Różnica na racie wynosi prawie 600 złotych

Zapytaliśmy w bankach, jakie warunki kredytowe zaproponują czteroosobowej rodzinie (rodzice z dwójką dzieci w wieku przedszkolnym i szkolnym), która w ramach „Rodziny na swoim” chce się zadłużyć na mieszkanie na 200 tys. zł, dysponując 40-proc. wkładem własnym. Kredyt będzie spłacać w ratach równych przez 30 lat.

[srodtytul]Średnio 780 zł z dopłatą[/srodtytul]

Przyglądając się ofertom banków, warto pamiętać, że w związku z niższą ratą kredytu w przypadku „Rodziny na swoim” (bo dopłaca do niej państwo) banki stawiają o 10 – 20 proc. niższe wymagania dochodowe dla kredytobiorców niż w przypadku tradycyjnych kredytów złotowych.

Kredyt z dopłatami może być udzielany tylko w złotówkach. Średnie oprocentowanie wynosi 6,6 proc. w skali roku. Oprocentowanie proponowane przez banki dla rodziny z przykładu waha się od 5,55 w MR Banku do blisko 10 proc. w banku BPH. W związku z tym różnica w spłacanych ratach wynosi prawie 600 zł miesięcznie.

Na wysokość raty płaconej przez kredytobiorcę wpływa nie tylko oprocentowanie, ale także wysokość dopłaty do odsetek. Jej poziom jest wyliczany na podstawie stopy referencyjnej ustalanej przez Bank Gospodarstwa Krajowego. W I kwartale 2010 r. wynosi ona 6,2 punktu procentowego. W związku z tym dopłata do pierwszej raty 30-letniego kredytu w wysokości 200 tys. zł wynosi 516,5 złotego. Miesięczna rata po odjęciu dofinansowania od państwa wynosi od 625 do 1226 zł. Średnio – 780 zł.

Przeciętna prowizja, jaką banki pobierają przy omawianym kredycie, wynosi 2 proc. jego wartości (waha się od 0 do 8 tys. zł, średnio trzeba zapłacić 2 tys. zł).

Większość banków może udzielić w ramach „Rodziny na swoim” kredytu na 100 proc. wartości inwestycji. W Multibanku i Allianz Banku można uzyskać dodatkowe pieniądze na przykład na opłaty notarialne. Maksymalna kwota kredytu może przekraczać odpowiednio 10 i 2 proc. wartości nieruchomości. W Banku BPS oraz BZ WBK kredytem sfinansować można 80 proc. wartości nieruchomości.

Maksymalny okres kredytowania wynosi od 30 do 50 lat. Najdłuższych kredytów udzielają Allianz Bank oraz Alior Bank – maksymalny okres kredytowania wynosi 50 lat. Na 40 lat można się zadłużyć w Banku BGŻ, Banku Pocztowym, Banku BPH oraz Multibanku.

[srodtytul]Porównaj oferty[/srodtytul]

Niektóre banki pobierają opłatę za wcześniejszą spłatę kredytu. Dotyczy to przeważnie pierwszych trzech – pięciu lat kredytowania i stanowi 1 – 3 proc. kwoty nadpłaconego kredytu. Np. BPS, Bank BGŻ pobierają 2 proc. prowizji w pierwszych pięciu latach kredytowania, a bank Pekao BH – 1 proc. W Eurobanku płaci się 3 proc. przez pierwsze trzy lata. W Banku Pekao nie zapłacimy za spłatę do 15 proc. zadłużenia w danym roku kalendarzowym. Z kolei PKO BP za częściową spłatę kredytu pobiera 0,5 proc. od nadpłaconej kwoty w dwóch pierwszych latach kredytowania, a całkowita spłata kosztuje 1,5 proc. Natomiast w MR Banku bezpłatna jest pierwsza rata w miesiącu, ale nie większa niż 15 tys. zł. Prowizji za wcześniejszą spłatę nie pobierają natomiast Bank Pocztowy, BZ WBK czy Multibank.

Ubiegając się o kredyt, trzeba pamiętać o zabezpieczeniu spłaty do momentu wpisu roszczeń banku do hipoteki. Banki stosują dwa rozwiązania: ubezpieczenie kredytu lub podwyższenie marży kredytowej. W tym okresie marże kredytowe są wyższe o 1 – 1,5 proc. Koszt ubezpieczenia to 0,05 – 0,07 proc. miesięcznie (jest liczony od wysokości kredytu).

Kredyt w ramach „Rodziny” oferuje 19 banków. Warto porównać nie tylko ich oferty, ale też kredyt z dopłatami ze standardowym. Różnica na miesięcznej racie może wynieść nawet kilkaset złotych.

Trzeba też sprawdzić opłacalność kredytu w dłuższym okresie czasu. W przypadku gdy marża kredytu bez dopłat jest dużo niższa niż z dopłatami, to po ośmiu latach może się okazać, iż rata kredytu z dopłatami znacznie przewyższy kwotę dopłat.

[ramka]

[srodtytul]Spłacaj w ratach malejących[/srodtytul]

[i]Jan Zimowicz, Lukas Bank[/i]

– Kredyt z dopłatami, dzięki znaczącemu obniżeniu raty kredytu oraz braku ryzyka walutowego, jest wartą rozważenia alternatywą dla kredytów w walutach obcych (euro lub frankach szwajcarskich). Po upływie 8 lat, traci się jedynie prawo do dalszego otrzymywania dopłat od państwa, a pozostałe parametry umowy nie ulegają zmianie. W celu zminimalizowania efektu wzrostu raty odsetkowej proponujemy zatem zaciąganie kredytu z ratą malejącą, dzięki której można uzyskać wyższe kwoty dopłat w okresie ich obowiązywania, aby po 8 latach mieć znacznie niższy pozostały do spłaty kapitał i ratę porównywalną z ratą kredytu udzielonego w systemie rat stałych. Jestem zwolennikiem rozszerzenia dopłat na osoby stanu wolnego. Nie popieram rozważanej zmiany zasad działania programu, polegającej na skierowaniu punktu ciężkości w stronę rynku pierwotnego, gdyż większość dopłat dotyczy obecnie rynku wtórnego lub indywidualnych budów.[/ramka]

[ramka]

[srodtytul]Po ośmiu latach raty w górę[/srodtytul]

[i]Jolanta Gładyś, Alior Bank[/i]

– Kredyty preferencyjne, które są udzielane w ramach programu „Rodzina na swoim” cieszą się coraz większą popularnością. Dopłata BGK w wysokości 50 proc. odsetek, która obejmuje okres aż osiem lat, znacząco obniża miesięczną ratę kredytu. Powinniśmy jednak pamiętać, że po kilkuletnim okresie rat z dopłatą nadchodzi etap spłaty rat kredytowych w pełnej wysokości. Raty dla kredytu w wysokości 200 tys. zł, udzielonego na 30 lat, po okresie dopłat, a spłacane w euro, będą o ok. 30 proc. niższe niż dla kredytu spłacanego w złotych. Musimy również pamiętać, że kredyty walutowe są narażone na ryzyko kursowe, natomiast kredyty w PLN na wzrost raty w związku z rosnącą stawką WIBOR. Jest ona obecnie ponad sześciokrotnie wyższa od stawki EURIBOR i zgodnie z przewidywaniami analityków jeszcze w bieżącym roku wzrośnie o 0,5 proc. Jednak niektórzy klienci mogą mieć utrudniony dostęp do kredytu w euro, wtedy ich jedyną szansą na własne mieszkanie jest kredyt z programu „Rodzina na swoim”.[/ramka]

[ramka]