Jak bezpiecznie się zadłużyć

[i]Radzi Agnieszka Nierodka, ekonomista, Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego[/i]

[b]Rz: W jakiej sytuacji można uznać kredyt mieszkaniowy za bezpieczny dla kredytobiorcy? Na co zwracać uwagę, oceniając oferty banków?[/b]

Agnieszka Nierodka: Zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego bezpieczna jest sytuacja, gdy łączne obciążenia z tytułu zaciągniętych kredytów nie przekraczają 50 proc. dochodu klienta (lub 65 proc. w przypadku klientów bardziej zamożnych).

W krajach, gdzie poziom zamożności społeczeństwa jest wyższy, za bezpieczną granicę kredytowania hipotecznego przyjmuje się nawet ostrzejsze limity – około 30 – 40 proc. dochodu. Zresztą także wiele polskich banków stosuje w wewnętrznych regulacjach limity kredytowe na zbliżonym poziomie.

Z punktu widzenia przeciętnego klienta nie warto się decydować na kredyt, którego rata sięgnie połowy dochodów, bowiem w długim okresie spłata takiego zobowiązania może się okazać bardzo trudna.

[b]Czy warto ponieść ryzyko walutowe, czyli zadłużyć się w euro, aby płacić niższą ratę niż przy kredycie w PLN? Czy pani wybrałaby kredyt walutowy?[/b]

To zależy od oferty kredytowej. W ciągu ostatnich miesięcy marże kredytów w euro dosyć szybko spadały i obecnie można znaleźć oferty, gdzie różnica pomiędzy marżą dla kredytu PLN i EUR nie przekracza 1 punktu procentowego (oczywiście na korzyść kredytu w rodzimej walucie). Zatem cena kredytu w EUR nie jest zbyt wysoka.

Nawet w perspektywie wzrostu stóp procentowych w strefie euro można przypuszczać, że oprocentowanie kredytu w euro (na które składa się suma referencyjnej stopy procentowej i marży) będzie niższe niż w przypadku kredytu w PLN. Pozostaje jednak kwestia ryzyka kursowego i gotowości klienta do płacenia wyższej raty w przypadku umocnienia się euro.

Inna sprawa to dostępność kredytu w euro – nie wszystkie banki go oferują, ponadto trudniej jest uzyskać kredyt walutowy na 100 proc. wartości nieruchomości, a jeśli jest to możliwe – zwykle łączy się z opcją wykupienia dodatkowego ubezpieczenia. Warto zatem dokładnie skalkulować, czy kredyt w obcej walucie naprawdę nam się opłaci.

[b]Zdaniem niektórych doradców warto teraz pomyśleć o kredycie we frankach szwajcarskich, bo jest wysoki kurs, więc zadłużenie może tylko spadać, do tego są niskie stopy. Czy rzeczywiście to dobry pomysł?[/b]

Wadą kredytów we frankach szwajcarskich jest ich ograniczona dostępność, a przede wszystkim wysokie marże, narzucone przez banki na kredyty w tej walucie – nawet powyżej 7 proc.!

Oprocentowanie kredytu we franku na pierwszy rzut oka wygląda bardzo korzystnie, ale pamiętajmy, że jest ono pochodną rekordowo niskich stóp procentowych w Szwajcarii, nieznacznie przekraczających 0,1 proc. W sytuacji, gdy wrócą one do swojego przedkryzysowego poziomu – znacznie powyżej 2 proc. – może się okazać, że klient zostanie z kredytem oprocentowanym na ponad 10 proc., a to już dużo. Oczywiście w takiej sytuacji można próbować zrefinansować kredyt, ale to też kosztuje.

Jeżeli klient jest zdecydowany na ponoszenie ryzyka kursowego (i może sobie na to finansowo pozwolić), lepszą opcją są kredyty w euro – ryzyko walutowe na zbliżonym poziomie, marże jednak znacznie niższe niż dla franka (średnio około 2 punktów procentowych różnicy).

[b]Czy „Rodzina na swoim” to zawsze najlepsze rozwiązanie dla rodzin? Jakie ryzyko się wiąże z kredytem z dopłatami?[/b]

„Rodzina na swoim” (RnS) może być korzystnym produktem dla rodzin zainteresowanych kredytem złotowym i kwalifikujących się do tego programu. Pamiętajmy jednak, że kredyty oferowane pod szyldem RnS łączy głównie fakt płacenia przez klienta niższych odsetek przez osiem lat, natomiast nie ma większych ograniczeń co do kształtu takiej oferty. Oznacza to, że w szczególności marże oraz prowizja za udzielenie takiego kredytu mogą się znacznie różnić w poszczególnych bankach.

