[link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=183262]Prawo budowlane[/link] w (art. 61 w związku z art. 5 ust. 2) wyraźnie mówi, że właściciel (np. wspólnota) lub zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Dotyczy to w szczególności m.in. bezpieczeństwa konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego, odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych, ochrony przed hałasem i drganiami.
Prawo budowlane zobowiązuje też właściciela lub zarządcę do przeprowadzania okresowych kontroli budynku (art. 62). Co najmniej raz w roku trzeba sprawdzić stan techniczny elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska, oraz instalacje gazowe i przewody kominowe (dymowe, spalinowe i wentylacyjne). Takie kontrole trzeba przeprowadzać dwa razy w roku (do 31 maja oraz do 30 listopada) jeśli powierzchnia zabudowy przekracza 2 000 mkw. Przynajmniej raz na 5 lat właściciel lub zarządca sprawdza stan techniczny i przydatność budynku do użytkowania, a także estetykę budynku i jego otoczenia. Kontroli raz na 5 lat podlega też instalacja elektryczna i piorunochronna w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów. Fakt przeprowadzenia kontroli powinien być udokumentowany i odnotowany w książce obiektu budowlanego, którą również musi prowadzić właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego.
Nadzór nad przestrzeganiem przepisów prawa budowlanego sprawuje powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, do którego każdy może się zwrócić z wnioskiem o kontrolę. Właściciel lub zarządca, który nie spełnia obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie od tysiąca do 200 tysięcy złotych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.
Właściciele lokali mogą też złożyć prokuratorowi lub Policji zawiadomienie o przestępstwie popełnionym przez zarządcę. Organ prowadzący postępowanie zbada, czy nie zostały wyczerpane znamiona przestępstwa określonego np. w art. 164 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=74999]kodeksu karnego[/link], czyli sprowadzenia niebezpieczeństwa katastrofy. Zgodnie z tym przepisem, kto sprowadza bezpośrednie niebezpieczeństwo zdarzenia określonego w art. 163 § 1, (czyli pożaru, zawalenia się budowli, eksplozji materiałów wybuchowych lub łatwopalnych albo innego gwałtownego wyzwolenia energii, itd.) podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8. Jeżeli sprawca działa nieumyślnie, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.
Przepisy nie rozstrzygają, kto w pierwszej kolejności jest odpowiedzialny za utrzymanie budynku we właściwym stanie i dokonywanie kontroli, jeśli właściciele lokali powierzą zarząd nieruchomością wspólną osobie prawnej lub fizycznej na podstawie art. 18 ust. 1 uwl. Dlatego najlepiej, jeśli zakres obowiązków zarządcy reguluje umowa między nim a wspólnotą. Jeśli zostanie w niej wyraźnie zapisane, że zarządca ma wypełniać obowiązki wynikające z prawa budowlanego, to wspólnota będzie z nich zwolniona.
Brak działania ze strony zarządcy powinien spotkać się z natychmiastową reakcją właścicieli lokali. Nie powinna ona jednak polegać na tym, że przestają oni pokrywać koszty zarządu (właściciel lokalu we wspólnocie nie płaci czynszu, lecz miesięczne zaliczki na pokrycie kosztów zarządu). Na koszty zarządu składają się między innymi wydatki na remonty i bieżącą konserwację, utrzymanie porządku i czystości. Nie uiszczając zaliczek, właściciele budynku działają na własną szkodę. Nie oznacza to jednak, że muszą znosić nieudolny zarząd. Każdy z nich ma prawo kontroli działalności zarządu lub zarządcy, poprzez wgląd w dokumenty wspólnoty (ewidencja kosztów zarządu i uiszczanych zaliczek, książka obiektu budowlanego, protokoły pokontrolne itp.), czy żądanie sprawozdania z działalności zarządcy. Jeśli właściciele nie są zadowoleni z zarządcy, mogą i powinni go zmienić. O tym, jak tego dokonać piszemy w artykułach:
