Kiedy sprzedaż nieruchomości będzie objęta VAT

Z [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=172827]ustawy o VAT[/link] wynika, że pojęcie pierwszego zasiedlenia należy odnosić nie tylko do budynków mieszkalnych, ale także pozostałych, np. biurowych lub magazynowych. Ponadto trzeba pamiętać, że [b]do pierwszego zasiedlenia nieruchomości może dochodzić kilkakrotnie[/b].

Jednocześnie definicja ta jest niezwykle istotna dla prawidłowego naliczenia podatku. To dlatego, że dostawy nieruchomości następujące po dwóch latach od niego są co do zasady zwolnione od VAT. Wcześniejsze przeniesienie własności nieruchomości jest natomiast opodatkowane (od tej reguły także są wyjątki).

[srodtytul]Pierwsze zasiedlenie[/srodtytul]

Zgodnie z art. 2 pkt 14 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=172827]ustawy o VAT[/link] pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich:

- wybudowaniu lub

- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej.

Co oznacza ta definicja w praktyce? Przede wszystkim należy pamiętać, że [b]fakt eksploatowania budynku od wielu lat nie oznacza, że doszło do jego pierwszego zasiedlenia[/b]. Jeśli bowiem firma w 1998 r. wybudowała sobie siedzibę (odliczając VAT) na należącej do niej działce i dziś zdecydowałaby się na sprzedaż nieruchomości, to zrobiłaby to w ramach pierwszego zasiedlenia (musiałaby naliczyć 22 proc. VAT). To dlatego, że gdy 11 lat temu zaczęła eksploatować budynek, nie zrobiła tego w wyniku czynności podlegających opodatkowaniu.

Co istotne, [b]czynnością podlegającą opodatkowaniu nie musi być przeniesienie własności nieruchomości. Może to być np. najem lub inna umowa o podobnym charakterze[/b].

Z[b] interpretacji Izby Skarbowej w Warszawie z 21 maja 2009 r. (IPPP2/443-237/09-2/IK)[/b] wynika, że warunki takie spełnia tylko oddanie do używania, które nie jest zwolnione od VAT. Z pytaniem zwróciła się spółka, która w ramach prowadzonej działalności wybudowała w 2006 r. jednorodzinny budynek mieszkalny z zamiarem jego sprzedaży. Przy budowie obniżała VAT należny o naliczony. W 2006 r. nie udało się spółce sprzedać tej nieruchomości. Od 1 czerwca tego roku wynajęła więc część domu na cele mieszkalne. Najem ten korzysta ze zwolnienia od VAT.

Od 1 grudnia 2007 r. firma wynajęła pozostałą część domu na cele działalności gospodarczej. Transakcja ta jest więc opodatkowana. Obie umowy najmu trwają do dziś. Jednocześnie cały czas zamiarem spółki jest sprzedaż domu (jest ona w ofercie kilku agencji nieruchomości). Firma chciała wiedzieć, czy taka sprzedaż będzie opodatkowana.

Izba skarbowa zgodziła się ze stanowiskiem spółki, że do pierwszego zasiedlenia doszło dopiero 1 grudnia 2007 r. To dlatego, że dopiero wtedy miało miejsce oddanie do użytkowania w wyniku czynności opodatkowanej. Od tej daty należy liczyć dwuletni okres, po upływie którego sprzedaż może być zwolniona od VAT. Sprzedaż tego budynku do 30 listopada 2009 r. będzie więc podlegała opodatkowaniu.

[srodtytul]Po dwóch latach choć...[/srodtytul]

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

- między pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

[b]Podatnik może zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie.[/b]

[srodtytul]... nie zawsze się opłaca[/srodtytul]

Czy strony transakcji mogą skorzystać na jej dobrowolnym opodatkowaniu? Wbrew pozorom tak. Gdy nabywca będzie miał prawo odliczyć cały VAT z faktury wystawionej przez sprzedawcę, rezygnacja ze zwolnienia zwykle będzie bardziej opłacalna. Wtedy bowiem dzięki wyborowi opodatkowania transakcja nie powoduje obciążeń podatkowych. Kupujący może odliczyć dokładnie tę samą kwotę, jaka zwiększa VAT należny sprzedającego.

