O czasie sprzedaży decyduje cena

Około 75 proc. mieszkań używanych sprzedanych ostatnio w Warszawie czekało na nowego właściciela ponad trzy miesiące, przy czym 23 proc. tych ofert znajdowało się w sprzedaży ponad dziewięć miesięcy – tak wynika z obserwacji warszawskich pośredników.

Dla porównania, średni okres sprzedaży w szczycie hossy, czyli w 2006 r., wynosił 35 dni, a w okresie załamania rynku w 2008 r. – 51 dni. Jednak mimo kłopotów dziś już jest znacznie łatwiej sprzedać lokum niż pół roku temu.

– W ostatnich miesiącach średni czas sprzedaży mieszkania za naszym pośrednictwem wyniósł 13 tygodni, czyli niewiele ponad cztery miesiące. Natomiast wiosną tego roku sprzedający musieli czekać na transakcję średnio ponad trzy tygodnie dłużej – mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse Nieruchomości. – Szybkie transakcje nie zdarzają się może często, ale co jakiś czas pośrednicy mogą pochwalić się transakcjami po jedno- lub dwudniowej ekspozycji oferty na rynku. Zazwyczaj decyduje cena, choć zdarzają się przypadki, że klient poszukuje mieszkania w ściśle określonej lokalizacji i gdy pojawia się oferta, szybko podejmuje decyzję o zakupie. Tak jest w przypadku osiedli, które cieszą się dobrą opinią – dodaje Jańczuk.

[srodtytul]Dobra cena i adres[/srodtytul]

Pośrednicy z firmy Emmerson zapewniają, że zdarzają się osoby, które są gotowe podpisać umowę zaraz po obejrzeniu mieszkania. – Niedawno jeden z naszych klientów zdecydował się na transakcję już pierwszego dnia po obejrzeniu mieszkania. Natrafił po prostu na idealną dla siebie ofertę: były to dwa pokoje przy ul. Długiej w zadbanej kamienicy. Łazienka i kuchnia wymagały remontu. Sprzedawca żądał 530 tys. zł, stawkę udało się zbić do 500 tys. zł – opowiada Waldemar Oleksiak z biura nieruchomości Emmerson. – Oprócz tego, że lokum znajduje się w dobrej lokalizacji i jego cena była atrakcyjna, klient obawiał się, że ktoś inny kupi mieszkanie, co przydarzyło mu się poprzednim razem, kiedy zbyt długo zwlekał z decyzją. Do tego należy dodać elastyczną postawę właściciela, który wyraził zgodę na obniżenie ceny wyjściowej – opowiada Waldemar Oleksiak.

Jednak, jak szacuje Jerzy Sobański z biura nieruchomości Akces, nie więcej niż pięć procent ofert udaje się obecnie sprzedać od ręki. Nabywca znajdzie się w miarę szybko, jeśli mieszkanie ma adekwatnie niską cenę do lokalizacji.

– Oczywiście zdarzają się wyjątkowo atrakcyjne lokalizacje, na które czekają klienci, mniej zważając na cenę, a bardziej na prestiż miejsca. Jednak najlepszą dziś ofertę stanowią nieduże mieszkania w dobrym miejscu, w cenie nawet lekko poniżej stawek rynkowych – mówi Sobański.

Na przykład lokal przy ul. Podchorążych o pow. 23 mkw., wystawiony za 210 tys. złotych, czekał na nowego właściciela zaledwie dziewięć dni. Pośrednikom z Akcesu udało się też sprzedać dwupokojowe mieszkanie na osiedlu Za Żelazną Bramą w ciągu trzech dni. Lokum kosztowało 230 tys. zł.

Na tempo sprzedaży mogą również wpłynąć standard czy też dodatkowe wyposażenie. – Mieszkanie przy ul. Korotyńskiego w nowym budynku, o pow. 210 mkw., z dużymi tarasami o pow. ok. 40 mkw. sprzedało się w ciągu 23 dni za 1,9 mln zł. Na szybką decyzję kupującego wpływ miał zarówno standard lokalu, jak również wielkość tarasów oraz odpowiednie dostosowanie ceny do lokalizacji i atrakcyjności oferty – mówi Jerzy Sobański.

Pośrednicy z Ober-Haus sprzedali dwa pokoje przy ul. Wiejskiej po dwóch tygodniach od wprowadzenia oferty na rynek. Choć stawka nie była mała (14,4 tys. zł za metr) o powodzeniu transakcji zadecydowała atrakcyjna lokalizacja.

– Udało nam się także sprzedać kawalerkę przy ul. Czynszowej w ciągu trzech dni. Była po prostu tania – kosztowała 7,7 tys. zł za 1 mkw. – mówi Maciej Zaczek z Ober-Haus.

[srodtytul]Stanowczo za drogo[/srodtytul]

Na małą liczbę transakcji zawieranych od ręki, oprócz ograniczonych zdolności kredytowych potencjalnych nabywców, wpływa również postawa sprzedawców, mało skłonnych do obniżenia ceny ofertowej, niejednokrotnie zbyt wysokiej w stosunku do faktycznej wartości lokum. W efekcie czekają na kupca nawet ponad rok i dopiero wtedy decydują się na obniżkę, chyba że znajdą najemcę albo z innych powodów wycofają ofertę z rynku.

– Wiele osób uważa np., że ich M powinno mieć wyższą cenę niż lokal sąsiada. Np. jeden z naszych klientów zażądał za swoje M-3 450 tys. zł, bo sąsiad sprzedał swoje, słabiej wykończone, a więc gorsze, za 410 tys. złotych. Mężczyzna nie mógł zrozumieć, że trudno dziś sprzedać dwa pokoje za więcej niż 400 tys. zł – opowiada Jerzy Sobański. – Zwróciliśmy też uwagę, że oferta sąsiada posiadała dodatkowy walor, czyli okna z widokiem na park, podczas gdy okna lokum naszego klienta wychodzą na ulicę. Jednak dla sprzedającego ten argument nie miał znaczenia, bo „przy zamkniętych oknach nie słychać hałasu”.

Pośrednicy z Ober-Haus, przyznają, że trudno wyperswadować klientom zbyt wysokie ceny wywoławcze. Nie tylko indywidualnym, także deweloperom. – Jeden z podwarszawskich deweloperów wystawił na sprzedaż lokal za 760 tys. zł. Sprzedażą zajęli się nasi pośrednicy, ale nie pojawił się żaden klient, który by zaakceptował cenę. Pośrednicy przekonywali, że w tym przypadku warto obniżyć cenę, bo inaczej trudno będzie o szybką transakcję. Pewnego dnia pojawiła się klientka, która po obejrzeniu lokalu stwierdziła, że może zapłacić maksymalnie 630 tys. zł. Deweloper ostatecznie się zgodził i transakcja szybko doszła do skutku – opowiada Marcin Jańczuk.

[ramka][srodtytul]Kiedy szybko sprzedasz[/srodtytul]

>> Gdy mieszkanie ma konkurencyjną cenę w stosunku do podobnych ofert na rynku

>> Atrakcyjną lokalizację – z dobrą komunikacją, pełną infrastrukturą

>> Ma aktualną i pełną dokumentację

>> Kupujący dysponuje gotówką – starania o kredyt znacznie opóźniają transakcję lub ją uniemożliwiają[/ramka]

[ramka][srodtytul]Błyskawiczne transakcje w Warszawie[/srodtytul]

>> 1 dzień – ul. Sienna, cztery pokoje, pow.: 103 mkw., piętro: 7, rok budowy: 2008, materiał: pustak ceramiczny, cena 1,1 mln zł,