Ziemia pod domy może stanieć

Dziś, w porównaniu z analogicznym okresem w 2008 r., ceny ofertowe działek zmieniły się zaledwie o kilka procent – wynika z obliczeń analityków firmy Emmerson. Sporo niższe są jednak stawki transakcyjne.

Łukasz Madej, prezes zarządu ProDevelopment, szacuje, że od szczytu hossy ceny transakcyjne spadły już o ok. 20 proc. – Część cen wywoławczych w czasie hossy była nierealna, więc sprzedających, którzy je dyktowali, czekają większe obniżki – prognozuje Łukasz Madej.

Zatem kupować grunty pod dom już teraz? – Jeśli budowy domu nie planujemy w najbliższym czasie, to z kupnem działki warto się jeszcze wstrzymać – ocenia Szymon Jungiewicz, dyrektor Działu Badań i Analiz w Emmerson Nieruchomości. Według tej firmy prognozy na najbliższe kwartały są bardzo optymistyczne dla potencjalnych nabywców gruntów budowlanych. Do końca 2009 r. ich ceny mogą spaść nawet o 15 procent.

O 10 – 15-procentowych zniżkach do końca roku mówi też Łukasz Madej. – Wszystko będzie jednak zależeć od polityki banków – wyjaśnia. – Jeśli przyjmie się model, że działka ma być kupiona za gotówkę, stanowiąc wkład własny przy zaciąganiu kredytu na budowę domu, to kupujący będą wywierać dużą presję, by grunty taniały – dodaje.

Michał Szanecki, analityk z Emmersona, zauważa, że indywidualni właściciele działek mogą sobie pozwolić na wycofywanie ofert z rynku do czasu, kiedy minie spadkowy trend. Według analityka właśnie dlatego ceny gruntów pod budowę domów, które z reguły nie przekraczają 30 arów, są bardziej sztywne od cen wielkopowierzchniowych terenów, których przybywa. Deweloperzy są bowiem zmuszeni do upłynniania aktywów, by wywiązać się z finansowych zobowiązań wobec banków.

[srodtytul]Czas na targowanie się[/srodtytul]

Marcin Drogomirecki, analityk z portalu Oferty.net, zwraca uwagę, że perspektywy odwrócenia koniunktury w gospodarce są na razie mgliste. – Nie widzę więc powodów, by ceny działek miały w najbliższym czasie rosnąć – mówi Drogomirecki. Podkreśla jednak, że na pytanie: kupować czy nie kupować, nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Wszystko zależy od konkretnej oferty, m.in. lokalizacji gruntu i ceny. – Działkę najlepiej kupić wtedy, gdy się czuje, że jest to właściwy moment i że znaleźliśmy odpowiedni grunt w najlepszym dla nas miejscu – radzi Drogomirecki.

– Kalkulacje, kiedy jest optymalny czas, mogą się okazać zgubne, gdy ktoś sprzątnie nam sprzed nosa upatrzoną działkę, nie czekając na spadki – podkreśla analityk. Jeśli np. chętnych na osiedlenie się w danym miejscu jest wielu i grunty się tam sprzedają, to nadzieja, że ceny spadną, może okazać się płonna.

Katarzyna Liebersbach-Szarek, pośredniczka z krakowskiego Biura Nieruchomości Łobzowskie, ocenia, że każdy moment jest dobry na zakup działki budowlanej. – Ziemia nigdy nie tanieje. Niewątpliwie jednak dziś, z powodu zastoju, sprzedający są bardziej elastyczni w negocjacjach, można więc kupić działkę po cenie niższej niż ofertowa – przyznaje pośredniczka. Podaje, że w przypadku niedrogich działek, do 250 tys. zł, ceny transakcyjne od ofertowych różnią się o ok. 5 proc., w przypadku droższych gruntów można liczyć nawet na 10 proc. zniżki.

Według Katarzyny Liebersbach-Szarek, jeśli ktoś planuje budowę domu i znajdzie grunt, który odpowiada jego wymaganiom, powinien go kupić. – Taniej na pewno nie będzie. Działek objętych planami zagospodarowania jest tyle, ile jest. Część z nich została już sprzedana. Zasób się więc kurczy – tłumaczy.

