Reklama

Jakie kompetencje ma zarządca

Publikacja: 09.06.2008 08:16

Reklama

Przez wiele lat naszym budynkiem zarządzała administracja domów komunalnych. Ostatnio postanowiliśmy zrezygnować z jej usług i zatrudnić zawodowego prywatnego zarządcę. Od razu rozgorzała dyskusja, jaki powinien być zakres jego kompetencji. Łączy się to z poważną kwestią, w jakim zakresie powinien on mieć dostęp do pieniędzy wspólnoty. W końcu jest to duża odpowiedzialność.

[i](nazwisko do wiadomości redakcji)[/i]

[b]Janusz Gdański, Ogólnopolska Izba Gospodarki Nieruchomościami:[/b]

– Zakładam, że autorowi listu chodzi o tzw. dużą wspólnotę mieszkaniową, czyli że budynek ma więcej niż siedem mieszkań. Duże wspólnoty albo powierzają notarialnie zarząd nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej, zwanej dalej zarządcą (na podstawie art. 18 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali), albo wybierają jednoosobowy lub wieloosobowy zarząd, który część swoich obowiązków umową cywilnoprawną przekazuje wybranemu przez siebie podmiotowi, dalej nazywanemu administratorem (w oparciu o art. 20 ust. 1 tej samej ustawy).

Zarządca lub administrator, oprócz wykonywania wszelkich obowiązków należących do zarządzania nieruchomością wspólną, rozlicza się z dostawcami mediów i usług do poszczególnych lokali. Chodzi o wodę, kanalizację, usuwanie nieczystości stałych, centralne ogrzewanie.

Reklama

Natomiast członkowie wspólnoty mieszkaniowej powinni wpłacać zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej (na bieżącą eksploatację oraz odrębnie na fundusz remontowy). Najczęściej wraz z zaliczką na poczet kosztów eksploatacyjnych właściciele lokali płacą zarządcy lub administratorowi należne wynagrodzenie oraz wpłacają należności za media dotyczące lokali.

Z reguły zarządca lub administrator (jeśli zawarta z nim umowa to przewiduje) dysponuje więc środkami zgromadzonymi na dwóch odrębnych rachunkach. Na jednym są pieniądze gromadzone na pokrycie kosztów remontów (zarówno planowanych, jak i nieprzewidzianych), a na drugim pozostałe wpłaty, które można podzielić na trzy części.

Pierwszą stanowią pieniądze wspólnoty, którymi zarządca pokrywa bieżące wydatki eksploatacyjne (w szczególności koszty utrzymania porządku i czystości, koszty mediów dotyczące nieruchomości wspólnej, deratyzację etc.). Druga część to pieniądze poszczególnych właścicieli lokali, które powierzyli oni zarządcy, by ten pokrył ich zobowiązania z tytułu zużywanej przez nich wody, ciepła, kanalizacji, usuwania nieczystości stałych, a czasem także gazu, a trzecia część to pieniądze przeznaczone na pokrycie wynagrodzenia zarządcy, które może od sobie wypłacić w terminie wynikającym z umowy.

Jeśli okaże się, że zaliczka na eksploatację została uchwalona na zbyt niskim poziomie i nie wystarcza pieniędzy z wpłat, to zarządca powinien zorganizować zebranie wspólnoty i przedstawić uzasadniony projekt uchwały o zwiększeniu zaliczki. Może się także okazać, że zaliczka była zawyżona. W takiej sytuacji, po rocznym rozliczeniu, członkowie wspólnoty powinni otrzymać zwrot nadpłaty.

Zdarza się, że należności nie są w pełni regulowane, ale nie z powodu zbyt niskich zaliczek, ale dlatego, że nie wszyscy członkowie wspólnoty terminowo wpłacają zaliczki w uchwalonej wysokości lub nie wpłacają ich wcale. Wtedy zarządca powinien wzywać dłużników do zapłaty, aby nie przyzwyczajać ich do tolerowania nierzetelnych zachowań. Jeśli zaniecha działań dyscyplinujących dłużników, to może być pewien, ze w niedługim czasie zabraknie pieniędzy na pokrywanie bieżących wydatków.