Zanim pożyczysz od banku, pytaj i negocjuj

Wysokość kredytu zależy od wielu rozmaitych czynników – m.in. od prawidłowego wypełnienia kosztorysu budowy oraz harmonogramu prac. Każdy kosztorys jest przez bank weryfikowany. Rzeczoznawca banku ocenia, czy za zadeklarowaną kwotę można wybudować dom zgodnie z projektem i założonym standardem, a z drugiej strony, czy podana kwota nie przewyższa wartości nieruchomości.

Najczęściej popełnianym błędem jest zaniżenie cen prac i materiałów. Warto więc od razu uważnie przeliczyć wszelkie koszty lub zwrócić się z prośbą do fachowców (np. rzeczoznawców).

W banku trzeba także się upewnić, co można kupić za pożyczone pieniądze. W większości z nich środki uzyskane z kredytu muszą być „wbudowane w dom”, a więc przeznaczone na elementy nierozerwalnie z nim związane (konstrukcja, podłogi itp.). Bank nie skredytuje nam także części budowy nieujętej w kosztorysie, np. ogrodzenia, które nie znalazło się w zestawieniu kosztów.

[srodtytul]Na dom i działkę[/srodtytul]

Coraz więcej banków wychodzi z założenia, że zakup działki i budowa domu to ta sama inwestycja i oferuje jeden kredyt na ten cel.Uzyskanie takiego kredytu jest możliwe tylko wtedy, gdy wydane jest pozwolenie na budowę. W przeciwnym razie bank udzieli kredytu na kupno działki, a dopiero po uzyskaniu odpowiednich dokumentów, kwota kredytu zostanie podwyższona. W niektórych bankach do podpisania umowy na całą kwotę kredytu wystarczy przedstawienie projektu domu. Bank oferuje wtedy kredyt, który jest podzielony na dwie części. Pierwsza transza kredytu jest wypłacana na zakup działki, a po załatwieniu wszelkich pozwoleń wypłacane są kolejne transze.

Istnieją jednak instytucje, które tego rodzaju kredyty traktują oddzielnie, tłumacząc to zbyt dużym ryzykiem. W bankach tych można jednak liczyć na promesę, czyli gwarancje udzielenia pożyczki na budowę domu.

[srodtytul]Wybór waluty[/srodtytul]

Rata kredytu we frankach nadal jest niższa niż kredytu w złotych. Wynika to z niższego oprocentowania. Dla franków wynosi ono średnio 4 proc. (LIBOR 3M – 2,3 plus marża banku, przeważnie 1,2 punktu procentowego). Średnia dla złotówek to ok. 6,7 proc. W przypadku kredytu w złotych łatwo jest policzyć miesięczną ratę, kwota zależy od wysokości pożyczki, oprocentowania, czasu i rodzaju spłaty. W przypadku franków dochodzi jeszcze ryzyko kursowe. Jeśli rata wynosi np. 500 franków, to co miesiąc musimy oddać równowartość tej kwoty po aktualnym kursie sprzedaży waluty. Jeśli wyniesie on 2,4 zł, oddamy 1200 zł, a jeśli 3 zł, to aż 1500 zł. Do tego dochodzi jeszcze spread. Jest to różnica między kursem, po jakim wypłacany jest kredyt (kurs kupna waluty), a kursem, po jakim odbywa się spłata (kurs sprzedaży).

[srodtytul]Żeby więcej pożyczyć[/srodtytul]

Wielkość kredytu zależy od naszej „zdolności kredytowej”. Schemat jej wyliczenia jest bardzo podobny w większości banków. Jako podstawę do wyliczenia przyjmuje się dochody osoby starającej się o kredyt.Od podstawy wynagrodzenia odliczane są stałe wydatki kredytobiorcy np. na czynsz, szkołę, przedszkole, a także wszelkie udzielone poręczenia, inne kredyty, posiadanie linii debetowych w ROR czy saldo z kart kredytowych. Wysokość kredytu zależy też od liczby osób w rodzinie, gdyż po odliczeniu wszystkich kosztów na jedną osobę powinno przypadać od 300 do 1000 zł dochodu miesięcznie (w zależności od banku).

Podstawowym sposobem na zwiększenie zdolności kredytowej jest wydłużenie okresu kredytowania, gdyż rozłożenie spłaty w czasie spowoduje zmniejszenie raty. Wiąże się to oczywiście z zapłaceniem większych odsetek od kredytu. Nie ma natomiast wpływu na wielkość prowizji czy formy zabezpieczenia.

Przy ustalaniu wysokości kredytu ma znaczenie rodzaj spłacanych rat – większą zdolność można uzyskać, wybierając raty równe, a nie malejące.Zdolność kredytowa zależy także od waluty, w jakiej jest udzielony kredyt. Dziś według zasad wynikających z Rekomendacji S, większość banków udziela znacznie niższych kredytów w walucie obcej niż w złotych.

[srodtytul]Transze i rozliczenia[/srodtytul]

Przy budowie domu na kredyt większość banków wymaga wkładu własnego w wysokości 10 – 20 proc. wartości inwestycji. Istnieje oczywiście możliwość ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, lecz są to dodatkowe koszty.

