Niestety nie zawsze udaje się najemcy dojść do porozumienia z wynajmującym i dokonać zmian w umowie zadowalających obie strony.
Wtedy wyjściem jest pozew. Przedsiębiorca, który chce wykorzystać możliwości, jakie daje mu art. 357[sup]1[/sup] [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego [/link](więcej o w tekście [link=http://www.rp.pl/artykul/8,302170_Jak_zmienic_stawke_czynszu_.html]"Jak zmienić stawkę czynszu"[/link]), czyli powołać się na nadzwyczajną zmianę stosunków, najpierw powinien ustalić, który sąd jest właściwy.
Może to być bowiem zarówno sąd rejonowy, jak i okręgowy (właściwy ze względu na położenie lokalu). Decyduje o tym wartość przedmiotu sporu. Zgodnie bowiem z art. 23 kodeksu postępowania cywilnego w sprawach o istnienie, unieważnienie albo rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas określony wartość przedmiotu sporu stanowi suma czynszu za czas sporny, lecz nie więcej niż za rok (nie mniej niż 30 zł i nie więcej niż 100 tys. zł).
Jeśli więc przykładowo umowa została zawarta na siedem lat, a osoba wnosząca pozew chce rozwiązania najmu po upływie dwóch lat, to wartość przedmiotu sporu określa się, biorąc pod uwagę roczny, aktualnie płacony czynsz.
Trzeba też się liczyć z kosztami sądowymi. A te nie są małe i zależą od wysokości płaconego czynszu. Składający pozew musi wnieść bowiem opłatę w wysokości 5 proc. wartości przedmiotu sporu (wartość tę ustala się na podstawie wspomnianego art. 23 k.p.c.).
