Spółdzielnie mieszkaniowe: przekształcenie lokatorskiego we własnościowe

Moim zdaniem możliwa jest taka interpretacja art. 7 ust. 2 ustawy z 14 czerwca 2007 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: nowela), dzięki której tysiące osób, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu (slpl), mogłoby nabyć choćby spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (swpl), gdy ze względu na stan prawny gruntu, na którym stoją ich budynki, nie mogą obecnie nabywać odrębnej własności lokali (owl). Niektóre spółdzielnie mieszkaniowe odmawiają im takiego przekształcenia, argumentując, iż nie zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 7 ust. 2 noweli.

Zakaz ustanawiania własnościowego prawa wynika z art. 7 ust. 1 noweli, który stanowi, iż po jej wejściu w życie, czyli od 31 lipca 2007 r., spółdzielnia nie może ustanawiać spółdzielczych własnościowych praw do lokali ani praw do miejsc postojowych położonych w budynkach wybudowanych na gruncie, do którego spółdzielni przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego. Jednak istnieje wyjątek: art. 7 ust. 2 noweli, który stanowi, iż do 31 grudnia 2010 r. na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego położonego w budynku wybudowanym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę o przekształcenie przysługującego mu prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Celem ostatniego przepisu była możliwość ustanawiania swpl przez te spółdzielnie, w których nie jest uregulowany tytuł do gruntu i gdzie nie można ustanowić owl. Zasadność zastosowania tego przepisu wydaje się oczywista, gdy spółdzielni nie przysługuje żadne z wyżej wymienionych praw do gruntu, na którym stoi budynek, ewentualnie gdy tylko do części gruntu przysługuje któreś z ww. praw, a do pozostałej części – żadne.

Czy przepis ten może stanowić podstawę do przekształcenia slpl w swpl w stanach faktycznych innych niż w nim przedstawione?

Tak, w dwóch wypadkach, a mianowicie gdy budynek mieszkalny spółdzielni stoi na gruncie, do którego spółdzielni:

a) przysługuje zarówno prawo własności (np. kilka działek gruntu w osobnych księgach wieczystych), jak i prawo użytkowania wieczystego (lub nawet kilka praw, tj. z różnymi terminami w osobnych księgach wieczystych) albo

b) przysługują prawa użytkowania wieczystego o różnych terminach.Próbując odpowiedzieć na postawione wyżej pytanie, trzeba mieć na względzie, że celem ustawodawcy było uwłaszczenie kilku milionów spółdzielców przez przekształcenie przysługujących im slpl w owl za symboliczną opłatą na podstawie nowego art. 12 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (usm) oraz wykluczyć możliwość ustanawiania swpl po wejściu ustawy w życie poza wypadkami wskazanymi w art. 7 ust. 2 noweli.

Spółdzielnia może ustanowić owl jedynie wtedy, gdy:

a) w wypadku własności – budynek stoi na gruncie, do którego przysługuje spółdzielni prawo własności (czyli działka bądź wszystkie działki, na której/których posadowiony jest budynek, stanowią własność spółdzielni), albo

b) w wypadku użytkowania wieczystego – budynek stoi na gruncie, do którego przysługuje spółdzielni prawo użytkowania wieczystego (czyli spółdzielnia jest użytkownikiem wieczystym działki bądź wszystkich działek, na której/których posadowiony jest budynek, a ponadto termin użytkowania wieczystego tych działek jest taki sam – bo tylko wtedy można te działki połączyć w jednej księdze wieczystej).

Czyli owl ustanowić nie można, gdy spółdzielnia jest i użytkownikiem wieczystym, i właścicielem gruntu pod jednym budynkiem (niejednorodne tytuły) lub spółdzielnia jest użytkownikiem wieczystym działek gruntu z różnymi terminami użytkowania wieczystego pod jednym budynkiem. Aby w tych sytuacjach ustanowić owl, należałoby odpowiednio przekształcić użytkowanie wieczyste w prawo własności (nabyć prawo własności) lub ujednolicić terminy użytkowania wieczystego. Bez wątpienia wiąże się to jednak z czasem (a spółdzielnie mają tylko trzy miesiące – vide art. 12 ust. 1 prim), którego spółdzielnie potrzebowałyby na te działania, a przede wszystkim z dużymi kosztami, które musieliby ponieść lokatorzy, często ludzie starsi. W związku z tym w praktyce nie jest możliwe uzyskanie prawa własności gruntu zamiast użytkowania wieczystego, na którym stoi budynek wybudowany przez spółdzielnię.

