Czy zarząd wspólnoty może obciążyć właścicieli za wynajęcie adwokata?

[b][i]Jesteśmy wspólnotą 20-lokali, uchwały są u nas podejmowane większością głosów. Na zebraniu rocznym w marcu 2009 r. trzyosobowy zarząd podjął uchwałę o obciążeniu powodów (czyli właścicieli lokali) kosztami adwokata wynajętego rok wcześniej, żeby się bronić w sprawie przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej. Czy mógł to zrobić po fakcie? Czy przekroczył swoje uprawnienia? Czy koszty powinny być pokryte przez wszystkich właścicieli wspólnoty? Straszą mnie sądem i komornikiem oraz wpisem do rejestru dłużników, jeśli nie zapłacę.[/i]

[i]Wyrok w sprawie przeciwko zarządowi wspólnoty zapadł 15 grudnia 2008 r. Sąd oddalił powództwo i zasądził od powodów na rzecz pozwanej kwotę 197 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego. Tę zasądzoną kwotę wpłaciłam na konto wspólnoty. [/i]

[i]Dodam, że na zebraniu rocznym w marcu było jedenaście osób, a panie z zarządu wspólnoty dysponowały dodatkowo pięcioma upoważnieniami nieobecnych lokatorów, ale nie były do nich dołączone projekty uchwał z zaznaczeniem, kto głosuje za, kto przeciw, a kto się wstrzymuje.[/i] [/b]

[b]Odpowiada Seweryn Chwałek, licencjonowany zarządca nieruchomości we Wrocławiu:[/b]

Rozumiem, że użyte przez czytelniczkę sformułowanie „zarząd podjął uchwałę” jest pomyłką, gdyż uchwałę na zebraniu rocznym podjąć może tylko wspólnota mieszkaniowa większością głosów.

Uchwałę, w której wspólnota obciąża właścicieli lokali będących powodami kosztami wynajęcia adwokata przez zarząd należy bezdyskusyjnie uznać za sprzeczną z prawem. Zacznijmy od podstawowej zasady wyrażonej w art. 12 ust 2 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy o własności lokali[/link]: wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej właściciele lokali ponoszą w stosunku do wysokości udziałów jakie posiadają w nieruchomości wspólnej. Zatem wszystkie ciężary, również te związane z zarządem nieruchomością wspólną - jak np. zastępstwo procesowe dla wspólnoty mieszkaniowej - właściciele opłacają wspólnie i nie ma podstaw do wyłączania grupy właścicieli z obowiązku ponoszenia tych kosztów.

Ustawa o własności lokali przewiduje dwa przypadki, gdy poszczególni właściciele mogą być obciążeni dodatkowymi opłatami:

1. można obciążyć wyższymi opłatami właściciela lokalu użytkowego, jeśli uzasadnia to sposób korzystania z tego lokalu (art. 12 ust. 3)

2. można uznać za koszty zarządu nieruchomością wspólną część kosztów związanych z eksploatacją urządzeń, które nie służą wprawdzie wszystkim właścicielom, ale służą więcej niż jednemu właścicielowi lokalu. (art. 22 ust. 3 pkt 8)

Nie są to jednak okoliczności występujące w opisanej sprawie, dlatego uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest po prostu sprzeczna z prawem. Podstawą odmowy przez Panią pokrycia kosztów adwokata jest również sposób rozstrzygnięcia o kosztach zastępstwa procesowego przez sąd. Przepisy kodeksu postępowania cywilnego (art. 98-110) regulują sposób ponoszenia kosztów sprawy sądowej przez strony, a roszczenie o zwrot kosztów procesowych może by dochodzone tylko w trakcie postępowania, którego jest wynikiem wyłącznie na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego. Tak więc nie można dochodzić kosztów procesowych po prawomocnym orzeczeniu sądu co do ich wysokości.

Z opisu sprawy wynika, że koszty wynajęcia adwokata były wyższe niż koszty orzeczone przez sąd. Przed zawarciem umowy adwokat powinien poinformować o takiej możliwości, a wynajmujący adwokata, czyli cała wspólnota mieszkaniowa, powinna zdecydować, czy waga sprawy uzasadnia poniesienie takich kosztów.