Wolą sprzedawać taniej, niż wynajmować

Deweloperzy wycofują się z pomysłów wynajmowania mieszkań. Boją się trudności w egzekwowaniu czynszów i restrykcyjnych przepisów chroniących lokatorów. Lokale są skłonne wynajmować tylko nieliczne firmy

Publikacja: 30.11.2009 01:28

Mieszkania w budynku Willa Bianca na warszawskiej Białołęce jest skłonna wynajmować firma E. T. J. Nieruchomości. Najemca musiałby wpłacić 10 proc. wartości lokalu, a po roku go wykupić

Foto: Materiały Inwestora

Aneta Gawrońska

Mieszkania na osiedlach, które w kryzysie świeciły pustkami, miały być najpierw wynajmowane, a potem – na przykład po dwóch latach – sprzedawane ich najemcom. Takie były pomysły deweloperów na przetrwanie bessy. Rynek nieruchomości lekko się jednak ożywił, a banki zaczęły kusić klientów promocyjnymi kredytami hipotecznymi. Zmieniły się więc i plany deweloperów, którzy mówią dziś, że są przede wszystkim od budowania mieszkań na sprzedaż, a nie na wynajem.

[srodtytul]Wpłać kaucję i mieszkaj[/srodtytul]

Lokale jest dziś skłonna wynajmować firma E. T. J. Nieruchomości, która wybudowała mieszkania przy ul. Skarbka z Gór na Białołęce. W Willi Bianca, która jest już oddana do użytku, znalazło się prawie 40 mieszkań. Około 40 proc. jest jeszcze w ofercie sprzedaży. Ceny za 1 mkw. zaczynają się tu od ok. 5,9 tys. zł. 79-metrowe mieszkanie kosztuje więc około 466 tys. zł.

Jak przyznaje Tomasz Jaczewski, właściciel E. T. J. Nieruchomości, firma rzeczywiście rozważa możliwość wynajmowania lokali. – Potencjalny kupujący musiałby wpłacić kaucję w wysokości 10 proc. wartości mieszkania – mówi. – Po roku lokal powinien być przez najemcę wykupiony. Te 12 miesięcy byłyby zaś przeznaczone na poprawę jego sytuacji kredytowej. Zdarza się przecież, że ktoś zmienia pracę, zaczyna więcej zarabiać i za kilka miesięcy bank zgodzi się takiej osobie udzielić kredytu – wyjaśnia.

A jeśli bank jednak nie pożyczy? Wtedy wpłacona kaucja przepadnie. – Musimy mieć bowiem jakieś zabezpieczenie – wyjaśnia szef E. T. J. Nieruchomości. Najemca musi się też liczyć z tym, że nie odzyska pieniędzy wyłożonych na wykończenie mieszkania.

Według Tomasza Jaczewskiego wynajmowanie lokali przez deweloperów przy dzisiejszych przepisach podatkowych raczej się jednak nie przyjmie, a z całą pewnością – nie na szeroką skalę. – Firmy deweloperskie są od budowania i sprzedawania mieszkań. Wynajmując lokal, pełną należność za niego deweloperzy otrzymają dopiero po ustaniu okresu najmu. Tym samym mają zamrożone pieniądze. Dodatkowo musiałoby się też zmienić nastawienie banków kredytujących deweloperów – zauważa Jaczewski.

Ewa Perkowska, dyrektor handlowy z Budimex Nieruchomości, mówi z kolei, że pomysł wynajmowania mieszkań przed ich sprzedażą jest interesujący. – To zupełnie nowy sposób sprzedaży nieruchomości na polskim rynku. My jednak nie przewidujemy w tym roku poszerzenia oferty o takie rozwiązanie – zastrzega. – Na razie będziemy jedynie obserwować, jakim zainteresowaniem klientów się cieszy. Dopiero po analizach podejmiemy ewentualną decyzję o przystąpieniu do takiej formy sprzedaży – dodaje.

