To, ile zapłaci inwestor, zależy od daty nabycia

Inwestorzy zajmujący się zawodowo „spekulacją” na wartości cen nieruchomości mieszkalnych proces inwestycyjny przeprowadzają najczęściej w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Pozwala to na zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów większości opłat związanych z finansowaniem inwestycji oraz amortyzację kupowanych nieruchomości.

Realizacja zysków przez przedsiębiorcę, który nabył nieruchomość w celach zarobkowych, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, zawsze wiąże się z odpłatnym zbyciem posiadanej części majątku. Aby sprzedaż nieruchomości przyniosła prognozowaną przez inwestora cenę, niezbędny jest czas oraz odpowiednia koniunktura na rynku.

Często zdarza się, zwłaszcza w dzisiejszej sytuacji rynkowej, że nieruchomość nabywana jest z dużym dyskontem do cen rynkowych – wówczas najczęściej nieruchomość jest wynajmowana do czasu uzyskania odpowiedniej ceny rynkowej. Kiedy jednak przedsiębiorca zdecyduje się na zakończenie inwestycji, musi zwrócić uwagę na skutki podatkowe związane z realizacją zysku z inwestycji w nieruchomości mieszkalne.

[srodtytul]Moment powstania zobowiązania [/srodtytul]

Jeśli nieruchomość zbywana jest przez inwestora w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, to interpretując treść art. 14 ust. 1[link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=80474] ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych[/link] (dalej ustawa o PIT), należy przyjąć, że momentem powstania zobowiązania podatkowego jest czynność podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości. Nie ma znaczenia, czy zostaną przekazane środki na rzecz zbywcy.

Opodatkowanie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości przez inwestorów nie zawsze stanowi przychód z działalności gospodarczej. Dokonując sprzedaży nieruchomości, istotnym aspektem jest fakt, czy nieruchomość ma charakter mieszkalny, czy też spełnia funkcję niemieszkalną. Tu zajmę się zbyciem nieruchomości wykorzystywanej na cele mieszkalne.

[srodtytul]Sposoby opodatkowania zysku [/srodtytul]

Zgodnie z treścią art. 14 ust. 2c ustawy o PIT [b]nie zalicza się do przychodów osiąganych z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnych[/b], nawet wówczas gdy były one wykorzystywane na potrzeby związane z działalnością przedsiębiorcy. Osiągnięty w ten sposób przychód należy zaliczyć do odrębnego źródła.

Czynność zbycia nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym tylko, gdy ich sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie. Mówiąc w uproszczeniu, zbywając nieruchomości nabyte wcześniej niż w 2003 roku, nie zapłacimy podatku dochodowego.

[wyimek]Zobacz też nasz poradnik: [link=http://www.rp.pl/temat/275559.html]Ile oddasz fiskusowi po sprzedaży nieruchomości[/link][/wyimek]

Kilkakrotna zmiana przepisów regulujących sposób opodatkowania obrotu nieruchomościami wprowadziła spory zamęt wśród inwestorów. Według aktualnie obowiązującego stanu prawnego sposób opodatkowania nieruchomości został uzależniony od momentu jej nabycia.

Do nieruchomości nabytej przed 2007 rokiem mają zastosowanie przepisy ustawy o PIT obowiązujące do 31 grudnia 2006 r.

[srodtytul]Kupione do 31 grudnia 2006 r....[/srodtytul]

Na mocy ustawy, przed nowelizacją, jeśli podatnik zbył nieruchomość przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie, jest zobowiązany uiścić podatek dochodowy. Wysokość podatku wynosi 10 proc. uzyskanego przychodu. Przed opodatkowaniem przychód pomniejszamy o koszty związane ze zbyciem nieruchomości, np. opłaty agencji nieruchomości.

Na zapłatę zobowiązania podatkowego podatnik ma 14 dni, licząc od dnia zbycia nieruchomości. Od zasady opodatkowania występują liczne wyjątki opisane przez ustawodawcę w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.

