Odpowiada Monika Góralczuk, prawnik z Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy
– Tak, w umowie (statucie) wspólnoty mieszkaniowej można przyjąć, iż wszystkie uchwały podejmowane przez wspólnotę będą liczone zgodnie z zasadą „jeden właściciel – jeden głos”.
W rozdziale czwartym ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (ustawa) zostały uregulowane kwestie związane z zarządem nieruchomością wspólną. Określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić w drodze umowy ustanawiającej odrębną własność lokali lub w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego przez wszystkich właścicieli. Przy sukcesywnym wyodrębnianiu lokali sposób zarządu ustalony w pierwszej umowie o wyodrębnienie lokalu wiąże kolejnych nabywców lokali. Właściciele lokali mogą również w późniejszym czasie zmienić zapisy umowy, jednakże zmiana ta musi zostać dokonana również w formie aktu notarialnego.
Zarząd powołany przez właścicieli lokali kieruje sprawami wspólnoty, reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Zarząd również podejmuje czynności zwykłego zarządu, zaś do czynności przekraczających zwykły zarząd wymagana jest pozytywna uchwała właścicieli lokali oraz umocowanie do tej czynności. Ustawa w art. 22 ust. 3 i 4 wymienia przykładowo czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Wspólnota w umowie (statucie) może wskazać, jakie inne czynności uznawane są za przekraczające zwykły zarząd.
Podejmowanie uchwał we wspólnocie mieszkaniowej uregulowane zostały w art. 23 ustawy. Zgodnie z tym przepisem skuteczność uchwał podejmowanych przez wspólnotę mieszkaniową wymaga uzyskania większości głosów właścicieli, liczonej według wielkości udziałów lub w pewnych okolicznościach według zasady „jeden właściciel – jeden głos”. Głosowanie zgodnie z zasadą „jeden właściciel – jeden głos”, występuje wówczas, gdy umowa przewiduje taką zasadę (np. do konkretnych spraw przekraczających zwykły zarząd) lub postanowienie takie znalazło się w uchwale podjętej w tym trybie oraz w przypadku przewidzianym w art. 23 ust. 2a ustawy.
