Nie zawsze bezpieczna lokata kapitału

[b]Rz: Wielu analityków doradza, aby w czasach giełdowej bessy zainwestować kapitał w nieruchomości, zwłaszcza w grunty. Na co należy zwrócić uwagę przy nabywaniu ziemi? Czy z prawnego punktu widzenia każdy grunt może być dobrą inwestycją?[/b]

[b]Marcin Jasiński:[/b] Nie, może bowiem okazać się, iż grunt, który zamierzamy nabyć, obciążony jest służebnościami gruntowymi na rzecz właścicieli sąsiednich nieruchomości, które mogą polegać m.in. na prawie przechodu i przejazdu przez nabywany grunt, oraz innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi (np. prawem użytkowania).

Problemy mogą pojawić się także, jeśli ziemia leży w strefie objętej ochroną jako obszar Natura 2000. Będzie to miało wpływ na możliwość zagospodarowania tego gruntu w przyszłości, a w konsekwencji na jego atrakcyjność jako inwestycji. Dlatego decyzja inwestora o nabyciu gruntu powinna być poprzedzona wnikliwą analizą gruntu, w szczególności jego stanu prawnego.

[b]Na co zwrócić uwagę, sprawdzając stan prawny działki?[/b]

Inwestor powinien co najmniej zapoznać się z informacjami zawartymi w księdze wieczystej prowadzonej dla nabywanego gruntu, w wypisie z rejestru gruntów oraz zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (w sytuacji gdy dla obszaru, na którym znajduje się nabywany grunt, został uchwalony taki plan).

Analiza informacji zawartych we wskazanych dokumentach powinna prowadzić do sprawdzenia, jakie jest przeznaczenie gruntu, który ma zostać nabyty (rolny czy o innym przeznaczeniu), co pozwoli na ustalenie, czy będzie niezbędne wyłączenie gruntu z produkcji rolnej oraz czy ewentualnie Agencji Nieruchomości Rolnych będzie przysługiwało prawo pierwokupu w odniesieniu do tego gruntu.

Trzeba też ustalić, czy nieruchomość stanowi grunt zabudowany, czy nie (w przypadku nabywania prawa użytkowania wieczystego gruntu) lub czy grunt nie był uprzednio nabyty od Skarbu Państwa albo od gminy (w przypadku nabywania prawa własności gruntu). Będzie to potrzebne w celu ustalenia, czy gminie będzie przysługiwało prawo pierwokupu tego gruntu.

Musimy mieć także informacje, czy zostały ustanowione służebności i hipoteki obciążające działkę bądź inne ograniczone prawa rzeczowe oraz czy w odniesieniu do gruntu nie zostały zgłoszone jakiekolwiek roszczenia reprywatyzacyjne.

[b]Załóżmy, że kupujemy grunt rolny o powierzchni 1 hektara w celach inwestycyjnych. Inwestujemy, bo pośrednik w obrocie nieruchomościami twierdzi, że za dwa – trzy lata w gminie, na terenie której położony jest nabywany grunt, uchwalony zostanie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który pozwoli zmienić przeznaczenie tego gruntu, a po dokonaniu podziału na mniejsze działki budowlane będzie go można sprzedać z zyskiem. Na co należy zwrócić uwagę w takiej sytuacji?[/b]

Po pierwsze – przy nabywaniu gruntów rolnych należy zwrócić uwagę na te same zagadnienia, co w przypadku nabycia gruntów o innym przeznaczeniu niż rolne (np. przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, wskazanych wyżej).

Po drugie – należy wskazać, iż gmina nie ma obowiązku opracowania i uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla gruntów rolnych lub leśnych, w którym zmieniłaby dotychczasowe przeznaczenie takich gruntów, a bez takiego planu co do zasady nie będzie możliwa zmiana przeznaczenia gruntów na inne cele niż rolne i leśne.

Wobec powyższego wskazane byłoby, aby przed nabyciem gruntu rolnego inwestor udał się do urzędu gminy właściwego miejscowo ze względu na położenie nabywanego gruntu i zasięgnął informacji, czy w odniesieniu do obszaru, na którym położony jest przedmiotowy grunt, zostały podjęte działania zmierzające do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (np. została podjęta uchwała przez radę gminy o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) oraz jakie jest planowane przeznaczenie nabywanej działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (w tym ostatnim wypadku pożyteczne byłoby sprawdzenie zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy).

