Często wybór waluty kredytu determinuje raczej nastawienie psychiczne klienta niż tabele z kursami euro i wysokością rat.

– Bardzo ważną rolę odgrywa tutaj czynnik psychologiczny. W momencie kiedy np. złoty się umacnia i wartość kredytów walutowych wyrażonych w polskiej walucie maleje, przyszli kredytobiorcy nabierają zaufania i chcą pożyczać w obcej walucie, aby ich raty również się zmniejszały – mówi Sylwester Góreczny, analityk porównywarki finansowej [link=http://www.comperia.pl/]Comperia.pl[/link]. – Dziś znajdujemy się w odwrotnej sytuacji: w poprzednim miesiącu złoty gwałtownie stracił na wartości w stosunku do euro, raty kredytów udzielonych w europejskiej walucie wzrosły, wśród klientów zaś obudził się strach i świadomość ryzyka związanego z kredytami walutowymi.

Doradcy podkreślają jednak, że dokonując wyboru waluty kredytu, nie warto ulegać emocjom. – Majowy wzrost rat kredytowych wynikał z anomalii, jaką były obawy o stabilność finansową Grecji. Osłabienie złotego nie miało nic wspólnego z pogorszeniem się sytuacji gospodarczej w Polsce. W długim terminie kurs EUR/PLN powinien spaść poniżej 4 zł, dlatego przy wyborze waluty kredytu należy poważnie rozważyć możliwość zadłużenia się w euro, aby wykorzystać przyszłe umocnienie się złotego i ewentualnie wtedy przewalutować swój kredyt na rodzimą walutę – ocenia sytuację Sylwester Góreczny.

[srodtytul]Przy jakim kursie[/srodtytul]

Natomiast Michał Krajkowski, analityk z Domu Kredytowego Notus, podkreśla, że podstawowa zasada przy zaciąganiu kredytu w walucie obcej mówi, że należy się zadłużać, kiedy złoty jest słaby (a waluta droga), a spłacać zobowiązanie, gdy złoty jest mocny (czyli waluta tania).

– Wynika to z tego, że kwota kredytu wyrażona w złotych będzie przeliczona na odpowiednią liczbę euro po kursie kupna waluty – wyjaśnia Krajkowski. – Np. zaciągając kredyt w wysokości 100 tys. zł, gdy kurs kupna wynosi 4 zł, pożyczamy tylko 25 tys. euro. A gdyby kurs był niższy, np. 3,65 zł, to saldo zadłużenia wynosiłoby 27, 39 tys. euro.

Michał Krajkowski zwraca też uwagę, że nikt nie jest w stanie dokładnie przewidzieć na życzenie kredytobiorcy, jaki będzie kurs waluty za kilka tygodni, a w związku z tym, czy o kredyt lepiej ubiegać się już teraz, czy też dopiero za jakiś czas.

Także Halina Kochalska, analityk Gold Finance, mówi, że jeśli kredytobiorca chce zadłużyć się na mieszkanie w euro, to powinien postępować zgodnie z zasadą: najlepiej zaciągać kredyt walutowy na „górce” notowań, a spłacać – gdy notowania waluty są niskie. – Dziś mamy zupełnie niezły moment na taki ruch, choć do rekordu notowań unijnej waluty z lutego 2004 r. (4,9 zł), czy ponad 4,6 zł z lutego 2008 r., jeszcze trochę brakuje. Dystans do tego drugiego kursu wynosi ponad 20 proc. Z drugiej strony nie można zapominać, że w wakacje 2008 r. euro kosztowało 3,2 zł i dzisiejszy kurs ok. 4,1 zł przewyższa go o ponad 28 proc. – wylicza Kochalska.

[srodtytul]Z jaką marżą[/srodtytul]

Czy marże kredytów w euro spadły już na tyle, aby zachęcały do zadłużania się w europejskiej walucie? – W porównaniu z ubiegłym rokiem marże uległy znacznemu obniżeniu, średnio o jeden punkt procentowy. Nadal jednak marże dla kredytów w euro są wyższe niż w przypadku kredytu złotowego – mówi Michał Krajkowski.

Podkreśla jednocześnie, że różnica w łącznym oprocentowaniu – dla kredytów w EUR i PLN – jest znacząca i wynika z wysokości stóp referencyjnych EURIBOR i WIBOR. – Dziś EURIBOR trzymiesięczny wynosi 0,7 proc., natomiast stawka WIBOR to 3,86 proc. – podaje Krajkowski.

Na spadek marż dla kredytów w euro zwraca też uwagę Sylwester Góreczny. – Teraz średnia marża dla kredytów promocyjnych w euro wynosi ok. 2,6 proc., jeszcze zaś kilka miesięcy temu, kiedy promocji było mniej, średnia marża standardowych kredytów w euro przekraczała 5 proc. Jest to zatem dobry moment na zadłużanie się w europejskiej walucie – uważa Góreczny. I dodaje: – Nie bez znaczenia dla podjęcia decyzji o zadłużeniu się w euro może być również fakt, że w związku z dostosowaniem się do wymogów Rekomendacji T banki już wkrótce mogą zaprzestać udzielania kredytów walutowych na 100 lub więcej procent wartości nieruchomości.

