Czy w związku z ustanowieniem przez sąd służebności drogi koniecznej sąd może przyznać wynagrodzenie okresowe (miesięczne) wraz z wynagrodzeniem jednorazowym? Czy są jakieś zasady rządzące tym zagadnieniem (wynagrodzenie jednorazowe, okresowe czy łączone)? Jakieś stanowisko doktryny czy też orzecznictwa? (nazwisko do wiadomości redakcji)

Odpowiada Brunon Paul, radca prawny z Krakowa

– Służebność drogi koniecznej ustanawiana jest wtedy, gdy nieruchomość nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Właściciel sąsiedniej działki, która taki dostęp ma, umożliwia wtedy przejście i przejazd przez swoją posesję. Jego działka staje się wtedy nieruchomością obciążoną, a działka, na rzecz której ustanowiono służebność – władnącą.

Właściciel nieruchomości obciążonej zawsze ma prawo do wynagrodzenia stanowiącego rodzaj rekompensaty za ograniczenie wykonywania prawa własności. Dodatkowo, jeśli poniósł szkodę, może żądać odszkodowania. Potwierdził to Sąd Najwyższy w postanowieniu z 8 maja 2000 r. (sygn. V CKN 43/2000).

Sąsiedzi mogą ustanowić służebność w umowie i dowolnie określić zarówno jej zakres, jak i wysokość oraz sposób wypłaty wynagrodzenia. Właściciel nieruchomości obciążonej może nawet zrzec się wynagrodzenia. Jeśli strony nie są w stanie dojść do porozumienia, sprawę rozstrzyga sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości.

Osoba, która składa do sądu wniosek o ustanowienie służebności (zwykle robi to właściciel nieruchomości władnącej), nie ma obowiązku proponować wysokości wynagrodzenia. Jeśli to uczyni, sąd nie będzie ową propozycją związany. Wprawdzie w przepisach nie ma ścisłych wytycznych, jak ustalać wynagrodzenie za służebność, ale w praktyce sądy opierają się na opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Koszt jego powołania obciąża wnioskującego o ustanowienie służebności.

Obliczając wysokość wynagrodzenia, sąd bierze pod uwagę spadek wartości działki obciążonej i wzrost wartości działki władnącej oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie obu nieruchomości.

Wynagrodzenie może być jednorazowe lub okresowe.

To drugie płaci się tak długo, jak długo trwa służebność. Wysokość i częstotliwość opłat ustala sąd. Zwykle posiłkuje się przepisami podatkowymi, które przewidują, że roczna wartość służebności wynosi 4 proc. wartości nieruchomości obciążonej.

Wynagrodzenie jednorazowe można uiścić w całości albo – np. gdy jest bardzo wysokie – rozłożyć je na raty. Okres spłaty rat nie może być jednak nieograniczony.

Nie praktykuje się łączenia wynagrodzenia jednorazowego i okresowego, natomiast można ustalić wynagrodzenie jednorazowe płatne w ratach, z których pierwsza jest wyższa niż pozostałe.

Warto wspomnieć, że możliwa jest waloryzacja wynagrodzenia za służebność, gdy następuje tzw. istotna zmiana stosunków. Może to być na przykład zmiana kwalifikacji gruntu z rolnego na budowlany, wzrost wartości nieruchomości czy zmiana siły nabywczej pieniądza (por. uchwała SN z 8 września 1988 r., sygn. III CZP 76/88).