Będzie wspólna hipoteka dla kredytu i odsetek

[b]Tak wynika z przyjętej w piątek przez Sejm nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece.[/b] Nowela to efekt połączenia trzech projektów: poselskiego, komisyjnego i rządowego. Jedna z fundamentalnych zmian wprowadza możliwość rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym. Można byłoby tam wstawić całkiem nową hipotekę ustanowioną na rzecz innego wierzyciela. Byłby to przywilej właściciela nieruchomości, który przysługiwałby jednak nie dowolnie, lecz jedynie w granicach wygasłej hipoteki. Przywilej nie dotyczyłby też sytuacji, gdy hipoteka wygasła wskutek egzekucji z nieruchomości. Uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem mieliby natomiast także kolejni właściciele. Te przepisy znalazły się w dodawanych art. 101[sup]1[/sup] – 101[sup]11[/sup] ustawy.

[srodtytul]Dłużnik zdecyduje[/srodtytul]

Dotychczas miejsce po opróżnionej hipotece zajmowała ta z niższego miejsca, cała reszta też wędrowała o jedno miejsce wyżej, a nowa hipoteka trafiała na sam koniec kolejki. Nowe przepisy budzą wątpliwości nie tylko bankowców (patrz ramka), ale też prawniczych autorytetów. Dr Helena Ciepła, sędzia Sądu Najwyższego, skrytykowała je w ekspertyzie sporządzonej na zamówienie Biura Analiz Sejmowych. „Rezygnacja z zasady posuwania się hipoteki o niższym uprzywilejowaniu na rzecz preferowania właściciela obciążonej nieruchomości prowadzi, w sposób, jak sądzę, niezamierzony, do jego nieuzasadnionego uprzywilejowania i ograniczenia skuteczności egzekucji. Nie ma racjonalnych argumentów, aby bardziej chronić dłużnika niż wierzyciela, a hipoteka ma służyć wierzycielowi” – podkreśla dr Ciepła w swojej opinii dla posłów. Może dochodzić do zmowy lub korupcji. Ciepła podaje przykład, gdy właściciel nieruchomości dostanie kredyt i bank zabezpieczy się przez wpis na pierwszym miejscu. Potem spłaci bank za pomocą kredytu zaciągniętego w innym banku i ten też zabezpieczy wpisem na hipotece na pierwszym miejscu – i może tak postępować wielokrotnie, aby udaremnić zaspokojenie dalszych wierzycieli.

Sejm odrzucił jednak wszystkie poprawki, które zmierzały do ograniczenia zasady, że hipoteka o niższym uprzywilejowaniu nie posuwa się wyżej po opróżnieniu lepszego miejsca hipotecznego.

Choć nowa instytucja przypomina trochę tzw. dług gruntowy, to jednak nie jest tym samym.

– Nadal mamy do czynienia z prawem akcesoryjnym, czyli musi istnieć wierzytelność, którą można by zabezpieczyć hipoteką – podkreśla Aleksandra Gregorowicz, prawniczka z Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego.

[srodtytul]Jedna hipoteka[/srodtytul]

Inna istotna zmiana dotyczy rezygnacji z podziału na hipotekę zwykłą i kaucyjną. Teraz jedną hipoteką będzie można zabezpieczyć zarówno kwotę główną kredytu, jak i odsetki oraz inne należności uboczne wierzyciela. Niepotrzebne będzie też poprawianie wpisu odsetek do hipoteki tylko dlatego, że zmienia się ich wysokość bądź stopa procentowa.

Posłowie zdecydowali również, że to strony umowy ustanawiającej hipotekę zdecydują, w jakiej walucie zostanie ona wpisana (dodany art. 68 ust. 3 ustawy). Gdy umowa będzie na ten temat milczeć, to sumę hipoteki trzeba będzie wyrazić w tej samej walucie co zabezpieczona wierzytelność.

Teraz ustawą zajmą się senatorowie, a ma wejść w życie dopiero po upływie 18 miesięcy od ogłoszenia.

[ramka][b]Opinia: Jerzy Bańka, radca prawny, ekspert Związku Banków Polskich[/b]