Duży popyt na atrakcyjne powierzchnie biurowe sprawia, że najemcy nie mają zbyt wiele do powiedzenia w negocjacjach z właścicielami obiektów, zwłaszcza w ścisłym centrum Warszawy.

– W lokalizacjach pozacentralnych, szczególnie w budynkach na Służewcu, istnieje pole do negocjacji – zauważa Jakub Marszałek, analityk Cushman & Wakefield. – Taka sytuacja będzie się utrzymywać przez następne 18 miesięcy ze względu na małą planowaną podaż w centrum i stale powiększający się zasób powierzchni biurowych w innych lokalizacjach – dodaje.

[srodtytul]Trudne rozmowy[/srodtytul]

Co można dziś wynegocjować? – Niestety, niewiele. W samym centrum, jak wyjaśnia Joanna Mroczek z CB Richard Ellis, można uzyskać kilka miesięcy wolnych od płacenia czynszu. – W centrum w najlepszych budynkach będą to dwa – trzy miesiące na pięć lat podpisanej umowy. Poza centrum, na Mokotowie, gdzie konkurencja jest już bardzo silna, najemca może uzyskać nawet do siedmiu – dziesięciu miesięcy zwolnienia. Jest to jednak zależne od standardu budynku, wielkości wynajmowanej powierzchni i długości umowy najmu – tłumaczy Mroczek.

Jakub Marszałek dodaje, że największą kartą przetargową w negocjacjach jest oczywiście skala zapotrzebowania na powierzchnię biurową oraz prestiż najemcy. Sam natomiast okres wynajmu ma niewielki wpływ na efektywne stawki czynszu.

Poza okresem zwolnienia z czynszu najemcy mogą wynegocjować poziom wykończenia powierzchni biura.

– Standardowo właściciel oferuje kwotę za metr kwadratowy, jaką przeznacza na wykończenie powierzchni oferowanej od stanu deweloperskiego. Oznacza to, że deweloper zobowiązuje się dostarczyć powierzchnię biurową pod klucz, ale zakłada pewien standard, który jest zazwyczaj dosyć ograniczony, np. powierzchnia tylko typu open space – opowiada Joanna Mroczek.

Rosnące koszty wykańczania powierzchni powodują, że suma przeznaczona przez dewelopera często nie wystarcza na dodatkowe udogodnienia, takie jak pokój prezesa, przeszklenia drzwi, więcej sal konferencyjnych. Wówczas najemca musi dopłacić do podstawowej kwoty.

– W chwili obecnej koszt wykończenia biura pod klucz od stanu surowego dochodzi do 800 – 1000 euro za każdy metr kwadratowy w centrum, zależnie od wymagań najemcy. Deweloperzy najczęściej oferują połowę tej kwoty. Negocjacje najemców koncentrują się w dużej mierze na uzyskaniu jak największego zakresu prac wykończeniowych pokrywanych przez właścicieli – mówi Mroczek.

[srodtytul]Mało powierzchni[/srodtytul]

Ze względu na niskie współczynniki pustostanów w innych miastach tam również poziom zachęt jest bardzo niski. – Dodatkowo lokalni deweloperzy pod wpływem konkurencji ze strony dużych deweloperów dopiero od niedawna zaczynają włączać pakiety zachęt do swojej strategii komercjalizacji budynków biurowych – zauważa Jakub Marszałek.