[srodtytul]Ważne przepisy[/srodtytul]

Rok temu o wynajmie mieszkań wspominali przedstawiciele J.W. Construction. Tomasz Panabażys, członek zarządu J. W. Construction Holding SA, zastrzega jednak, że taką możliwość firma rozważała tylko w przypadku niewielkiej liczby mieszkań na osiedlu Górczewska Park na Bemowie.

– Rozpoczęcie wynajmu uzależniliśmy między innymi od sytuacji na rynku. W związku z systematycznym wzrostem liczby sprzedawanych mieszkań zrezygnowaliśmy z takiego rozwiązania – mówi dziś Panabażys. – Trudno też prognozować, czy do pomysłu wrócimy. Ostatnio pojawiły się wprawdzie informacje o planowanym wsparciu rządowym przy budowie mieszkań pod wynajem z możliwością ich wykupienia przez najemców, ale z punktu widzenia dewelopera jako przedsiębiorcy istotną kwestią jest znalezienie skutecznego rozwiązania, które pozwoliłoby egzekwować należności od lokatora zalegającego z opłatami za mieszkanie – podkreśla.

Na ten sam problem zwraca uwagę Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży w RED Real Estate Development.

– Inwestorom bardziej opłaca się obniżyć cenę mieszkań, niż wykańczać je, wynajmować i zarządzać nimi. W praktyce oznaczałoby to kredytowanie inwestycji przez kilka do kilkunastu lat. Dopiero po tym czasie nakłady finansowe zwróciłyby się – oblicza. – Kolejnym powodem, dla którego to rozwiązanie jest niekorzystne dla deweloperów, są przepisy dotyczące ochrony praw lokatorów, którzy nie regulują należności. Dopóki te uwarunkowania się nie zmienią, wdrożenie pomysłu wynajmu z opcją wykupu będzie bardzo ryzykowne – ocenia dyrektor. I podkreśla, że jej firma wolała dostosować ceny mieszkań w powstającym drugim etapie inwestycji Alpha w Ursusie do wymogów programu „Rodzina na swoim”.

Mieszkań wynajmować nie zamierza spółka Volumetric MK Polska, firmująca bemowski Dom na Górce. Jak mówi Beata Kufel, dyrektor sprzedaży w tej firmie, przed taką koniecznością stają firmy, które mają dużo gotowych niesprzedanych mieszkań. – Taka forma sprzedaży poprzedzona wynajmem powoduje też wydłużenie finansowania inwestycji i podwyższa koszty – ocenia Beata Kufel.

Także firma PIB Ebejot nigdy nie planowała wynajmowania lokali. – Dostosowaliśmy ceny mieszkań do akceptowalnego przez klientów poziomu – podkreśla Jarosław Jaczewski z PIB Ebejot. – Dzięki temu we wrześniu br. mogliśmy ruszyć z budową kolejnych lokali. Koncentrujemy się na segmencie popularnym, bo na tego typu mieszkania w najbliższych latach będzie największe zapotrzebowanie – ocenia.

Piotr Hirny, prezes Hirny BD, podkreśla z kolei, że jego firma nie planuje wynajmu mieszkań z tej prostej przyczyny, że byłoby to mniej rentowne niż budowanie lokali na sprzedaż. – Poza tym banki kredytów na lepszych warunkach udzielały do tej pory klientom indywidualnym, a nie firmom. Bezpieczniej było przyznać wiele małych kredytów niż jeden duży – tłumaczy Piotr Hirny, który także zwraca uwagę na restrykcyjne przepisy chroniące lokatora.

– Planowane zmiany w przepisach uproszczą kwestię wynajmu, w tym eksmisji lokatorów, ale dotyczyć ma to tylko osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej – zauważa szef Hirny BD. – To niezrozumiała dyskryminacja. Dlatego rynek najmu jeszcze długo pozostanie zdominowany przez szarą strefę. Na rynkach, gdzie kwestie eksmisji nie są tak restrykcyjnie uregulowane, np. w USA, spotyka się deweloperów, którzy poza sprzedażą mieszkań zajmują się również ich wynajmowaniem.