Z wyliczeń Gold Finance wynika, że średnia marża dla kredytów złotowych na 80 proc. wartości nieruchomości wynosi obecnie ok. 2,2 proc., a w euro jest to 2,80 proc.

– Na marżę kredytową trzeba także patrzeć z perspektywy wejścia Polski do strefy euro. Z jednej strony skróci się okres ponoszenia ryzyka kursowego. Z drugiej – kredyty złotowe przewalutowane na euro będą miały niższą marżę niż te, które już dziś są brane w euro – przestrzega Halina Kochalska, ale od razu dodaje: – Z naszych szacunków wynika, że kwoty, jakie osoby spłacające kredyt w euro są w stanie zaoszczędzić z tytułu różnicy oprocentowania w porównaniu z finansowaniem w PLN, i tak zrekompensują wyższą marżę w przyszłości.

[ramka]

[b]Halina Kochalska - Analityk Gold Finance[/b]

Banki licytują się na marże odsetkowe i prowizje, kusząc jednocześnie klientów nowymi oryginalnymi rozwiązaniami.

- BNP Paribas Fortis sfinansuje zakup nieruchomości w połowie w złotych, a w połowie w euro. Na dwuwalutowy kredyt wystarczy podpisać jedną umowę z tą samą marżą dla obu walut. Przy skorzystaniu z innych produktów banku klient otrzymuje 1,99 proc. marży plus stawka WIBOR 3M dla złotych i Euribor 3M dla euro. Jeśli zainteresowany decyduje się wyłącznie na kredyt, marża wzrasta o 0,5 pkt proc. Warunkiem do otrzymania kredytu jest posiadanie minimum 15 proc. wkładu własnego i 5 tys. zł dochodów na gospodarstwo w Warszawie lub 4,5 tys. zł poza stolicą.

- Czy to dobra oferta? Średnie marże na rynku dla kredytów w euro z 20-proc. wkładem własnym wynoszą 2,80 proc., a w wielu bankach jest to ok. 2,5 proc. Co do drugiej połowy kredytu, w złotych, wysokość marży – 1,99 proc. – nie rzuca już na kolana. Choć średnia marża odsetkowa na rynku to ok. 2,2 proc., to jednak w PKO BP, BGŻ, Euro Banku, Aliorze czy Lukas Banku mogą to być stawki sporo niższe niż proponowane przez BNP Paribas Fortis – 1,99 proc.

- Z kolei Deutsche Bank PBC wprowadził właśnie innowacyjne rozwiązanie dla osób zaciągających kredyty w walucie obcej, wypłacane w transzach. Kredyt wypłacany jest jednorazowo i trafia na złotowy depozyt pieniężny w momencie wypłaty pierwszej transzy kredytu. Pieniądze znajdujące się na depozycie będą oprocentowane w oparciu o stopę zmienną WIBID 1M, pomniejszoną o marżę w wysokości 0,1 pkt proc., czyli obecnie 3,33 proc. w skali roku. Odsetki naliczone od kwoty znajdującej się na depozycie będą wypłacane klientowi co miesiąc na wskazany przez niego rachunek prowadzony w Deutsche Bank PBC.

- Zastosowanie takiego rozwiązania minimalizuje ryzyko, że pieniądze wypłacane z kredytu mieszkaniowego udzielonego w walucie obcej w transzach nie pokryją w całości inwestycji w związku ze zmiennością kursu waluty obcej w czasie.[/ramka]

[ramka]WARTO WIEDZIEĆ

[srodtytul]Kiedy lepiej nie zadłużać się w obcej walucie[/srodtytul]

[i]Krzysztof Oppenheim - doradca finansowy, Oppenheim Enterprise[/i]

– Są trzy przeciwwskazania do zaciągania kredytu w euro bądź w innej taniej europejskiej walucie:

- kiedy złoty jest mocny wobec waluty kredytu. Taką sytuację mieliśmy w 2008 r., gdy frank kosztował momentami poniżej 2 zł. Wtedy też przestrzegałem klientów przed zadłużaniem się w tej walucie. To samo należy odnieść do notowań euro.

- gdy marża kredytu w walucie jest zbyt wysoka. Dziś nie polecam zaciągania kredytów w euro, jeśli bank zaproponuje kredyt z marżą powyżej 3 proc., a optymalnie byłoby uzyskać taki kredyt z marżą na poziomie 2,5 proc. (według danych na maj 2010 r.). Z kolei teraz w promocyjnej ofercie DNB Nord możemy uzyskać kredyt w euro z marżą 1,6 proc.

- jeżeli planujemy w bliskiej przyszłości spłatę całości lub znaczącej części kredytu, na przykład poprzez sprzedaż innej nieruchomości. Otóż w takiej sytuacji oszczędności na kilku lub kilkunastu ratach nie zrekompensują nam straty na spreadzie – czyli różnicy pomiędzy kursem kupna (wypłaty) a sprzedaży (spłaty).

- jeśli liczymy, że szybko spłacimy 300 tys. zł, pożyczone w kredycie walutowym (bank uruchomi kredyt po kursie kupna, a spłata nastąpi po wyższym o ok. 10 proc. kursie sprzedaży), to przez różnice kursowe możemy dołożyć nawet ok. 30 tys. zł.[/ramka]