[b]Joanna Krawczyk, aplikant radcowski, Kancelaria bnt Neupert Zamorska & Partnerzy: [/b]

Projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów wprowadzony do Sejmu miesiąc temu – obecnie po pierwszym czytaniu – ma na celu likwidować szarą strefę najmu, czyli umowy zawierane ustnie, od których właściciele nie odprowadzają podatku.

Przyjęte w projekcie rozwiązania są jednak bardzo skomplikowane od strony formalnej, więc raczej nie zachęcą osób wynajmujących mieszkania okazjonalnie do przebicia się przez gąszcz przepisów.

• Projekt przewiduje nieco inną niż obecnie definicję najmu okazjonalnego (oddanie do używania lokalu, którego właściciel – osoba fizyczna – nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali).

• Umowa najmu okazjonalnego lokalu w myśl nowych przepisów mogłaby być zawarta tylko i wyłącznie na czas oznaczony, nie dłuższy niż dziesięć lat i musiałaby zawierać dwa nieznane dotąd naszemu prawu elementy. Aby ułatwić ewentualną przyszłą eksmisję lokatora, najemca musiałby w formie aktu notarialnego oświadczyć, że poddaje się egzekucji i zobowiązać do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego (czyli dobrowolnie zgodzić się na eksmisję w przyszłości) oraz od razu wskazać inny lokal, do którego będzie go można eksmitować w przypadku wypowiedzenia umowy.

Właściciel lokalu będzie mógł nawet żądać od najemcy pisemnego oświadczenia osób trzecich, do których należy lokal wskazany jako docelowy w przypadku eksmisji, że na taką eksmisję się zgadzają. Dodatkowo umowa najmu okazjonalnego będzie musiała być pod rygorem nieważności zawarta na piśmie.

• Rozwiązanie należy to z kilku względów uznać za chybione. Przede wszystkim skoro trudno przekonać osoby incydentalnie wynajmujące mieszkania do spisania umowy na piśmie, to nie należy się spodziewać, że trend ten ulegnie natychmiastowej zmianie.

• Ustawodawca nie wziął pod uwagę dość niskiej świadomości prawnej polskiego społeczeństwa. Niewiele osób będzie stać na profesjonalne doradztwo prawne przy zawieraniu takiej umowy najmu, a ciągle niewiele osób (przede wszystkim starszych, które np. często wynajmują mieszkania w centrum miast studentom) korzysta z Internetu i potrafi samodzielnie znaleźć i wykorzystać dostępne tam wzory umów.

• Jeśli natomiast osoba chcąca zawrzeć umowę najmu wymogu jej spisania nie spełni, to czeka ją gorsza sankcja niż dotychczas: umowa ustna na razie jest ważna, natomiast w nowym stanie prawnym będzie nieważna. Zatem zamiast dochodzić przed sądem np. zaległego czynszu z takiej umowy najmu, osoba taka będzie musiała wytoczyć powództwo o bezumowne korzystanie z lokalu i wtedy przysługujące jej odszkodowanie będzie najczęściej niższe niż czynsz rynkowy.

• Będzie również trudnej udowodnić wysokość należnego odszkodowania. Ewentualnie może się skończyć na tym, że sądy będą takie nieważne umowy najmu okazjonalnego traktować jako ważne ustne umowy najmu na zasadach k. c. Wtedy pod znakiem zapytania staje w ogóle sens wprowadzenia takiego nowego typu umowy.

• Kolejnym utrudnieniem dla stron umowy będzie obowiązek sporządzenia aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji przez najemcę i przedłożenia pisemnych oświadczeń o lokalu przeznaczonym do eksmisji (ze zgodą właściciela). Przede wszystkim wizyta u notariusza obciąży najemcę dodatkowymi kosztami i odstraszy wiele osób formalizmem.