Klienci szukają mieszkań po remoncie

Jak zauważa pośrednik Cezary Szubielski, dyrektor żoliborskiego biura Krupa Nieruchomości, coraz więcej osób chce kupić lokal w stanie idealnym, czyli odświeżony przed sprzedażą i gotowy do wprowadzenia. – Sądzę, że właśnie w tym kierunku rynek się będzie stabilizował, zwłaszcza w przypadku droższych mieszkań o większych powierzchniach – prognozuje pośrednik.

[srodtytul]Bo liczy się lokalizacja[/srodtytul]

Na razie jednak w agencjach nieruchomości wciąż można znaleźć zrujnowane lokale. Jak szacuje dyrektor z Krupa Nieruchomości, mieszkań w stanie katastrofalnym jest jednak zaledwie kilka procent – stanowią one średnio 4 – 6 proc. zasobów. – Najczęściej czekają na nowych właścicieli bardzo długo, co zdecydowanie jest wynikiem polityki cenowej sprzedających. Mieszkania w bardzo złym stanie w 90 proc. są wyceniane niemal identycznie jak te nadające się do wprowadzenia lub wymagające jedynie odświeżenia – wyjaśnia Cezary Szubielski. Według niego wynika to z po części słusznej teorii – że o wartości nieruchomości decyduje lokalizacja. – Ale lokalizacji, które mają samoistną wartość na tyle dużą, by stan techniczny lokalu przestawał mieć znaczenie dla nabywcy, jest realnie bardzo niewiele – zastrzega Cezary Szubielski. I dodaje, że pozostałe 10 proc. zniszczonych mieszkań jest tańsze o 10 – 20 proc. od średniej rynkowej.

I takie lokale stosunkowo szybko znajdują nabywców, którzy traktują zakup jako okazję.

– Są też kupowane przez osoby zajmujące się nabywaniem mieszkań do remontu w celu odsprzedaży po znacznym podniesieniu standardu lokalu – mówi Cezary Szubielski.

Waldemar Oleksiak, pełnomocnik zarządu w spółce Emmerson, podaje, że w tej firmie mieszkań do generalnego remontu, czyli takich, które wymagają np. wymiany instalacji czy kucia ścian, jest niewiele. Znacznie więcej jest tych, które wystarczy powierzchownie wyremontować, czyli np. pomalować czy ewentualnie wymienić podłogi czy położyć gładź. Takie nieruchomości stanowią ok. 10 proc. całej oferty w tej agencji. – W tym segmencie rynku mamy mieszkania od 5,5 tys. zł za 1 mkw. na Stegnach do ponad 29 tys. zł za 1 mkw. na Starym Mieście. Wśród najdroższych dominuje Śródmieście, wśród najtańszych – prawobrzeżna Warszawa – podaje Waldemar Oleksiak.

W ocenie pośredników z Emmersona, gdyby 59-metrowe, trzypokojowe mieszkanie na Stegnach z ceną 5,5 tys. zł za 1 mkw. było w przyzwoitym standardzie, jego 1 mkw. byłby droższy o ok. 2 tys. zł. – Wbrew pozorom takie mieszkania cieszą się powodzeniem właśnie ze względu na dużo niższą cenę oraz możliwość własnej aranżacji. Zatem szybko znikają z rynku – ocenia Waldemar Oleksiak. Dodaje, że jeśli taki lokal po zakupie i remoncie trafiłby na rynek sprzedaży, to inwestycja mogłaby się właścicielowi nie zwrócić. Aranżacja lokalu mogłaby nie spodobać się potencjalnym klientom.

[srodtytul]Ważny stan budynku[/srodtytul]

Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse podkreśla, że jeżeli w grę wchodzi gruntowny remont mieszkania, to sprzedający często wychodzą z założenia, że lepiej obniżyć cenę, niż doprowadzać lokal do stanu użyteczności. Według niego o okazyjnym zakupie mówimy wtedy, kiedy cena ofertowa jest niższa od średniej z danego rejonu o 20 – 30 procent.

– Takie mieszkania wymagają dużych nakładów, zniżki więc też powinny być znaczne. Po dużym upuście znajdzie się wielu chętnych. Możliwość negocjacji mają też klienci z gotówką. A lokale w takim stanie są poszukiwane przez inwestorów np. pod wynajem. Sprzedającym też zazwyczaj zależy na szybkiej finalizacji sprzedaży – ocenia Marcin Jańczuk. – Część klientów, licząc na okazję, wręcz zastrzega, że poszukuje mieszkań do remontu. Zazwyczaj, jeśli cena uwzględnia stan lokalu, takie mieszkania sprzedają się dobrze zarówno w wielkiej płycie, jak i w kamienicach. Ważne, aby budynek nie był w równie tragicznym stanie.

Cezary Szubielski dodaje, że elementem, który zdecydowanie najsilniej zniechęca nabywców, jest fatalny stan techniczny dachu w przypadku strychów zaadaptowanych na mieszkania. – Nakłady są tu szczególnie wysokie, a i formalności często skomplikowane – przyznaje pośrednik z Krupa Nieruchomości. Dodaje, że w dalszej kolejności do kupna zniechęca konieczność wymiany instalacji elektrycznych i wodno-kanalizacyjnych w całym budynku.