Reklama
Rozwiń

Wolą sprzedawać taniej, niż wynajmować

Deweloperzy wycofują się z pomysłów wynajmowania mieszkań. Boją się trudności w egzekwowaniu czynszów i restrykcyjnych przepisów chroniących lokatorów. Lokale są skłonne wynajmować tylko nieliczne firmy

Publikacja: 30.11.2009 01:28

Mieszkania w budynku Willa Bianca na warszawskiej Białołęce jest skłonna wynajmować firma E. T. J. N

Mieszkania w budynku Willa Bianca na warszawskiej Białołęce jest skłonna wynajmować firma E. T. J. Nieruchomości. Najemca musiałby wpłacić 10 proc. wartości lokalu, a po roku go wykupić

Foto: Materiały Inwestora

Mieszkania na osiedlach, które w kryzysie świeciły pustkami, miały być najpierw wynajmowane, a potem – na przykład po dwóch latach – sprzedawane ich najemcom. Takie były pomysły deweloperów na przetrwanie bessy. Rynek nieruchomości lekko się jednak ożywił, a banki zaczęły kusić klientów promocyjnymi kredytami hipotecznymi. Zmieniły się więc i plany deweloperów, którzy mówią dziś, że są przede wszystkim od budowania mieszkań na sprzedaż, a nie na wynajem.

[srodtytul]Wpłać kaucję i mieszkaj[/srodtytul]

Lokale jest dziś skłonna wynajmować firma E. T. J. Nieruchomości, która wybudowała mieszkania przy ul. Skarbka z Gór na Białołęce. W Willi Bianca, która jest już oddana do użytku, znalazło się prawie 40 mieszkań. Około 40 proc. jest jeszcze w ofercie sprzedaży. Ceny za 1 mkw. zaczynają się tu od ok. 5,9 tys. zł. 79-metrowe mieszkanie kosztuje więc około 466 tys. zł.

Jak przyznaje Tomasz Jaczewski, właściciel E. T. J. Nieruchomości, firma rzeczywiście rozważa możliwość wynajmowania lokali. – Potencjalny kupujący musiałby wpłacić kaucję w wysokości 10 proc. wartości mieszkania – mówi. – Po roku lokal powinien być przez najemcę wykupiony. Te 12 miesięcy byłyby zaś przeznaczone na poprawę jego sytuacji kredytowej. Zdarza się przecież, że ktoś zmienia pracę, zaczyna więcej zarabiać i za kilka miesięcy bank zgodzi się takiej osobie udzielić kredytu – wyjaśnia.

A jeśli bank jednak nie pożyczy? Wtedy wpłacona kaucja przepadnie. – Musimy mieć bowiem jakieś zabezpieczenie – wyjaśnia szef E. T. J. Nieruchomości. Najemca musi się też liczyć z tym, że nie odzyska pieniędzy wyłożonych na wykończenie mieszkania.

Według Tomasza Jaczewskiego wynajmowanie lokali przez deweloperów przy dzisiejszych przepisach podatkowych raczej się jednak nie przyjmie, a z całą pewnością – nie na szeroką skalę. – Firmy deweloperskie są od budowania i sprzedawania mieszkań. Wynajmując lokal, pełną należność za niego deweloperzy otrzymają dopiero po ustaniu okresu najmu. Tym samym mają zamrożone pieniądze. Dodatkowo musiałoby się też zmienić nastawienie banków kredytujących deweloperów – zauważa Jaczewski.

Ewa Perkowska, dyrektor handlowy z Budimex Nieruchomości, mówi z kolei, że pomysł wynajmowania mieszkań przed ich sprzedażą jest interesujący. – To zupełnie nowy sposób sprzedaży nieruchomości na polskim rynku. My jednak nie przewidujemy w tym roku poszerzenia oferty o takie rozwiązanie – zastrzega. – Na razie będziemy jedynie obserwować, jakim zainteresowaniem klientów się cieszy. Dopiero po analizach podejmiemy ewentualną decyzję o przystąpieniu do takiej formy sprzedaży – dodaje.

[srodtytul]Ważne przepisy[/srodtytul]

Rok temu o wynajmie mieszkań wspominali przedstawiciele J.W. Construction. Tomasz Panabażys, członek zarządu J. W. Construction Holding SA, zastrzega jednak, że taką możliwość firma rozważała tylko w przypadku niewielkiej liczby mieszkań na osiedlu Górczewska Park na Bemowie.

