Wyjaśnia Janusz Gdański, ekspert Ogólnopolskiej Izby Gospodarki Nieruchomościami
Jestem jednym z czterech właścicieli mieszkań w moim budynku. Mieszkam na poddaszu. Dach budynku wymaga remontu. Pozostali właściciele lokali nie chcą jednak wspólnoty mieszkaniowej, nie wyrazili też zgody na comiesięczne zbieranie pieniędzy na fundusz remontowy, więc nie ma środków na remont dachu. Jeden z mieszkańców powiedział, że mieszka na parterze i jemu na głowę nie cieknie. Co mam zrobić, aby wszyscy złożyli się na remont dachu i zaczęli co miesiąc płacić na fundusz remontowy? Jakie przepisy prawne to regulują?
– Bez względu na to, czy pozostałym właścicielom mieszkań się to podoba, czy nie, w budynku jest wspólnota mieszkaniowa. Wspólnota powstaje z mocy prawa, gdy w nieruchomości jest co najmniej jeden lokal wyodrębniony, czyli jest minimum dwóch właścicieli lokali (podstawa prawna: ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, art. 6). Prawa i obowiązki członków wspólnoty regulują wspomniana ustawa oraz kodeks cywilny. W pańskim budynku jest tzw. mała wspólnota (poniżej ośmiu lokali) i o szczegółach decydują zapisy kodeksu cywilnego.
W opisywanym przypadku mają zastosowanie następujące przepisy ustawy: art. 202, który mówi, że jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną (czyli w tym wypadku nie wykonywać remontu cieknącego dachu), to każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd; art. 203, z którego wynika, że każdy z współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeśli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.
Należy podkreślić, że nie można zmusić członków wspólnoty, aby systematycznie wpłacali zaliczki na planowane remonty, natomiast mają oni obowiązek konieczne remonty współfinansować. Sugeruję, aby zaprosił pan sąsiadów na spotkanie i abyście wspólnie przeczytali ustawę o własności lokali oraz artykuły 195 – 209 kodeksu cywilnego. Wnioski nasuną się niewątpliwie same.
