Muszą pokryć tylko (przypadające na ich lokal) koszty nakładów koniecznych poniesionych przez spółdzielnię Nie mogą też zalegać w opłatach za mieszkanie.

Zdaniem Ministerstwa Budownictwa za „nakłady konieczne” należy uznać te wydatki, których celem jest utrzymanie budynku w stanie zdatnym do normalnego korzystania, zgodnie z jego przeznaczeniem. Mieszczą się tu wydatki na remonty, naprawę i konserwację rzeczy, podatki, ubezpieczenia oraz inne świadczenia publiczne. Nakłady nieodpowiadające temu celowi, a więc nakłady zmierzające do ulepszenia rzeczy albo nadania jej cech odpowiadających szczególnym upodobaniom posiadacza stanowią rodzaj innych nakładów niż konieczne (np. spółdzielnia wstawi mieszkańcom drzwi antywłamaniowe).

Jeżeli koszty nakładów koniecznych poniesionych przez spółdzielnię były większe niż wnoszone przez najemcę opłaty na utrzymanie budynku (w tym odpisy na fundusz remontowy z tytułu najmu mieszkania), to najemca obowiązany jest pokryć tę część kosztów, która nie została pokryta wnoszonymi opłatami.

W wypadku mieszkań zakładowych znajdujących się w budynkach przekazanych odpłatnie spółdzielni najemcy muszą wnieść wkład budowlany wynikający ze zwaloryzowanej ceny nabycia przez spółdzielnię budynku, dopiero potem mogą wystąpić o zmianę statusu mieszkania na własność.

Pracownicy spółdzielni sprawdzają, czy dana osoba spełnia wymogi zawarte w przepisach, a także w uchwale spółdzielczej.

Dotyczy wszystkich lokali, jakie znajdują się w budynku (budynkach). Wynika z niej, kto i jakie lokale może nabyć na własność oraz czy i jakie pomieszczenia przynależne (piwnica, komórka) będą do nich należeć. Mówi ona także, jakie udziały w nieruchomości wspólnej będą związane z poszczególnymi lokalami.Spółdzielnia nie może dopóty przenieść własności żadnego lokalu w budynku (lub budynkach), dopóki uchwała nie wejdzie w życie. Taką uchwałę powinny już mieć spółdzielnie, do których w przeszłości wpłynął przynajmniej jeden wniosek o przeniesienie lokalu na własność.

Spółdzielnia musi także zgromadzić komplet dokumentów niezbędnych do zmiany statusu lokalu z lokatorskiego lub własnościowego na własność. Przed wizytą u notariusza zarząd spółdzielni powinien dostarczyć:

- zaświadczenie starosty o samodzielności lokalu,

- rzut kondygnacji budynku, na którym zaznaczone jest położenie lokalu, a jeżeli do mieszkania przynależy pomieszczenie znajdujące się poza budynkiem (np. komórka), to również wyrys z operatu ewidencyjnego,

- podać wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej, a także przedłożyć:

– w razie podziału dotychczasowej jednej nieruchomości na nowe nieruchomości – wyrys z mapy ewidencyjnej oraz wypis z rejestru gruntów zaopatrzone w klauzulę, że służą za podstawę wpisu do księgi wieczystej,

– w każdym wypadku wypis z rejestru gruntów zaopatrzony w klauzulę, że służy on za podstawę wpisu do księgi wieczystej,

- jeżeli mieszkanie znajduje się w budynku postawionym na gruncie, do którego spółdzielni przysługuje prawo użytkowania wieczystego – wypis z rejestru gruntów, wypis z rejestru budynków lub z kartoteki budynków oraz wyrys z mapy ewidencyjnej.

Niestety, w wielu miastach rejestrów oraz kartotek budynków jeszcze nie ma. Wtedy notariusze zazwyczaj rezygnują z tych wymogów.

Uwaga!

Nowelizacja przewiduje, że władze spółdzielni mają trzy miesiące na zmianę statusu mieszkania lokatorskiego lub własnościowego w pełną własność. Trudno będzie im jednak dotrzymać tego terminu w sytuacji, gdy nie są uregulowane sprawy gruntu. Członkowie spółdzielni posiadający lokatorskie prawo do lokalu mogą wówczas, na podstawie art. 7 ust. 2 ustawy nowelizującej, wystąpić do spółdzielni o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe. Możliwość taka istnieje tylko do 31 grudnia 2010 roku.

Jest też inne rozwiązanie. Gdy spółdzielnia przed 5 grudnia 1990 r. roku była posiadaczem gruntu Skarbu Państwa lub gminy albo gdy właściciel nie jest znany a został złożony wniosek o ustanowienie odrębnej własności przez osobę upoważnioną, wówczas spółdzielnia jest zobowiązana do wystąpienia z wnioskiem do właściciela nieruchomości o jej sprzedaż. Istnieje też możliwość zasiedzenia gruntu.

Jeżeli sytuacja nieruchomości jest uporządkowana, zarząd spółdzielni ustala termin wizyty u notariusza. Podpisywany jest akt notarialny, w którym właścicielem mieszkania zostaje członek spółdzielni.

Notariusz pobiera swoje wynagrodzenie oraz opłatę za założenie księgi wieczystej i wpis do niej. Wynagrodzenie notariusza wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę, czyli po 312 zł. Natomiast opłaty sądowe są następujące: za założenie księgi wieczystej – 200 zł, za wpis do niej 60 zł.