– Rozpoczęcie wynajmu uzależniliśmy między innymi od sytuacji na rynku. W związku z systematycznym wzrostem liczby sprzedawanych mieszkań zrezygnowaliśmy z takiego rozwiązania – mówi dziś Panabażys. – Trudno też prognozować, czy do pomysłu wrócimy. Ostatnio pojawiły się wprawdzie informacje o planowanym wsparciu rządowym przy budowie mieszkań pod wynajem z możliwością ich wykupienia przez najemców, ale z punktu widzenia dewelopera jako przedsiębiorcy istotną kwestią jest znalezienie skutecznego rozwiązania, które pozwoliłoby egzekwować należności od lokatora zalegającego z opłatami za mieszkanie – podkreśla.

Na ten sam problem zwraca uwagę Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży w RED Real Estate Development.

– Inwestorom bardziej opłaca się obniżyć cenę mieszkań, niż wykańczać je, wynajmować i zarządzać nimi. W praktyce oznaczałoby to kredytowanie inwestycji przez kilka do kilkunastu lat. Dopiero po tym czasie nakłady finansowe zwróciłyby się – oblicza. – Kolejnym powodem, dla którego to rozwiązanie jest niekorzystne dla deweloperów, są przepisy dotyczące ochrony praw lokatorów, którzy nie regulują należności. Dopóki te uwarunkowania się nie zmienią, wdrożenie pomysłu wynajmu z opcją wykupu będzie bardzo ryzykowne – ocenia dyrektor. I podkreśla, że jej firma wolała dostosować ceny mieszkań w powstającym drugim etapie inwestycji Alpha w Ursusie do wymogów programu „Rodzina na swoim”.

Mieszkań wynajmować nie zamierza spółka Volumetric MK Polska, firmująca bemowski Dom na Górce. Jak mówi Beata Kufel, dyrektor sprzedaży w tej firmie, przed taką koniecznością stają firmy, które mają dużo gotowych niesprzedanych mieszkań. – Taka forma sprzedaży poprzedzona wynajmem powoduje też wydłużenie finansowania inwestycji i podwyższa koszty – ocenia Beata Kufel.

Także firma PIB Ebejot nigdy nie planowała wynajmowania lokali. – Dostosowaliśmy ceny mieszkań do akceptowalnego przez klientów poziomu – podkreśla Jarosław Jaczewski z PIB Ebejot. – Dzięki temu we wrześniu br. mogliśmy ruszyć z budową kolejnych lokali. Koncentrujemy się na segmencie popularnym, bo na tego typu mieszkania w najbliższych latach będzie największe zapotrzebowanie – ocenia.

Piotr Hirny, prezes Hirny BD, podkreśla z kolei, że jego firma nie planuje wynajmu mieszkań z tej prostej przyczyny, że byłoby to mniej rentowne niż budowanie lokali na sprzedaż. – Poza tym banki kredytów na lepszych warunkach udzielały do tej pory klientom indywidualnym, a nie firmom. Bezpieczniej było przyznać wiele małych kredytów niż jeden duży – tłumaczy Piotr Hirny, który także zwraca uwagę na restrykcyjne przepisy chroniące lokatora.

– Planowane zmiany w przepisach uproszczą kwestię wynajmu, w tym eksmisji lokatorów, ale dotyczyć ma to tylko osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej – zauważa szef Hirny BD. – To niezrozumiała dyskryminacja. Dlatego rynek najmu jeszcze długo pozostanie zdominowany przez szarą strefę. Na rynkach, gdzie kwestie eksmisji nie są tak restrykcyjnie uregulowane, np. w USA, spotyka się deweloperów, którzy poza sprzedażą mieszkań zajmują się również ich wynajmowaniem.

Mieszkania na osiedlach, które w kryzysie świeciły pustkami, miały być najpierw wynajmowane, a potem – na przykład po dwóch latach – sprzedawane ich najemcom. Takie były pomysły deweloperów na przetrwanie bessy. Rynek nieruchomości lekko się jednak ożywił, a banki zaczęły kusić klientów promocyjnymi kredytami hipotecznymi. Zmieniły się więc i plany deweloperów, którzy mówią dziś, że są przede wszystkim od budowania mieszkań na sprzedaż, a nie na wynajem.

Pozostało jeszcze 92% artykułu
Nieruchomości
Przedmieścia kuszą niższymi cenami mieszkań
Nieruchomości
Najem mieszkań na huśtawce. Ile zapłaci lokator?
Nieruchomości
Rynek wtórny. Nie ma co czekać na cenowy cud
Nieruchomości
Tyle sprzedający chcą za mieszkania z drugiej ręki
Nieruchomości
Nowy szef Speedwella w Polsce: wierzymy w rynek mieszkaniowy