Ceny spadały, oferta topniała

Rok temu w Warszawie było do wzięcia prawie 17 tys. ofert, a dziś na klientów czeka ok.

10 tys. lokali. W ciągu 12 miesięcy ceny spadły o 10 – 15 proc., przy czym o ok. 10 proc. potaniały małe lokale z segmentu popularnego, a ok. 20 proc. największe lokale z górnej półki.

– Takie średnie spadki, biorąc pod uwagę skalę zwyżek w latach 2005 – 2007, to naprawdę dobry wynik. W 2009 r. rynek okazał się mocniejszy, niż większość jego uczestników się spodziewała – twierdzi Łukasz Madej, szef ProDevelopment. Dodaje, że choć rok rozpoczął się załamaniem popytu, dziś rynek jest w o wiele lepszej kondycji. – Dla przykładu, jedna z największych polskich spółek deweloperskich w styczniu 2009 r. sprzedała łącznie dwa mieszkania we wszystkich swoich projektach, a w ostatnim miesiącu – 80 lokali – wylicza Łukasz Madej.

[srodtytul]Po uszy w długach[/srodtytul]

Jak zauważa Maciej Dymkowski, prezes portalu Tabelaofert.pl, największy marazm i stagnacja panowały w pierwszym kwartale tego roku, gdy w biurach sprzedaży ciężko było spotkać klienta.

– Weszliśmy w ten rok po głębokim zastoju spowodowanym kryzysem gospodarczym, praktycznie wstrzymaniem kredytowania przez banki zarówno klientów, jak i firm z branży mieszkaniowej. W efekcie deweloperzy przestali wprowadzać do sprzedaży nowe inwestycje i zaczęło ubywać lokali w dobrym standardzie i w ciekawych lokalizacjach – mówi Jarosław Szanajca, szef polskiego Związku Firm Deweloperskich, prezes Dom Development.

Zdaniem Łukasza Madeja w najgorszej sytuacji znalazły się zachodnie firmy, zarówno małe, jak i duże, którym trudno dziś spłacać kredyty w macierzystych bankach za grunty zakupione w Polsce w szczycie hossy.

– Zasada jest prosta: im słabsza znajomość polskiego rynku, im większe kredytowanie inwestycji od etapu samego zakupu gruntu i im dłuższy okres przygotowania projektu, tym większe problemy dewelopera, nie tylko w 2009 r., lecz również w latach następnych – twierdzi Łukasz Madej.

Rok ten był trudny nie tylko dla deweloperów. W nie lada kłopotach znaleźli się również ich klienci. – Tysiące osób, które nie tylko były zdecydowane kupić mieszkanie, ale podpisały umowy wstępne i rozpoczęły procedurę kredytową, zostały pozbawione często nie tylko marzeń o własnym mieszkaniu, ale i poważnych kwot wpłaconych jako zaliczki – tłumaczy Dymkowski. Pieniądze przepadały, gdy zabrakło dalszego finansowania.

Deweloperzy działający w Warszawie, aby ruszyć ze sprzedażą, zareagowali na sytuację kryzysową, obniżając nieco ceny oraz ograniczając swoją ofertę.

[srodtytul]Zmiany na lepsze[/srodtytul]

W drugiej połowie roku rynek zaczął się odbijać od dna, a ostatnie trzy miesiące upłynęły już pod znakiem ożywienia.

– Klienci zaczęli podpisywać nowe umowy. Nastąpił również wyraźny przełom dotyczący już wprowadzanych do sprzedaży projektów i planów rozpoczęcia sprzedaży nowych inwestycji na początku przyszłego roku – mówi Maciej Dymkowski. – Jednocześnie nie było na rynku spektakularnych bankructw, prognozowanych przez wielu w ubiegłym roku – dodaje.

Jak szacują analitycy, dziś deweloperzy osiągnęli ok. 2/3 średniego tempa sprzedaży z lat 2007 – 2008. – Taki popyt pozwala na sukcesywną wyprzedaż lokali w inwestycjach prowadzonych i uruchamianie nowych projektów, co jednak dotyczy spółek w najlepszej kondycji finansowej – zapewnia Łukasz Madej.

Trudno jednak stwierdzić, że rynek wrócił do normalnej sytuacji. – Wciąż część klientów spotyka się w bankach z odmową przyznania kredytu hipotecznego na sfinansowanie zakupu nieruchomości, co obecnie najbardziej hamuje dalszy rozwój rynku – zauważa Henryk Urbański, prezes Budimeksu.

Od decyzji banków, nie tylko w stosunku do klientów, jak i samych deweloperów, będzie zależało, co się stanie. – Na rynku nie brakuje inwestycji przygotowanych do uruchomienia, lecz niemających zapewnionego finansowania. Jednak firm, którym środki własne pozwalają na realizację projektów bez wsparcia kredytodawców, nie ma zbyt wiele. Jeżeli banki będą finansowały deweloperów w tak ograniczonym zakresie, jak ma to miejsce obecnie, mieszkań na rynku może zabraknąć – twierdzi Jarosław Szanajca.

[ramka][b]Katarzyna Kuniewicz - analityk Reas[/b]