Wzrost stawek za grunty dopiero przed nami

Rz: Jak wygląda sytuacja na rynku gruntów w Polsce?

Artur Walczak:

Obrót gruntami jest dziś bardzo dynamiczny i charakteryzuje się dużo większą zmiennością, głównie wzrostem, w stosunku do rynku nieruchomości mieszkaniowych. Dzieje się tak z kilku powodów. Ceny mieszkań osiągnęły bardzo wysoki, czasami wręcz absurdalny poziom i pomimo ich lekkiej korekty np. w Warszawie potencjalny nabywca, przeglądając ceny ofertowe w prasie czy na portalach internetowych, nadal łapie się za głowę. Przykładowo w stolicy przy obecnej średniej cenie za metr kwadratowy mieszkania wynoszącej ok. 9 tys. zł, zakup mieszkania o powierzchni 100 mkw. traci sens z ekonomicznego punktu widzenia. Za kwotę 900 tys. zł możemy bowiem kupić działkę w podwarszawskiej miejscowości w odległości ok. 25 km od centrum, za 300 – 350 zł za mkw. Za działkę zapłacimy ok. 300 tys. zł, a za ok. 650 tys. zł postawimy wykończony dom o powierzchni około 150 mkw.

Co wpływa na dynamiczny wzrost cen ziemi?

Kolejną ważną przyczyną jest migracja ludzi z miast na przedmieścia. Według wielu analityków rynku nieruchomości prawdziwy wzrost cen działek jest dopiero przed nami, w związku z końcem okresu przejściowego po wejściu Polski do Unii, ograniczającego zakup ziemi rolnej przez cudzoziemców. Ruch na rynku działek rolnych spowodowany jest także informacjami na temat planów automatycznego przekwalifikowania gruntów rolnych w budowlane na terenie miast. Swoje znaczenie ma także wzrost zamożności społeczeństwa i zakupy gruntów w znanych i modnych miejscowościach turystycznych lub w częściach kraju atrakcyjnych pod względem wypoczynkowym i rekreacyjnym. Ceny ziemi idą w górę także z powodów inwestycyjnych, np. zbliżającego się Euro 2012.

Czy ceny ziemi wszędzie w Polsce szybko idą w górę?

Generalnie ziemia wszędzie drożeje. Oczywiście nie możemy porównywać np. działki oddalonej o 30 km od centrum dużej aglomeracji z działką w centrum tego miasta.

W jakich rejonach grunty drożeją najmniej? Z czego to wynika?

Najwolniej lub nieznacznie ceny zmieniają się w tych lokalizacjach, w których zdecydowany ich wzrost nastąpił już w latach ubiegłych. Chodzi zwłaszcza o duże aglomeracje i popularne miejscowości wypoczynkowe. Oczywiście najszybszy wzrost cen gruntów następuje w miejscach, gdzie wzrasta atrakcyjność danej lokalizacji dzięki nowym inwestycjom, które powstają w pobliżu, rozbudowie infrastruktury, uchwaleniu planów zagospodarowania przestrzennego lub uzyskaniu warunków zabudowy. Swoją rolę odgrywa też moda i wzrost prestiżu danej miejscowości.

Czy ta sytuacja może się zmienić, a jeśli tak, to kiedy i dlaczego?

Nie wydaje mi się, aby możliwa była sytuacja, że ceny gruntów zaczną spadać, przynajmniej w perspektywie najbliższych kilku lat. W końcu ziemi jest coraz mniej, a powody, dla których teraz grunty drożeją, będą aktualne przez najbliższe lata. Oczywiście tak jak zawsze będą zdarzać się sytuacje, kiedy z przyczyn obiektywnych jakieś działki stracą na wartości, np. z powodu budowy uciążliwych inwestycji w sąsiedztwie.Mogą to być np. wysypiska śmieci albo autostrada. Są to jednak przypadki pojedyncze.

Czy może pan podać rekordy cenowe?

W topowych miejscach w stolicy działki budowlane kosztują ponad 16 tys. zł za mkw., choć zdarzają się też droższe, a na Pojezierzu Mazurskim są do kupienia hektary rolne za 6 zł za mkw. W tej samej cenie zdarzają się tam działki rolne z możliwością zabudowy o powierzchni 3 tys. mkw. z doprowadzonym prądem np. w odległości 10 km od Szczytna.

Kto sprzedaje ziemię? Czy mamy do czynienia z sytuacją, że posiadacze wstrzymują się ze sprzedażą, czekając na wzrost cen?

Grunty można kupić z puli Skarbu Państwa, ziemię sprzedają też rodowici właściciele gruntów, osoby i firmy, które kupiły grunty inwestycyjnie po dobrych cenach oraz ci, którzy muszą sprzedać z powodu sytuacji finansowej lub rodzinnej. Sądzę, że bardzo mądra jest zasada „jeśli nie musisz, to nie sprzedawaj”. I sprawdza się ona w każdych czasach.

Czy nasila się zjawisko sprzedaży ziemi przez deweloperów? I o czym to świadczy?

W dzisiejszej sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych, gdzie część potencjalnych kupców nie chce tyle płacić za mieszkanie i czeka na zapowiadany spadek cen lub wybiera opcję zakupu działki i budowy domu, a na dodatek coraz wyższe są ceny ziemi, materiałów budowlanych i kosztów robocizny, część firm deweloperskich nie chce podejmować ryzyka i zamiast budować, decyduje się na sprzedaż posiadanych gruntów. Są też tacy deweloperzy, którzy sprzedają działki, gdyż przeinwestowali, ale nie wyolbrzymiałbym tego zjawiska.