Czy dzierżawa gruntu pod śmietnik przekracza zwykły zarząd?

[i][b]Czy zawarcie z gminą umowy dzierżawy terenu na potrzeby osłony śmietnikowej jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd? Co ma zrobić zarząd, który musi zapewnić wywóz śmieci z nieruchomości, jeśli wspólnota nie podejmie uchwały o dzierżawie terenu?[/b][/i]

[b]Odpowiada Seweryn Chwałek, licencjonowany zarządca nieruchomości we Wrocławiu:[/b]

Pytanie jest ciekawym przykładem, jak trudno czasami odróżnić czynność zwykłego zarządu od czynności przekraczającej zwykły zarząd, którą zarząd może wykonać tylko na podstawie uchwały wspólnoty.

Umowę dzierżawy terenu na potrzeby ustawienia pojemnika na śmieci lub osłony śmietnikowej należy uznać za czynność zwykłego zarządu. Za takim wnioskiem przemawiają przepisy [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=C4C432F87920A081F54CB60AE6A5A33F?id=180129]ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach[/link], które nakładają na zarządy i zarządców nieruchomości administracyjny obowiązek wyposażenia nieruchomości w urządzenia służące do zbierania odpadów komunalnych (art. 5). Obowiązek ten obwarowany jest sankcjami karnymi: kto nie wykonuje nałożonych obowiązków podlega karze grzywny (art. 10). Tak więc zarząd czy zarządca nie ma wyboru, musi zapewnić wywóz odpadów komunalnych z nieruchomości. Musi zatem zawrzeć umowę o wywóz odpadów, zapewnić miejsce na pojemnik na odpady i kontrolować, czy ilość zamówionego wywozu odpowiada ilości przewidzianej w gminnych regulaminach utrzymania porządku i czystości w gminie. Jeśli nieruchomość nie posiada terenów przyległych, a działka gruntu wyodrębniona jest po obrysie budynku to okoliczności zmuszają wspólnotę do korzystania z cudzego gruntu, aby postawić pojemnik na śmieci.

Zawarcie umowy na wywóz odpadów jest czynnością zwykłego zarządu. Skoro tak, to czynność umożliwiająca prawnie zawarcie takiej umowy, również będzie czynnością zwykłego zarządu. Zapewnienie miejsca pod pojemnik jest niezbędne do zawarcia umowy o wywóz odpadów. Jego brak uniemożliwi zawarcie umowy o wywóz, a co za tym idzie - narazi na sankcje karne zarząd lub zarządcę. Trudno zatem udowadniać, że wykonanie obowiązku zapewnienia wywozu śmieci nałożonego na zarząd lub zarządcę przez ustawodawcę wymaga akceptacji właścicieli lokali w formie uchwały. Brak decyzji właścicieli naraża zarząd lub zarządcę na sankcje karne, zatem nie jest to decyzja oddana pod osąd wolnej woli właścicieli lokali. Jest to nakaz administracyjny, a wykonanie go jest obowiązkiem.

Rzeczywiście wiele gmin uzależnia podpisanie umowy o dzierżawę terenu pod pojemniki na śmieci od uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodą na taką dzierżawę, a jednocześnie grozi zarządcom mandatami w przypadku braku umowy o dzierżawę. W przypadku, gdy gmina odmówi zawarcia umowy po wniosku zarządcy z powodu braku uchwały wspólnoty, brak jest podstaw do obciążania zarządu lub zarządcy mandatem, gdyż do zawarcia umowy nie doszło z winy gminy. Jeśli zatem wspólnota nie podejmie uchwały o dzierżawie, zarząd lub zarządca powinien samodzielnie wystąpić z wnioskiem o podpisanie umowy.

Generalnie czynność zawarcia umowy dzierżawy nieruchomości lub działki gruntu przez wspólnotę jest niewątpliwie czynnością przekraczającą zwykły zarząd, gdyż jest czynnością niecodzienną, poważną w skutkach, i nakłada na właścicieli dodatkowe obciążenia finansowe. Jednak w przypadku dzierżawy miejsca pod pojemnik na śmieci mamy do czynienia z czynnością konieczną dla codziennego prawidłowego funkcjonowania nieruchomości i wykonania obowiązku administracyjnego.

Do ustawienia pojemnika wspólnota nie musi dzierżawić działki gruntu, a jedynie jej fragment. W przypadku dzierżawy takiego miejsca od gminy, zarząd lub zarządca wspólnoty nie ma możliwości ustalania ceny dzierżawy, gdyż jest to cena ustalona zarządzeniem wójta, burmistrza lub prezydenta. Tym bardziej więc nie możemy mówić o czynności przekraczającej zwykły zarząd, gdyż właściciele nie mają wpływu na cenę dzierżawy.

Interpretacje zarządców, którzy uznają, że wspólnota nie może zawrzeć umowy dzierżawy terenu, gdyż muszą ją zawrzeć wszyscy właściciele lokali, wydają się nieprawidłowe. Zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej to bowiem zobowiązania wynikające z normalnego jej funkcjonowania jako całości, mieszczące się w granicach zwykłego zarządu (zapłata za dostawę prądu, gazu, wody, odbiór ścieków, wywóz nieczystości, wynagrodzenia zarządu lub zarządcy). Nie ma znaczenia, że śmieci produkują lokale indywidualne (stąd miałyby nie być kosztem nieruchomości wspólnej). Umowę o wywóz śmieci zawiera wspólnota jako całość, a ustawa o utrzymaniu porządku i czystości w gminach nie daje prawnej możliwości zawierania przez właścicieli lokali mieszkalnych indywidualnych umów o wywóz śmieci w budynkach wielorodzinnych.

Osobnym zagadnieniem jest, czy gminy powinny pobierać opłaty za dzierżawę miejsca pod osłonę śmietnikową, skoro same wyodrębniły działki gruntu, które nie zapewniają właścicielom prawidłowego, racjonalnego korzystania z budynków.

Wspólnoty Mieszkaniowe

[b]Odpowiada Seweryn Chwałek, licencjonowany zarządca nieruchomości we Wrocławiu:[/b]

Pozostało 93% artykułu