Hale pod Warszawą stoją puste

W granicach administracyjnych miasta, czyli w strefie 1, czynsze za najem magazynów wynoszą co najmniej 5 – 5,5 euro za mkw. miesięcznie. Dotyczy to modułów o pow. 900 – 4 tys. mkw. O tańsze oferty trudno. – Dawniej można było znaleźć tanie hale w starych zrujnowanych fabrykach. Teraz po większości z tych zakładów pozostało wspomnienie. Cały Służewiec Przemysłowy stał się dzielnicą biurowców. Ulica Kasprzaka, dawniej miejsce fabryk, jest teraz miejscem, gdzie ulokowały swoje siedziby biura banków. Inne zakłady zostały zburzone, a na ich miejscu powstały osiedla mieszkaniowe lub centra handlowe – mówi Tomasz Branecki, szef agencji nieruchomości Jartom.

Warunki najmu mogą podlegać negocjacjom, choć ze względu na niski poziom pustostanów właściciele hal nie są zbyt elastyczni. Dominik Witkiewicz z firmy DTZ wylicza, że w zależności od czasu trwania umowy, aranżacji, lokalizacji, klienta, a także obecnej sytuacji wynajmującego, czynsz efektywny może osiągnąć 4,3 euro za mkw. Różnica między stawkami nominalnymi a efektywnymi wynika dziś głównie z tego, że najemca płaci w okresie najmu wyższy nominalny czynsz, ale zostaje zwolniony z płatności czynszu w pierwszych miesiącach najmu.

– Dla najmu zawartego na trzy lata można liczyć maksymalnie na zwolnienie z płatności w okresie dwóch pierwszych miesięcy najmu. A więc w tym wypadku czynsz efektywny może być o 8 proc. mniejszy od nominalnego – mówi Tomasz Branecki.

Zdaniem pośredników najemcy nie powinni liczyć na większe obniżki, zwłaszcza że magazynów w samej Warszawie nie będzie zbyt dużo przybywać. – Czynsze nie spadają, a nawet mają tendencje zwyżkowe. Nie można się oszukiwać, że recesja to zmieni. Koszt zakupu gruntu w Warszawie pod wielkopowierzchniowe obiekty jest gigantyczny, podatki od nieruchomości bardzo wysokie. Wstrzymanie nowych inwestycji te tendencje jeszcze przyspieszy – twierdzi Dominik Witkiewicz.

Natomiast w miejscowościach podwarszawskich czeka na najemców ponad 330 tys. mkw. – Deweloperzy mogą jeszcze ukończyć rozpoczęte inwestycje oferujące magazyny o pow. około 200 tys. mkw., z czego około 60 proc. nie została jeszcze wynajęta – zauważa Dominik Witkiewicz. W Błoniu, Teresinie czy Grodzisku Mazowieckim są do wzięcia oferty za 3,3 – 3,5 euro za mkw. miesięcznie, w nowoczesnych halach. – Niektóre parki logistyczne są w stanie przystać na czynsz efektywny sięgający 2,6 – 2,8 euro za mkw. – mówi Witkiewicz.

Ponadto w miejscowościach podwarszawskich znajduje się sporo starszych hal, a więc tanich. – Jednak w takich obiektach posadzki mogą być nieprzystosowane do wysokiego składowania, może brakować też doków hydraulicznych potrzebnych do sprawnego rozładunku, a czystość trudno utrzymać ze względu na pylenie się posadzki. I nawet jeśli czynsz jest bardzo niski, nie zawsze znajdzie się chętny użytkownik na wykorzystanie hali z popękaną, zaoliwioną posadzką, drogim w użytkowaniu, zniszczonym systemem ogrzewania i gęstym lasem słupów utrudniającym rozstawienie regałów z towarem i dojazd czy manewrowanie wózkiem widłowym – opowiada Tomasz Branecki.

Czy podwarszawskie oferty mają szansę stanieć? Trudno dziś o jednoznaczną prognozę. Zdaniem Dominika Witkiewicza ewentualne spadki czynszów efektywnych zależeć będą od kształtowania się popytu w najbliższych miesiącach.

– Słabe zainteresowanie najemców może skłonić część wynajmujących do redukcji stawek.

Jednocześnie inne czynniki, np. pogorszenie warunków kredytowania, mogą przynieść odmienny skutek – nieznaczny wzrost czynszów – mówi Witkiewicz.

[ramka][b]magazyny do wynajęcia[/b]

>> Targówek, inwestycja: Prologis Park Warszawa II, czynsz nominalny: 5,2 euro za 1 mkw. miesięcznie, koszt eksploatacji: ok. 1,1 euro za 1 mkw. miesięcznie