[srodtytul]... i od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.[/srodtytul]

Przychody ze zbycia nieruchomości mieszkalnych nabytych lub wytworzonych pomiędzy 1 stycznia 2007 r. i 31 grudnia 2008 r. należy opodatkować zgodnie z brzmieniem przepisów ustawy o PIT, które obowiązywały w tym czasie (art. 8 ustawy nowelizującej ustawę o PIT z 6 listopada 2008 r.).

Ustawodawca w nowelizacji ukonstytuował zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia lub wybudowania opodatkowane jest podatkiem dochodowym w wysokości 19 proc. uzyskanego dochodu. W noweli pojawił się również zapis o tzw. uldze meldunkowej. Dochód podlegający opodatkowaniu ustalamy na podstawie wzoru określonego w art. 30e w zw. z art. 22 ust. 6c-6f ustawy o PIT:

[b]DOCHÓD = PRZYCHÓD ZE ZBYCIA – KOSZTY UZYSKANIA + SUMA ODPISÓW AMORTYZACYJNYCH[/b]

Przychodem jest cena zbycia widniejąca w ostatecznym akcie notarialnym. Kosztami uzyskania przychodu są udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia oraz koszty nakładów, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poniesione w czasie ich posiadania.[b]

Szacując sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych, należy wziąć pod uwagę również odpisy, które nie stanowiły kosztów uzyskania przychodu, ale zostały dokonane. [/b]Od ustalonego w ten sposób dochodu naliczamy podatek w wysokości 19 proc. Podatek należy ująć w zeznaniu rocznym (PIT-36 lub PIT-36L) i zapłacić do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym podatnik zbył nieruchomość.

[srodtytul]Dla niektórych zwolnienia [/srodtytul]

Z podatku zwolnieni są podatnicy, którzy byli zameldowani w zbywanym budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą sprzedaży oraz którzy w terminie 14 dni od daty zbycia złożą w urzędzie skarbowym oświadczenie, że spełniają warunki do tego zwolnienia (tzw. ulga meldunkowa). Z tej ulgi bardzo rzadko korzystają inwestorzy. Według polskiego prawa na pobyt stały można być zameldowanym jedynie w jednym miejscu.

[srodtytul]Jak postępować po 31 grudnia 2008 r.[/srodtytul]

Po następnej nowelizacji przepisów dotyczących podatku dochodowego od osób fizycznych w 2009 roku po raz kolejny zmieniono sposób opodatkowania sprzedaży nieruchomości (ustawa o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw z 6 listopada 2008 r.). Przepisy w nowym brzmieniu regulują zbycie nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2009 r. Podatek dochodowy wystąpi jedynie wtedy, gdy zostaną one zbyte przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie. Wysokość podatku dochodowego wyniesie 19 proc. podstawy obliczenia podatku. Wzór, według którego należy obliczyć podstawę dochodu, określa art. 30e pkt 2:

[b]DOCHÓD = PRZYCHÓD ZE ZBYCIA – KOSZTY UZYSKANIA + SUMA ODPISÓW AMORTYZACYJNYCH[/b]

Wartości ustalamy w sposób identyczny jak w przypadku nieruchomości nabytej od 31 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.

[srodtytul]Zeznanie roczne [/srodtytul]

Na podstawie obecnie obowiązującej ustawy [b]dochód ze sprzedaży nieruchomości nabytych w 2009 roku należy rozliczyć w zeznaniu rocznym PIT-39.[/b] Zeznanie roczne trzeba złożyć w urzędzie skarbowym do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym podatnik uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości.

W przypadku gdy podatnik nie spełni warunków, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, jest zobowiązany do złożenia korekty zeznania rocznego PIT-39 oraz do zapłaty zaległego podatku dochodowego wraz z odsetkami.

[ramka][b]Uwaga [/b]

Sposób opodatkowania zysków ze zbycia nieruchomości jest ściśle związany z momentem jej nabycia. Jeśli nieruchomość została nabyta przed 2003 rokiem, inwestor nie jest zobowiązany do uiszczenia podatku dochodowego od sprzedaży. W praktyce rzadko ma miejsce sytuacja, że inwestor nie realizuje zysków przez tak długi czas. Informacji, jak rozliczyć podatek od zbycia, powinien zawsze udzielić notariusz, przed którym podpisywany jest akt notarialny przenoszący własność nieruchomości.[/ramka]