Oceniając ofertę z programu RnS, szczególnie dużą uwagę należy poświęcić takim parametrom, jak maksymalny poziom LTV, obowiązkowe ubezpieczenia (mogą generować znaczny koszt) czy opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu. W interesie klienta leży także sprawdzenie, co umowy kredytowe przewidują po wygaśnięciu okresu dotacji – czy na przykład nie zmieni się skokowo marża kredytowa albo czy nie będzie problemów z refinansowaniem takiego kredytu.

[b]Jakie kredyty są najbezpieczniejsze z punktu widzenia banków?[/b]

Każdy bank ma swoje odrębne kryteria oceny kredytowej klientów, ale zwykle za bezpieczniejsze uznaje się kredyty udzielone w walucie, w której klient osiąga swój główny dochód. Jeszcze do niedawna znacznie bardziej preferowani byli klienci pracujący na podstawie umowy o pracę zawartej na czas nieokreślony, obecnie banki stały się nieco bardziej elastyczne w tym zakresie, kierując swoją ofertę na przykład do przedstawicieli wolnych zawodów. Oczywiście bank, oceniając wiarygodność kredytową klienta, zawsze skorzysta z raportu oceniającego jego historię kredytową – klientom mającym nawet niewielkie zaległości w obsłudze swoich zobowiązań znacznie trudniej pożyczyć pieniądze.

[b]Czy kolejne rekomendacje idą w sukurs kredytobiorcom czy wprost przeciwnie? Same banki twierdzą, że np. próba ograniczenia przez KNF długości kredytowania do 25 lat lub procentowo możliwości zadłużenia się zbyt daleko ingerują w finanse klientów...[/b]

Zadaniem KNF nie jest promocja jakiegokolwiek produktu kredytowego, ale dbałość o stabilność sektora bankowego, co w szczególności przekłada się na ochronę środków depozytowych powierzonych bankom przez klientów. Niewątpliwie kolejne rekomendacje ograniczają dostępność niektórych produktów, w szczególności kredytów hipotecznych, ale trzeba pamiętać, że nadzór finansowy we wszystkich krajach podejmuje działania zapobiegające przekredytowaniu klientów.

Oczywiście kredytobiorcy zawsze będą się upierać, że wiedzą lepiej, na ile mogą sobie pozwolić i jaki kredyt będzie dla nich bezpieczny. Jednak m.in. z nadmiernej swobody w udzielaniu kredytów wziął się ostatni kryzys finansowy.

Warto pamiętać, że takie ograniczenia, jak limit relacji wartości rat kredytowych do dochodu, wyznaczenie maksymalnego okresu kredytowania, wprowadzenie określonego wymogu wkładu własnego, są standardem światowym, KNF nie traktuje polskich klientów surowiej, niż robią to inne organy tego typu. Wyjątkiem są regulacje dotyczące walutowych kredytów hipotecznych – w tej kwestii polskie regulacje są zdecydowanie najostrzejsze (w porównaniu z innymi krajami, gdzie produkty tego rodzaju w ogóle występują). To jednak nie powinno nikogo dziwić, zważywszy, jak duży portfel kredytów walutowych mamy w Polsce.

[b]Czy lepiej od razu kupić na kredyt mieszkanie trzypokojowe (jeśli wystarczy zdolności kredytowej) czy raczej bezpieczniej jest zacząć od mniejszej inwestycji, nie zadłużając się na granicy możliwości finansowych, a potem zaciągać kolejny kredyt i poprawiać swoje warunki mieszkaniowe? Jak można się asekurować w takim przypadku?[/b]

Zawsze przestrzegam przed zadłużaniem się do maksymalnej granicy zdolności kredytowej – jest to bardzo ryzykowne, zwłaszcza w sytuacji, gdy klient ma niewielkie oszczędności bądź nie ma ich wcale. Pamiętajmy, że wyznaczając naszą zdolność kredytową, bank działa w oparciu o bieżącą ocenę sytuacji rynkowej. Oczywiście ocena ta zakłada przyjęcie odpowiedniego bufora uwzględniającego na przykład wzrost stóp procentowych, co jednak nie zmienia faktu, że w kilkunastoletnim okresie spłaty kredytu warunki rynkowe mogą się drastycznie zmienić i klient musi być na to przygotowany.

Jeżeli już w momencie zaciągania kredyt jesteśmy obciążeni spłatą sięgającą granic możliwości finansowych, to taki kredytu jest po prostu za drogi. Lepiej zrezygnować z kilku dodatkowych metrów mieszkania, a zaoszczędzone dzięki niższej racie środki przeznaczyć na stworzenie tzw. poduszki finansowej, czyli kapitału do wykorzystania przy nagłym wzroście obciążeń kredytowych.

[ramka][b]Rady dla niedoświadczonego kredytobiorcy[/b]

>> Mierz siły na zamiary – nie warto kredytować się aż do granic zdolności kredytowej tylko dlatego, że bank jest skłonny pożyczyć nam duże pieniądze.