Gdy najemca zalega z czynszem, możesz wystąpić z pozwem o zapłatę

Przepisy są jasne. Osoba, która zdecydowała się wynająć lokal, musi za niego płacić. W praktyce jednak różnie z tym bywa i z różnych powodów najemca przestaje płacić.

[srodtytul]Zasady wnoszenia opłaty[/srodtytul]

[link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=86F27ADE2102E1D67842E76D535F1BD1?id=70928]Kodeks cywilny[/link] przewiduje, że najemca ma obowiązek płacić czynsz w umówionym terminie (art. 669 kodeksu cywilnego.). Zasady regulowania czynszu i jego wysokość powinny wynikać z umowy najmu.

Gdyby jednak tego nie regulowała, to decydują postanowienia kodeksu cywilnego.

Warto więc zadbać, by umowa była jak najbardziej szczegółowa i określała wysokość czynszu oraz sposób waloryzacji stawek oraz podawała terminy i sposób jego uiszczania. Nie powinno też zabraknąć w niej przyczyn, z których umowę można rozwiązać.

Gdyby jednak umowa najmu nie regulowała danej kwestii, stosuje się przepisy kodeksu cywilnego.

Te mówią zaś jasno: czynsz trzeba płacić z góry. Uzależniają też termin wpłaty od czasu, na jaki zawarto umowę. Jeżeli podpisano ją na okres:

- nie dłuższy niż miesiąc – za cały czas najmu,

- gdy umowę zawarto na dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony – czynsz płaci się z góry do dziesiątego dnia każdego miesiąca.

[srodtytul]Kiedy wypowiedzenie[/srodtytul]

Jeżeli nic nie wynika z umowy, to oczywiście w grę wchodzi kodeks cywilny. A ten pozwala na wypowiedzenie dopiero wtedy, gdy najemca nie płaci przez dwa okresy, na jakie się umówił.

Przy czym wspomniane okresy nie muszą następować jeden po drugim. Wystarczy, że najemca raz nie zapłacił, następnie przez jakiś czas regulował czynsz terminowo, a potem znowu zaprzestał.

Wtedy także można rozwiązać umowę bez zagrożenia naruszenia przepisów.

Ważne jest, by umowę wypowiedzieć na piśmie, wtedy w razie problemów z jej rozwiązaniem właściciel będzie miał dowód w sądzie, że dochował terminów z umowy lub kodeksu.

Kodeks cywilny przewiduje dwie formy wypowiadania umowy najmu: z zachowaniem terminu wypowiedzenia albo ze skutkiem natychmiastowym.

Czas trwania wypowiedzenia zależy od terminu zapłaty czynszu:

- gdy czynsz płaci się w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – to trzy miesiące (wypowiada się na koniec kwartału kalendarzowego),

- jeżeli uiszczano go co miesiąc – miesiąc (liczy się od końca miesiąca kalendarzowego),

- częściej niż co miesiąc – z trzydniowym wyprzedzeniem.

[srodtytul]Przymusowa wyprowadzka[/srodtytul]

Jeżeli właściciel rozwiązał umowę bez terminu wypowiedzenia, to przestaje ona obowiązywać z chwilą jej wypowiedzenia, a jeżeli skorzystał z drugiej możliwości – to po upływie okresu wypowiedzenia. Nie zawsze najemca chce się wyprowadzić. Wówczas trzeba się udać do sądu z pozwem o eksmisję.

Warto pamiętać, że najemca lokalu użytkowego nie jest tak dobrze chroniony jak najemca mieszkania (osoba fizyczna).

W tym ostatnim wypadku obowiązuje zakaz eksmisji na bruk (z wyjątkami), a w tym drugim – już nie. Sąd może więc wydać wyrok o wyrzuceniu firmy, nawet gdy nie ma się ona gdzie podziać.

Właściciel, który ma w ręku prawomocny wyrok eksmisyjny (czyli taki, od którego wydania upłynęło 14 dni albo taki okres upłynął od wydania orzeczenia przez sąd wyższej instancji), może się udać do komornika, a ten dokona przymusowej wyprowadzki.

[srodtytul]Jak ściągnąć zaległość[/srodtytul]

Samo pozbycie się dłużnika z lokalu rozwiązuje tylko jeden problem. Pozostaje jeszcze drugi: zaległy czynsz. Właściciel może wystąpić do sądu o zapłatę. Dla spraw gospodarczych, których wartość zobowiązania nie przekracza lub jest równa 100 000 zł, sądem właściwym do rozpatrzenia sprawy jest sąd rejonowy, a gdy wartość sporu przekracza 100 000 zł – właściwe są sądy okręgowe.

Do wniosku właściciel powinien dołączyć m.in. wezwanie dłużnika do zapłaty oraz nieuregulowane rachunki za lokal. Musi też pamiętać, że w postępowaniu o zapłatę możliwe jest zastosowanie uproszczonej formy dochodzenia należności. Trzeba w złożonym pozwie wyraźnie zaznaczyć, że chce się, by sprawa była rozpatrywana w trybie nakazowym lub upominawczym.

Orzeczenie przesyłane jest następnie powodowi oraz pozwanemu, który może wnieść sprzeciw (zarzuty), a jeśli tego nie zrobi w ciągu dwóch tygodni, to nakaz ma skutki prawomocnego wyroku. Z chwilą wydania nakazu zapłaty można iść do komornika z wnioskiem o zabezpieczenie wierzytelności na majątku najemcy, ale trzeba go wskazać. Może to być np. konto w banku, samochód.

Jeżeli zostaną wniesione zarzuty od nakazu zapłaty, a sąd wyższej instancji utrzyma nakaz, to w celu wyegzekwowania zasądzonej kwoty trzeba skierować do tego samego sądu wniosek o nadanie nakazowi zapłaty klauzuli wykonalności.

[ramka][b]Możliwe zajęcie komputera i mebli[/b]

Niekiedy najemca zalega z czynszem dłużej niż rok.

W takim wypadku właściciel ma prawo skorzystać z ustawowego prawa zastawu na rzeczach ruchomych znajdujących się w wynajmowanym lokalu. Ale zastaw ma swoje wady.