Inwestorzy czekają na większe okazje

Do spadku cen gruntów komercyjnych doprowadził mniejszy popyt ze strony inwestorów i wzrost podaży tego typu nieruchomości. – Jeżeli jednak koszty budowy będą nadal spadały, ciągle będzie się opłacało inwestować w nowoczesne centra handlowe – zapewnia Richard Keen, dyrektor zarządzający w Keen Property Partners.

[srodtytul]Mniejsza konkurencja[/srodtytul]

Duże spadki cen, sięgające 20 – 30 proc., dotyczą przede wszystkim gruntów inwestycyjnych w mniejszych miastach oraz tych poza granicami dużych aglomeracji.

– W trakcie negocjacji z właścicielami nieruchomości widać, że są oni gotowi zaakceptować większe ustępstwa niż w czasie niedawnej hossy. Nikogo dziś nie dziwi negocjowanie umowy przedwstępnej, która stanowi, że warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej będzie uzyskanie przez dewelopera pozwolenia na budowę. Dla podmiotów posiadających środki finansowe na nabywanie nowych projektów obecny czas jest niezwykle interesujący również dlatego, że kryzys wyeliminował część konkurencji – twierdzi Radosław Karczewski ze spółki Mayland.

Jednak atrakcyjne lokalizacje w centrach dużych miast, szczególnie jeśli w pobliżu nie ma bezpośredniej konkurencji, wciąż są w cenie. W takim przypadku raczej nie ma co liczyć na większe obniżki. Właściciele takich działek doskonale zdają sobie sprawę z tego, iż czynsze w inwestycjach komercyjnych w takich miejscach są najbardziej odporne na spadki.

– W obrębie największych metropolii nie pozostało już jednak wiele terenów pod duże inwestycje. Wiele gruntów na sprzedaż w ostatnich kilku miesiącach pojawiło się natomiast w ich bezpośrednim sąsiedztwie. A w okolicach stolicy ceny – w stosunku do ubiegłego roku – spadły. W zależności od rejonu od 10 do niemal 30 proc. – szacuje Yoram Reshef, prezes Blue City.

Krzysztof Giemza, dyrektor działu centrów handlowych w Echo Investment, zaznacza, że ograniczona podaż w dobrych lokalizacjach jest również wynikiem trudnego, złożonego i długotrwałego procesu uzyskiwania zgody na lokalizację obiektów wielkopowierzchniowych.

– Centrum handlowe można budować wyłącznie na obszarze, dla którego sporządzony jest plan miejscowy, a nowe lokalizacje są tych planów pozbawione albo istniejące plany nie odpowiadają zamiarom inwestycyjnym – tłumaczy Giemza.

[srodtytul]Są najemcy – są kredyty[/srodtytul]

Przedstawiciele Echo Investment przyznają, że nadal interesuje ich pozyskanie nowych lokalizacji w dużych polskich miastach. Tymczasem Keen Property Partners Retail koncentruje się na miastach z około 50 tys. mieszkańców i większych, w których powstają centra handlowe o powierzchni użytkowej sięgającej 16 – 30 tys. mkw.

– Szukamy działek w miastach, gdzie występuje mała konkurencja w sektorze nowoczesnych powierzchni handlowych – opowiada Richard Keen.

Bolesław Kołodziejczyk z Cushman & Wakefield zauważa, że dużym zainteresowaniem cieszą się również tereny przeznaczone pod parki handlowe i sklepy dyskontowe w miejscowościach powyżej 60 tys. mieszkańców, jednak pod warunkiem, że są one odpowiednio skomunikowane. Spółki jednak znacznie ostrożniej wybierają kolejne działki.

– W czasie hossy trwał wyścig o coraz mniejsze miasta. Dziś wszyscy – zarówno deweloperzy, jak i operatorzy sieci handlowych – są dużo bardziej ostrożni, zwłaszcza gdy chodzi o miejscowości poniżej 75 tys. mieszkańców – twierdzi Karczewski.

Sytuację inwestorów komplikują również zaostrzone kryteria udzielania kredytów inwestycyjnych na budowę obiektów handlowo-usługowych. Teraz, aby uzyskać kredyt, nie wystarcza już tytuł własności gruntu i dobre chęci.

Bank wymaga od dewelopera podpisanych umów przedwstępnych z najemcami, gwarantujących zasiedlenie minimum 60 proc. obiektu.

– Spełnienie tego ostatniego warunku utrudnia spadek efektywnych średnich stawek czynszów oraz rewizja planów ekspansji dużych sieci handlowych – twierdzi Kołodziejczyk.

Zaznacza jednocześnie, że generalną tendencję spadku zainteresowania gruntami komercyjnymi przełamują inwestorzy z odpowiednią gotówką, przygotowujący się do spektakularnych przejęć gruntów od właścicieli, którzy muszą się ich pozbyć, aby poprawić płynność finansową.

– Tego typu inwestorzy liczą przy tym na okazje umożliwiające zakup gruntów w cenach niższych nawet o 40 proc. w stosunku do ich wartości z okresu ostatniego boomu rynkowego – szacuje Kołodziejczyk.

[ramka][b]Maciej Krenek - członek zarządu Raiffeisen Evolution Project Development[/b]

– W ostatnim półroczu wyraźnie spadły ceny gruntów w pobliżu metropolii. W okolicach Warszawy o 20 – 35 proc., Wrocławia – ponad 20 proc., Poznania – 15 – 18 proc. A że w obecnej sytuacji nie każdy może sobie pozwolić na trzymanie gruntu na lepsze czasy, pojawiła się szansa dla tych, którzy mają odpowiednie środki. Deweloperzy wiedzą, że okazja kupna ziemi po atrakcyjnej cenie może się nie powtórzyć. [/ramka]

[ramka][b]Grunty komercyjne na sprzedaż[/b]

- Gdańsk, Kowale, pow.: 18,2 tys. mkw., cena mkw.: 300 zł, cena całości: 5,4 mln zł

- Gdynia, Pogórze, pow.: 15,5 tys. mkw., cena mkw.: 503 zł, cena całości: 7,8 mln zł

- Kraków, Dąbie, pow.: 21 tys. mkw., cena mkw.: 2,1 tys. zł,cena całości: 45 mln zł

- Łódź, Polesie, pow.: 10 tys. mkw., cena mkw.: 160 zł, cena całości: 1,6 mln zł

- Łódź, Widzew, pow.: 20 tys. mkw., cena mkw.: 800 zł, cena całości: 16 mln zł

- Poznań, Winogrady, pow.: 38 tys. mkw., cena mkw.: 921 zł, cena całości: 35 mln zł