Kupując ziemię, uwzględnij koszty odrolnienia

[b]Rz: Od czego zacząć ustalenia, czy grunt może zostać odrolniony?[/b]

[b]Piotr Dolecki:[/b] Najpierw powinniśmy udać się po informacje do urzędu gminy, w której chcemy kupić teren, i tam zajrzeć do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. To jego treść decyduje o przeznaczeniu gruntu rolnego na cele nierolne, a ściślej rzecz ujmując, o możliwości ustalenia innego niż rolniczy sposobu użytkowania gruntów rolnych. Gmina na wniosek zainteresowanego wydaje wypis i wyrys z planu miejscowego, co z reguły następuje w krótkim czasie.

[b]A jeśli nie ma aktualnego planu w gminie?[/b]

Jeżeli dla obszaru gminy nie został sporządzony i uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie gruntu należy ustalić poprzez uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Wydanie tej decyzji następuje na wniosek, pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek wskazanych w art. 61 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/skorowidz.spr?id=172304]ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym[/link], a mianowicie:

> co najmniej jedna sąsiednia działka dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana,

> teren ma dostęp do drogi publicznej,

> teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolne i nieleśne albo objęty jest zgodą wydaną przy sporządzeniu planu miejscowego,

> istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,

> decyzja jest zgodna z odrębnymi przepisami. Te przesłanki powinny zostać wykazane przy złożeniu wniosku o ustalenie warunków zabudowy.

[b]Ile czasu mają urzędnicy na wydanie warunków zabudowy?[/b]

Trudno jednoznacznie określić czas, w którym wójt czy burmistrz wyda decyzję, bowiem postępowanie administracyjne może zostać zawieszone na okres nie dłuższy niż 12 miesięcy, a jeżeli mamy do czynienia z obszarem, dla którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego, zawieszenie może trwać aż do czasu uchwalenia planu.

[b]Co powinno być napisane w takiej decyzji, aby mieć pewność, że na polu da się budować?[/b]

Dla przyszłego nabywcy działki istotne jest, aby plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy określały, że grunt przeznaczony jest na cele nierolne. W innej sytuacji lepiej odłożyć decyzję o zakupie działki rolnej pod inwestycję budowlaną.

Osoby, które są właścicielami tego rodzaju gruntów lub które zdecydują się je nabyć, mogą zgłaszać wnioski o zmianę przeznaczenia swojego gruntu w trakcie przyszłych zmian planu miejscowego. Rozwiązanie to jednak nie daje pewności, że w nowym planie nastąpi zmiana przeznaczenia gruntu.

[b]A jeśli w gminie plan miejscowy jest dopiero tworzony?[/b]

W takim razie przyszły nabywca powinien podjąć starania, aby uzyskać informacje o przeznaczeniu gruntu, wynikające z projektu planu lub też uchwalonego przez radę gminy studium uwarunkowań i kierunków przestrzennego zagospodarowania gminy.

Otrzymane w ten sposób informacje, choć nie będą wiążące, wskażą prawdopodobne przeznaczenie gruntu, a tym samym możliwość odrolnienia i przeprowadzenia inwestycji budowlanej. Jednak w tym przypadku zakup gruntu obarczony będzie ryzykiem, bowiem nie sposób wykluczyć, że do projektu planu mogą zostać wprowadzone korekty, które uniemożliwią nam późniejsze odrolnienie.

[b]A jeśli już posiadamy działkę rolną, jak doprowadzić do zmiany jej przeznaczenia?[/b]

Należy wystąpić do starosty z wnioskiem o wydanie decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolnej gruntu będącego użytkiem rolnym. Obowiązek ten obejmuje gleby pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczone do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego, a także grunty, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2 – 10 ustawy o ochronie, oraz grunty leśne, przeznaczone na cele nierolnicze i nieleśne.

Składając wniosek, należy do niego załączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, wypis i wyrys z miejscowego planu lub decyzję o warunkach zabudowy, projekt zagospodarowania działki z bilansem powierzchni, wypis z rejestru gruntów, fragment mapy ewidencyjnej w skali 1:5000 (tylko w przypadku użytków IV, IVa, IVb, V, VI) oraz opinię wojewódzkiego zarządu melioracji, jeśli grunt jest zmeliorowany.

Wydanie decyzji następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę i w praktyce nie trwa dłużej niż miesiąc.

[b]Jakie opłaty wiążą się z odrolnieniem gruntu?[/b]

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej związane jest z obowiązkiem poniesienia należności i opłat rocznych, a w odniesieniu do gruntów leśnych z koniecznością zapłaty także jednorazowego odszkodowania.

Należność jest jednorazową opłatą z tytułu trwałego wyłączenia gruntu z produkcji, a jej wysokość obliczana jest według przelicznika wskazanego w ustawie i pozostaje zależna m.in. od wielkości i klasy gruntu. Zapłata powinna nastąpić w terminie 60 dni od daty, w której decyzja o wyłączeniu stała się ostateczna. Opłata roczna stanowi 10 proc. należności i w razie trwałego wyłączenia naliczana jest przez okres dziesięciu lat.

Dlatego negocjując cenę nabycia gruntu, powinniśmy uwzględniać także koszty związane z zapłatą wskazanych należności i opłat. Wydaje się, że jest to argument, który powinien wpłynąć na miarkowanie ceny.

[b]Kiedy można się starać o pozwolenie na budowę na działce rolnej?[/b]

Po ustaleniu, że grunt może zostać przeznaczony na cele nierolne, oraz po uzyskaniu decyzji o wyłączeniu, jeżeli jej wydanie jest konieczne, właściciel gruntu będzie mógł przystąpić do czynności związanych z uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę.

Wymogi, które należy spełnić, określa ustawa z 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane. Otóż, w celu uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę należy złożyć do starosty odpowiedni wniosek i załączniki.

Wydanie lub odmowa wydania decyzji powinny nastąpić w ciągu 65 dni od daty złożenia wniosku.

Istotne jest, aby decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę została nadana klauzula ostateczności.

O zamiarze rozpoczęcia budowy inwestor winien pisemnie zawiadomić organ, który wydał decyzję, na siedem dni przed terminem rozpoczęcia prac budowlanych. Dopiero po upływie tego terminu będzie możliwe rozpoczęcie prac.

[ramka]Warto wiedzieć