Do robót budowlanych można przystąpić na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 28 ust. 1 prawa budowlanego). Decyzja ostateczna to taka, od której nie służy odwołanie w administracyjnym toku instancji, a zatem decyzja organu I instancji, od której nie złożono w terminie odwołania, albo decyzja, którą na skutek wniesionego odwołania organ II instancji utrzymał w mocy.
W tym ostatnim wypadku inwestor, podejmując roboty budowlane, musi się liczyć z tym, że pozwolenie na skutek złożonej przez sąsiadów skargi może być skontrolowane w postępowaniu sądowoadministracyjnym. O tym, że skarga została złożona, dowie się dopiero po doręczeniu mu jej odpisu przez wojewódzki sąd administracyjny (sąd). Przedtem jednak może otrzymać postanowienie sądu o wstrzymaniu wykonania pozwolenia na budowę, co jest równoznaczne z zakazem prowadzenia na jego podstawie jakichkolwiek robót.
Na wniosek skarżącego sąd może wstrzymać wykonanie decyzji w całości lub w części, jeżeli zachodzi niebezpieczeństwo wyrządzenia znacznej szkody lub spowodowania trudnych do odwrócenia skutków. Stosownie do art. 35a prawa budowlanego sąd może uzależnić wstrzymanie od złożenia przez skarżącego kaucji na zabezpieczenie roszczeń inwestora z powodu wstrzymania wykonania decyzji, jednak takiego obowiązku nie ma.
Zgodnie z art. 61 § 5 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (dalej: ppsa) postanowienie może zapaść na posiedzeniu niejawnym. Jeśli sąd z tej możliwości skorzysta, inwestor nie będzie mógł wypowiedzieć się co do prawdziwości wskazanych przez skarżącego okoliczności, które mają uzasadniać wstrzymanie wykonania decyzji. O wstrzymaniu budowy, a także o tym, że ktokolwiek złożył w sądzie wniosek w tej sprawie, inwestor dowie się bowiem dopiero z chwilą doręczenia mu stosownego postanowienia.
Wstrzymanie wykonania decyzji upada w razie wydania przez sąd orzeczenia kończącego postępowanie w pierwszej instancji (art. 61 § 6 ppsa). Ze względu na długie terminy rozpoznawania spraw przed sądami między wstrzymaniem wykonania pozwolenia na budowę a wydaniem wyroku może upłynąć nawet kilka miesięcy. Powstrzymywanie się przez ten czas od prowadzenia robót budowlanych mogłoby mieć dla inwestora katastrofalne skutki ekonomiczne. Dlatego warto, by skorzystał z przysługujących mu środków procesowych i doprowadził do wcześniejszego uchylenia niekorzystnego dla siebie postanowienia.