Zaciągając kredyt, trzeba również pamiętać, że w określonym w umowie kredytowej czasie – w zależności od banku jest to dwa, trzy lata – trzeba oddać dom do użytkowania i ujawnić go w księdze wieczystej. Większość banków deklaruje jednak indywidualne podejście do klienta i jednocześnie możliwość wydłużenia tego okresu. Niewywiązanie się z obowiązku zakończenia budowy może być podstawą do wypowiedzenia umowy kredytowej.Kredyt na budowę domu jest wypłacany transzami, wraz z ukończeniem kolejnych etapów budowy. Liczba transz jest ustalana indywidualnie, w zależności od przedstawionego wcześniej harmonogramu. Najczęściej kredyt jest wypłacany w czterech do sześciu transzach. Uruchomienie każdej kolejnej kwoty jest uzależnione od rozliczenia się z już otrzymanych pieniędzy.

Stosowane są różne formy rozliczeń. Coraz więcej banków nie wymaga już rachunków ani faktur za zakupione materiały i przeprowadzone prace budowlane. Najczęściej stosowaną metodą jest wizyta na placu budowy pracownika banku lub rzeczoznawcy. Ten drugi kosztować nas będzie od 50 – 250 zł za wizytę w zależności od banku. Są jednak i takie banki, które zadowolą się tylko wysłanymi zdjęciami z budowy czy wglądem do dziennika budowlanego.

W większości banków do momentu wypłaty ostatniej transzy kredytu obowiązuje tak zwana karencja w spłacie kredytu. Przez ten okres spłacane są jedynie odsetki od kredytu. W bankach można także otrzymać karencje po wypłacie ostatniej transzy – w zależności od banku łączny okres karencji może wynosić 24 – 36 miesięcy.

[srodtytul]Obowiązkowe ubezpieczenia[/srodtytul]

Zanim zdecydujemy się na kredyt, powinniśmy uważnie przejrzeć tabelę prowizji i opłat. Banki każą sobie słono płacić za wiele operacji. I tak prowizja za udzielenie kredytu to koszt 0,5 – 3 proc. w zależności od banku. Za wydanie promesy zapłacimy około 100 – 300 zł. Niektóre banki pobierają także opłatę za wypłatę transz kredytu (100 – 200 zł za transzę).

Ponieść trzeba także koszty wizyty inspektora z banku na palcu budowy – kwoty są podobne jak przy transzach. Jeśli będzie coś trzeba zmienić w umowie, to zapłacimy kolejne 50 – 200 zł za każdy aneks.Nie można zapomnieć także o opłatach za wcześniejszą spłatę kredytu – to koszt 0,5 – 2 proc. nadpłacanej kwoty.

Pod uwagę trzeba też wziąć opłaty za wydanie zaświadczenia o terminowej czy całkowitej spłacie kredytu. W niektórych bankach zapłacimy także za zmianę harmonogramu spłaty kredytu. Każde wydane przez bank zaświadczenie kosztuje 30 – 150 zł.

Musimy być przygotowani na wykupienie ubezpieczenia tzw. pomostowego. Obowiązuje ono do czasu uprawomocnienia się wpisu do hipoteki. Składka roczna waha się od 0,5 do 1 proc. wartości kredytu. Czy ubezpieczenia brakującego wkładu własnego – tu cena za 5 lat wynosi ok. 4 proc. Bank będzie wymagał także, wykupienia ubezpieczenia mieszkania czy domu.Zanim zdecydujemy się na kredyt, upewnijmy się, czy bank nie będzie wymagał od nas dodatkowego zabezpieczenia w postaci np. wykupienia ubezpieczenia na życie czy od utraty pracy. Banki traktują takie sprawy indywidualnie.

[ramka][srodtytul]Jakie dokumenty zgromadzić[/srodtytul]

[b]Zanim udamy się do banku po kredyt, musimy zebrać:[/b]

- dokument tożsamości ze zdjęciem – przeważnie wymagane są dwa

- dokumenty stwierdzające źródło dochodów lub wielkość zgromadzonego majątku

- dochody z tytułu umowy o pracę trzeba udokumentować zaświadczeniem o zatrudnieniu i wypłacanej pensji od pracodawcy. Bank może zażądać także historii rachunku osobistego za ostatnie 6 – 12 miesięcy czy rocznego zeznania podatkowego za dwa lub trzy ostatnie lata

- dochody z rent i emerytur trzeba potwierdzić odcinkami renty lub emerytury z ostatnich kilku miesięcy oraz decyzją ZUS o przyznaniu świadczenia

- przedsiębiorcy muszą udokumentować dochody deklaracją PIT-5 oraz dostarczyć deklaracje z rozliczeniem podatku dochodowego za poprzednie lata. Potrzebne będzie też zaświadczenie z ZUS i US o niezaleganiu z podatkami i składkami na ubezpieczenia społeczne, a także (często w przypadku rozliczania się z fiskusem w formie ryczałtu) zaświadczenie o poziomie dochodu

- udziałowcy spółek muszą udostępnić opinię z banku prowadzącego rachunek spółki i jej bilans, a także dokumenty związane z rejestracją i bieżącym funkcjonowaniem firmy

- prowadzący gospodarstwo rolne ma do przedstawienia zaświadczenie z urzędu gminy o wysokości dochodów jego gospodarstwa, a często także opinię z ośrodka doradztwa rolniczego

- w przypadku innych form zarobkowania wymagane może być dołączenie do dokumentacji kredytowej umów zlecenia o dzieło, kontraktów menedżerskich