Należy bowiem wskazać, iż zgodnie z ustawą z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU z 2003 roku nr 80, poz. 717 z zm.) ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Po trzecie – należy pamiętać, iż w przypadku nabywania gruntu rolnego, zgodnie z przepisami ustawy z 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (DzU z 2003 r. nr 64, poz. 592) Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje ustawowe prawo pierwokupu. Wobec powyższego, inwestor będzie mógł nabyć grunt jedynie w przypadku niewykonania przez Agencję Nieruchomości Rolnych prawa pierwokupu jej przysługującego, za które będzie uważane, bądź złożenie przez Agencję Nieruchomości Rolnych oświadczenia o niewykonaniu przysługującego jej prawa pierwokupu, bądź upływ terminu wykonania przez Agencję Nieruchomości Rolnych przysługującego jej prawa pierwokupu.

[b]Czy można pociągnąć do odpowiedzialności pośrednika w obrocie nieruchomościami, jeżeli wbrew informacjom udzielonym przez tego pośrednika o przeznaczeniu gruntu na inne cele niż rolne – zgodnie z uchwalonym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – grunt zostanie przeznaczony na cele rolne? W jakiej sytuacji?[/b]

Na podstawie umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami agent podejmuje czynności zmierzające do zawarcia przez jego kontrahenta umowy z osobą trzecią, mającą za przedmiot np. nabycie lub zbycie praw do nieruchomości. Ustawodawca odstąpił od szczegółowego określenia zakresu obowiązków pośrednika w obrocie nieruchomościami, pozostawiając stronom umowy pośrednictwa ustalenie tego zakresu.

Określenie w umowie pośrednictwa zakresu czynności, do podjęcia których zobowiązany jest pośrednik, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia zakresu odpowiedzialności pośrednika. Należy jednak wskazać, iż czynności podejmowane przez pośrednika w obrocie nieruchomościami jako czynności zmierzające do zawarcia przez jego kontrahenta umów, o których mowa powyżej, nie obejmują np. doradztwa prawnego, podatkowego, czynności geodezyjnych, wykonywania rozgraniczeń nieruchomości (wyrok NSA z 27 lutego 2002, I SA 1896/00).

Za czynności pośrednictwa nie można także uznać sporządzania opracowań i ekspertyz oraz doradztwa w zakresie rynku nieruchomości. Co do zasady przy wykonywaniu czynności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pośrednik obowiązany jest do zachowania należytej staranności z uwzględnieniem zawodowego charakteru czynności pośrednictwa oraz zasad etyki zawodowej. Niedołożenie należytej staranności może skutkować postawieniem pośrednikowi zarzutu niedbalstwa (art. 472 k.c.), a tym samym odpowiedzialnością za szkodę powstałą dla zamawiającego (art. 471 k. c.).

[b]A gdyby w umowie był zapis o rekomendacji inwestycji przez pośrednika?[/b]

W ramach zasady swobody umów można w umowie pośrednictwa rozszerzyć lub zawęzić zakres odpowiedzialności pośrednika za niewykonanie lub nienależyte wykonanie czynności pośrednictwa określonych w tej umowie. Wydaje się więc, iż dopuszczalne byłoby, aby w umowie pośrednictwa zostało wprowadzone postanowienie, zgodnie z którym, w przypadku gdyby informacje przekazane przez pośrednika w obrocie nieruchomościami odnośnie do planowanego przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego okazały się fałszywe, pośrednik będzie ponosił z tego tytułu odpowiedzialność wobec kontrahenta.

[ramka][b]Warto wiedzieć - Czy podzielisz ziemie, w którą zainwestowałeś[/b]

Czy zawsze istnieje możliwość podziału gruntu na mniejsze działki, tak aby stanowiły one działki budowlane?

Zgodnie z art. 93 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2004 roku nr 261, poz. 2603 z zm.) co do zasady podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz przepisami szczególnymi, a w przypadku obszarów, dla których nie zostały uchwalone miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (przy czym są to obszary nieobjęte obowiązkiem sporządzania takiego planu) – z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ocena zgodności podziału z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

Podział nieruchomości nie jest jednak dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej (przy czym za dostęp do drogi publicznej – w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami – uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem w pasie tej drogi odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem).

Przy podziale można także trafić na ograniczenia, które mogą wynikać w przypadku wydzielania działek przeznaczonych pod zabudowę z rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU z 2002 roku, nr 75, poz. 690 z zm.) dotyczącego posadowienia budynków. Ogólną zasadą przewidzianą w tym rozporządzeniu jest, że budynki na działce sytuuje się w odległości nie mniejszej niż 4 m od granicy z sąsiednią działką (budynek zwrócony ścianą z oknami lub drzwiami) lub 3 m (budynek zwrócony ścianą bez okien lub drzwi).

Podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek. Do wniosku należy dołączyć m.in. dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości, która ma ulec podziałowi, wypis z katastru nieruchomości i kopię mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi, wstępny projekt podziału oraz mapę z projektem podziału.