Kto może zostać najemcą po zmarłym

Polega ona na przejęciu prawa do zajmowania mieszkania w określonych sytuacjach, a opisana jest w art. 691 kodeksu cywilnego.

Po śmierci najemcy prawo do najmu mieszkania przejmie małżonek, który nie był współnajemcą lokalu. Takie prawo będzie przysługiwać również:

- dzieciom zmarłego najemcy,

- dzieciom jego współmałżonka,

- innym osobom, wobec których najemca był zobowiązany do alimentów, a także

- osobie, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Nie musi tutaj chodzić o jedną osobę, istnieje możliwość, aby kilka osób wstąpiło w stosunek najmu, z zachowaniem pozostałych wymogów.

Osoba bliska najemcy może żądać ustalenia prawa do najmu bez względu na to, czy powstał on na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale czy na podstawie umowy najmu. Do wstąpienia w stosunek najmu dochodzi bowiem z mocy samego prawa, bez konieczności uznania tego przez sąd.

Prawo nie wymaga, by poinformować wynajmującego o śmierci najemcy i wstąpieniu w stosunek najmu, ale w praktyce dobrze jest to zrobić.

Żeby wstąpić w stosunek najmu, trzeba spełnić podstawowy warunek – należało stale zamieszkiwać z najemcą do chwili jego śmierci.

Trzeba zwrócić uwagę na pojęcie „stałe zamieszkiwanie”. Chodzi tutaj o faktyczne przebywanie w mieszkaniu wraz z najemcą i towarzyszący temu zamiar stałego pobytu. Z orzecznictwa wynika, że dana osoba zajmuje lokal na stałe, jeżeli stanowi on jej tzw. centrum spraw życiowych. Osoba zajmująca lokal powinna więc posiadać w nim swoje rzeczy, mieć do niego klucz, spożywać w nim posiłki, spać lub przyjmować gości.

Wśród osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu nie ma wnuka i wnuczki.

Sąd Najwyższy orzekł, że nie należą oni do osób wymienionych w art. 691 kodeksu cywilnego i to nawet wtedy, gdy łączyła ich z najemcą więź gospodarcza i uczuciowa. Nie pomoże więc tutaj w uzyskaniu tytułu do najmu to, że wnuk opiekował się najemcą.

Sytuacja się komplikuje, gdy wynajmujący, z którym zmarły najemca zawarł w przeszłości umowę najmu, kwestionuje prawa wstępujących.

Wówczas pozostaje w zasadzie skierowanie do sądu pozwu o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu (patrz ramka niżej).

Jeżeli żadna z bliskich osób nie zamieszkiwała na stałe z najemcą przed jego śmiercią, lub gdy nie ma osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu, wówczas stosunek najmu wygasa.

Małżonek i inne osoby bliskie spadkodawcy, które mieszkały z nim do dnia jego śmierci, są uprawnione do korzystania w ciągu trzech miesięcy od otwarcia spadku z mieszkania i urządzenia domowego w zakresie dotychczasowym. (art. 923 kodeksu cywilnego). Uprawnienie to przysługuje im bez względu na to, czy dziedziczą po spadkodawcy. Zmarły najemca nie może ich tych uprawnień pozbawić nawet w testamencie.

Art. 923 kodeksu cywilnego nie ogranicza uprawnień małżonka i innych osób bliskich spadkodawcy, które wynikają z najmu lokali lub ze spółdzielczego prawa do lokalu.

Składający pozew do sądu o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu powinien oprzeć swoje roszczenie na art. 189 kodeksu postępowania cywilnego, w którym stwierdza się, że powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.

Żeby jednak powództwo o ustalenie prawa bądź stosunku prawnego było uwzględnione, muszą być spełnione dwie przesłanki:

- strona powodowa musi mieć interes prawny w ustaleniu tego prawa,

- twierdzenia powoda o istnieniu danego prawa bądź stosunku prawnego, który decyduje o zasadności powództwa, muszą być prawdziwe.

Uwaga:

żądanie ustalenia wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nie ulega przedawnieniu. Potwierdził to

Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 12 lutego 2002 r. (sygn. I CKN 527/00)

.

Jeżeli wynajmujący skieruje przeciwko osobom zajmującym lokal pozew o eksmisję, pozwani mogą się bronić w procesie twierdząc, że wstąpili oni w stosunek najmu na podstawie art. 691 kodeksu cywilnego. Takie stanowisko wyraził Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 5 grudnia 1995 r. (sygn. II CRN128/95).