[b]Zastosowanie zwolnienia wiąże się z dodatkowymi kosztami. Konieczne jest bowiem odprowadzenie do urzędu skarbowego podatku od czynności cywilnoprawnych obliczonego według 2-proc. stawki.[/b]

To nie koniec obciążeń. W wielu sytuacjach sprzedający będzie musiał skorygować część swojego odliczenia VAT dokonanego przy nabyciu zbywanej nieruchomości. Trzeba to zrobić, jeśli sprzedaż nieruchomości następuje w ciągu dziesięciu lat od momentu jej nabycia.

[srodtytul]Podatnik nie zawsze ma wybór[/srodtytul]

Ustawodawca przewidział także inne sytuacje, kiedy od sprzedaży nie nalicza się VAT bez względu na wolę stron transakcji. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwolniona od tego podatku jest dostawa budynków, budowli lub ich części (nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10), pod warunkiem że:

- w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę VAT naliczonego,

- dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż

30 proc. wartości początkowej tych obiektów.

To zwolnienie jest obligatoryjne – strony transakcji nie mogą z niego zrezygnować.

Taką sytuacją zajmowała się [b]Izba Skarbowa w Warszawie w interpretacji z 29 stycznia 2009 r. (IPPP1-443-2040/08-2/MP)[/b]. Z wnioskiem zwróciła się spółka, która w latach 1998 – 2000 realizowała inwestycję: kupiła grunt, na którym wybudowała wielorodzinny budynek mieszkalny. Został on oddany do użytku w 2000 r., a od 2001 r. spółka rozpoczęła najem lokali na własny rachunek. W związku z faktem, że inwestycja miała służyć wykonywaniu czynności zwolnionych, spółka nie odliczała VAT związanego z budową. Spółka nie dokonywała nakładów na ulepszenie budynku. Obecnie planuje sprzedaż nieruchomości. Izba skarbowa potwierdziła, że transakcja taka będzie zwolniona od VAT. Wynika to z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

[srodtytul]Zmiana przeznaczenia wpływa na daninę[/srodtytul]

O wysokości podatku decyduje przeznaczenie budynku. Co jednak, gdy ono się zmienia? Sytuację taką rozpatrywała [b]Izba Skarbowa w Poznaniu w interpretacji z 2 lipca 2009 r. (ILPP1/443-439/09-4/KG)[/b]. Wnioskodawca (spółka z o.o.) realizuje inwestycje. Początkowo miał to być hotel, w którym poszczególne pokoje wykupowane są przez inwestorów (następnie wynajmują je spółce prowadzącej działalność hotelarską). Później zmieniono plany i powstać ma budynek hotelowo-apartamentowy. Będą się w nim znajdować zarówno pokoje hotelowe, jak i samodzielne apartamenty mieszkalne.

Ponad połowa powierzchni użytkowej budynku, jaki powstanie w wyniku planowanej inwestycji, otrzyma przeznaczenie niemieszkalne. Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych będzie to więc budynek hotelowy. Spółka wyjaśnia, że na obecnym etapie inwestycji w umowach z klientami lokale określone są jako niemieszkalne. Umowy przewidują jednak zmianę ich przeznaczenia. Ponadto w przyszłości zawierane będą także umowy dotyczące lokali mieszkalnych, które mają powstać w budynku niemieszkalnym. Własność lokali będzie wyodrębniana dopiero przy sprzedaży.

Spółka zapytała, jaką stawkę VAT powinna stosować na fakturach dokumentujących otrzymanie zaliczek w sytuacji zmiany charakteru lokalu pierwotnie niemieszkalnego na mieszkalny (lub odwrotnej). Do dostawy i budowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym stosuje się bowiem

7-proc. VAT. Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się m.in. lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12. Izba skarbowa zgodziła się ze stanowiskiem spółki, że[b] o stawce podatku w momencie powstania obowiązku podatkowego (otrzymania części zapłaty) decyduje zamiar powzięty przez strony co do przeznaczenia lokalu, który ma zostać wytworzony i przeniesiony na nabywcę[/b]. Zamiar ten definiuje bowiem towar, który będzie przedmiotem dostawy.