– W przypadku domów czy mieszkań normalnym zjawiskiem są okresy nadwyżki podaży nad popytem spowodowanej ich nadprodukcją. Tymczasem gruntów ubywa z każdym dniem – podkreśla pośrednik Cezary Szubielski z warszawskiej agencji Krupa Nieruchomości. Podziela on opinię krakowskiej pośredniczki, że dziś mamy do czynienia nie tyle ze spadkiem cen, ile raczej z ich zastojem.

– Moim zdaniem to najlepszy czas na zakupy – ocenia Szubielski. – Także dlatego, że w wyścigu po ziemię w przedbiegach odpadli deweloperzy.

[srodtytul]Gotówka czyni okazję[/srodtytul]

Najpierw trzeba jednak – jak radzi pośrednik z agencji Krupa Nieruchomości, przeanalizować ceny transakcyjne w konkretnej lokalizacji. O te informacje warto poprosić rzeczoznawcę majątkowego albo pośrednika.

Rozpiętość cen działek jest jednak ogromna. Jak obliczają analitycy z Emmersona, najwyższe obowiązują w stolicy, gdzie w czerwcu przeciętna cena ofertowa to 103 tys. zł za ar. – Taniej jest we Wrocławiu, Krakowie i Gdańsku – odpowiednio 54, 51 i 41 tys. zł za ar – podaje Emmerson.

Można jednak szukać okazji. Co nią jest? – Doskonała lokalizacja z niską ceną. Albo ostatnia działka w świetnej lokalizacji – mówi Cezary Szubielski.

– Jeśli mamy gotówkę, możemy szukać sprzedających, którzy zawarli już umowę przedwstępną, ale potencjalny kupujący wycofał się z transakcji z powodu np. braku kredytu – mówi Łukasz Madej. – Sprzedający jest więc świadomy problemów z finansowaniem zakupu. Jeśli położymy gotówkę na stół, to z dużą pewnością dostaniemy cenę o 20 proc. niższą od tej z jesieni zeszłego roku – ocenia prezes ProDevelopment.

[ramka]Ile za grunt pod dom

Średnie ceny transakcyjne gruntów budowlanych poza centrum miast(w zł za mkw. w czerwcu)

? Warszawa 415 zł

? Kraków 375 zł

? Wrocław 340 zł

? Gdańsk 305 zł

? Poznań 295 zł

? Katowice 160 złźródło: WGN[/ramka]

[ramka]Leszek Michniak WGN Real Estate

[b]RZ: Czy to dobry czas na kupno ziemi pod dom?[/b]

W ciągu ostatniego roku w WGN transakcje dotyczące działek pod domy stanowiły 2 – 4 proc. wszystkich. Popyt w tym czasie wyraźnie zmalał i dziś podaż przewyższa go 32 razy. To szansa dla kupujących na rabaty. Czasem obniżki cen transakcyjnych dochodzą nawet do 40 proc. Dużo jest jeszcze ofert o zawyżonych cenach z lat 2006 – 2007. Trzeba więc przeglądać inne oferty z danego rejonu, porównywać ceny i czekać, aż sprzedający dojrzeją do obniżek, lub negocjować.

[b]Jakie są powody wielkiego spadku popytu?[/b]

Między innymi wysokie ceny działek, często znacznie zawyżone w czasie silnego popytu inwestycyjnego w latach 2005 – 2007. Przyczyn trzeba też upatrywać w szerokiej ofercie domów do wykończenia wystawianych do sprzedaży na rynku wtórnym przez prywatnych inwestorów. Zwiększa się również oferta gotowych budynków jednorodzinnych od deweloperów. Wielu ludzi chce mieć własny dom szybko, bez podejmowania czasochłonnej budowy.O ile ceny działek są dziś niższe niż w czasie hossy?

Średnio o 30 – 40 proc. w poszczególnych miastach. Ogólnie można zauważyć tendencję spadkową cen w wyniku nadpodaży. Wysokość rabatów zależy od atrakcyjności danej lokalizacji. W niektórych rejonach ceny zawsze będą wyższe od średniej.

[b]Czekać na kolejne obniżki?[/b]