Rozmowa z Krzysztofem Dziewior z Centrum Informacji i Doradztwa Mieszkaniowego
Należę do spółdzielni mieszkaniowej. Uważam, że nasz zarząd nie działa dobrze i marnotrawi nasze pieniądze. Stawki, jakie płacimy ze eksploatację, są zmienne i mało „uchwytne”. Czy istnieje możliwość skontrolowania, czy stawki eksploatacyjne nie są zawyżone z tego powodu, że zarząd pokrywa nimi koszty swojego utrzymania, a także swojej niegospodarności?
– W czerwcu 2007 r. nastąpiła nowelizacja zapisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i tym samym oznaczone nieruchomości zabudowane jednym, względnie kilkoma budynkami, dysponują swoim budżetem w zakresie remontów oraz nakładów na eksploatacje i utrzymanie swoich nieruchomości. Ponieważ nowelizacja ustawy weszła w życie 1 lipca 2007 r., większość spółdzielni mieszkaniowych, nie chcąc dokonywać zbyt rewolucyjnych zmian w zakresie wysokości stawek eksploatacyjnych, dopiero od roku 2008 wprowadziła zróżnicowanie stawek eksploatacyjnych w poszczególnych nieruchomościach. Zgodnie z zapisem art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zarząd spółdzielni jest obowiązany dla każdej nieruchomości prowadzić ewidencję przychodów i kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni. Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości powinny być zindywidualizowane dla poszczególnych nieruchomości (nie mylić z budynkami, bo czasem nieruchomość stanowią np. trzy budynki). Natomiast koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni powinny być dla wszystkich oznaczonych nieruchomości identyczne z racji określenia tych kosztów w układzie stawki na 1 metr kwadratowy lokalu mieszkalnego, względnie użytkowego, w tym garażu oraz miejsca postojowego. Członek spółdzielni zgodnie z zapisem art. 4 ust. 6 ustawy może żądać od spółdzielni przedstawienia kalkulacji wysokości stawki eksploatacyjnej, z której powinny wynikać wszystkie czynności, jakie wchodzą w skład pojęcia eksploatacja i utrzymanie nieruchomości oraz ich wycena. Nie należy zapominać, że część kosztów, jakie ponosi członek spółdzielni, np. centralne ogrzewanie, woda zimna i ciepła oraz wywóz nieczystości, nie jest częścią stawki eksploatacyjnej. Za ich wysokość nie odpowiadają organy samorządowe spółdzielni, a zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów zaliczane są do one do kosztów niezależnych od spółdzielni, a więc kontestowanie wysokości tych opłat jest bezzasadne, gdyż nie są one przez spółdzielnię kalkulowane.