W kwestii ujednolicenia terminów użytkowania wieczystego spółdzielnia może wprawdzie – na podstawie art. 35 ust. 1 3 usm – żądać uśrednienia (ujednolicenia) terminów użytkowania wieczystego, z czym nie wiążą się żadne istotne opłaty, ale trzymiesięczny termin, o którym mowa w art. 12 usm, może nie być dotrzymany także z przyczyn całkiem obiektywnych. Ponadto uśrednianie (ujednolicenie) terminów w konsekwencji może oznaczać dodatkowe koszty do poniesienia w przyszłości przy “odnowieniu” użytkowania wieczystego – obowiązek zapłaty wcześniej i więcej w jednym czasie za oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Może być to także niemożliwe z przyczyn stricte prawnych w sytuacjach, gdy przed wejściem w życie noweli w tym samym budynku do lokalu przysługiwały swpl oraz slpl. W praktyce nie ma sposobu, by zmusić członka spółdzielni, któremu przysługuje swpl i który nie chce ponosić dodatkowych kosztów, żeby partycypował w kosztach przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności dlatego tylko, że spółdzielcy, którym przysługuje slpl, chcieliby je przekształcić w owl.

W rozpatrywanych sytuacjach nie można zatem zastosować art. 12 usm, czyli nie można nabyć owl. Należy przy tym wskazać, iż zgodnie z art. 12 ust. 1 prim spółdzielnia musi zawrzeć umowę w ciągu trzech miesięcy od dnia złożenia wniosku przez uprawnionego, chyba że nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności albo prawo użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.

Moim zdaniem intencją ustawodawcy nie było na pewno pozbawienie tysięcy spółdzielców, którym przysługują slpl, uprawnienia do uzyskania choćby swpl, jeżeli nie ma możliwości uzyskania owl. Dlatego wydaje się zasadne, iż ustawodawca, używając w art. 7 ust. 1 noweli sformułowania “na gruncie do którego spółdzielni przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego”, miał na myśli, że cały grunt pod budynkiem spełnia wymogi – zgodnie z obowiązującymi przepisami – do niezwłocznego przekształcenia slpl w owl – vide trzymiesięczny termin na przekształcenie przewidziany w art. 12 usm. Warunki te jednak nie są spełnione w dwóch rozpatrywanych przypadkach.

Poprawność przedstawianego tu poglądu oznaczałaby, iż spójnik “lub” użyty w art. 7 noweli lub 2 usm w rozpatrywanym przypadku oznaczać powinien, że obowiązek przekształcenia przez spółdzielnię slpl w swpl występuje, jeżeli do całości gruntu nie przysługuje prawo własności i w tym samym czasie nie przysługuje do całości gruntu także prawo użytkowania wieczystego, a jeżeli nawet prawo użytkowania wieczystego przysługuje do całości gruntu, to gdy praw tych jest kilka, ich terminy muszą być identyczne.

Celem ustawodawcy było uwłaszczenie kilku milionów spółdzielców przez przekształcenie przysługujących im praw za symboliczną opłatą

Choć więc mogą istnieć wątpliwości, to jednak ze względu na cele ustawy wykładnia zarówno art. 12 usm, jak i art. 7 ust. 1 i ust. 2 noweli powinna być taka, iż obowiązek spółdzielni dokonania przekształcenia istnieje, jeżeli spółdzielnia jest zarówno użytkownikiem wieczystym, jak i właścicielem gruntu pod jednym budynkiem (niejednorodne tytuły). Istnieją też powody, dla których należałoby traktować w ten sam sposób sytuacje, w której spółdzielnia jest użytkownikiem wieczystym działek gruntu z różnymi terminami użytkowania wieczystego pod jednym budynkiem. W takim wypadku spółdzielnia miałaby obowiązek ustanowić swpl, bo w przeciwnym razie spółdzielcom nie będzie w praktyce przysługiwało żadne inne prawo oprócz slpl, mimo iż mogą dokonać spłat, o których mowa w art. 12 usm lub art. 7 ust. 2 noweli. A tylko te spłaty są obligatoryjne dla uzyskania owl lub swpl.