[b]Rz: Co może zrobić klient dewelopera, gdy po podpisaniu umowy deweloper nie buduje naszego lokalu bądź tempo prac nie gwarantuje terminowego zakończenia budowy?[/b]

[b]Aleksandra Morawska, prawnik z Kancelarii Radców Prawnych Kurek, Kościółek, Wójcik :[/b] Z kłopotów może go wybawić tzw. umowa deweloperska, jeśli taką zawarł. Wbrew jednak powszechnemu przekonaniu nie każda umowa z deweloperem na zakup lokalu jest umową deweloperską. Aby można było o niej mówić, powinna ona spełniać łącznie następujące warunki: w chwili zawarcia umowy deweloper musi być właścicielem gruntu, na którym ma powstać budynek z lokalami, musi posiadać decyzję pozwolenia na budowę, a roszczenie z takiej umowy musi być wpisane do księgi wieczystej nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja.

Dzięki takim zabezpieczeniom w przypadku znacznych opóźnień w zakończeniu inwestycji czy w razie żądania przez dewelopera dopłat do ceny lokalu nieuwzględnionych w umowie pod rygorem niezakończenia inwestycji, czy też w przypadku innych problemów związanych z realizacją budowy, klient może zwrócić się do sądu, by ten powierzył zakończenie realizacji inwestycji innemu podmiotowi na koszt dewelopera. Tym samym budowa może zostać zakończona bez udziału samego dewelopera i jego wykonawców.

[b]Zdarzały się sytuacje, gdy klient wpłacił większą część należności za mieszkanie jeszcze przed zakończeniem inwestycji, a deweloper przestał być wypłacalny. Niedoszły właściciel pozostawał więc bez lokalu i bez pieniędzy. Jak tego uniknąć?[/b]

Jedną z form niwelowania powyższego ryzyka jest instytucja tzw. rachunku powierniczego, zwanego również rachunkiem escrow. Idea rachunku powierniczego sprowadza się do tego, iż klient wpłaca środki na rachunek dewelopera, ale ten nie jest uprawniony do korzystania z nich do czasu zrealizowania całej inwestycji bądź określonego pomiędzy stronami etapu.

Co istotne, środki zdeponowane na rachunku powierniczym są wolne od egzekucji i nie wchodzą do masy upadłościowej. Oznacza to, że w przypadku postępowań egzekucyjnych prowadzonych przez wierzycieli dewelopera, a nawet w przypadku niewypłacalności dewelopera prowadzącej do ogłoszenia upadłości likwidacyjnej klient ma możliwość odzyskania zdeponowanych na rachunku środków. Należy jednak pamiętać, że aby rachunek powierniczy spełniał opisaną powyżej funkcję, umowa o zdeponowanie środków na rachunku powierniczym zawarta pomiędzy deweloperem a klientem musi mieć datę pewną.

[b]Co to oznacza: datę pewną?[/b]

Data pewna to urzędowe poświadczenie daty, w której dana czynność – w tym przypadku podpisanie umowy o zdeponowaniu środków na rachunku powierniczym – została dokonana. W praktyce datę pewną uzyskuje się poprzez umieszczenie na dokumencie obejmującym umowę wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza. Umowa będzie miała datę pewną od momentu umieszczenia ww. wzmianki w dokumencie.

[b]Ale rachunek powierniczy otwarty nie w pełni zabezpiecza interesy nabywcy...[/b]

Najskuteczniejszą formą zabezpieczenia interesów klienta jest tzw. rachunek powierniczy zamknięty, z którego deweloper może wypłacić na swoją rzecz środki dopiero po zrealizowaniu całej inwestycji, a często także po zawarciu umowy przeniesienia własności z klientem.

Taka forma rachunku powierniczego daje pełną gwarancję bezpieczeństwa powierzonych przez nas środków przez cały okres realizacji inwestycji.

[b]Co zatem klientowi po otwartym rachunku powierniczym?[/b]

Z takiego rachunku deweloper nie może pobierać zdeponowanych tam środków klienta, ale może dokonywać poleceń przelewów celem zapłaty kosztów związanych z inwestycją, stwierdzonych fakturami VAT zaakceptowanymi przez bank lub niezależnego tzw. projekt monitora, kontrolującego na zlecenie banku koszty inwestycji.

W takim przypadku klient posiada gwarancję, iż wpłacane przez niego środki zostaną przeznaczone na realizację interesującej go inwestycji, a nie np. na inne nierentowne projekty lub konsumpcyjne potrzeby dewelopera. Przy takim rozwiązaniu klient nie posiada jednak gwarancji, iż w przypadku niewypłacalności dewelopera odzyska zdeponowane przez niego środki, jeżeli zostały one uprzednio przeznaczone na pokrycie kosztów inwestycji.

Gdy deweloper buduje osiedle za pieniądze banku, może się zdarzyć, że ze względu na niski poziom sprzedaży lokali w ramach inwestycji nie będzie w stanie spłacić całego zaciągniętego na realizację inwestycji kredytu. Może wtedy nie zwolnić spod hipoteki lokali, za które już klienci zapłacili.

[b]Jak uniknąć takiej sytuacji?[/b]

Aby zabezpieczyć się przed tego typu niespodziankami, warto zapoznać się z wyciągiem z umowy kredytowej dewelopera w tym zakresie. Powinien znajdować się tam zapis, iż w przypadku zapłaty przez klienta całej kwoty sprzedaży na rzecz dewelopera – czy to na rachunek powierniczy, czy też na inny rachunek, z którego bank może pobierać środki na spłatę kredytu – bank zwolni dany lokal spod hipoteki obciążającej całą inwestycję.

[b]A jeśli nie ma takiego zapisu albo deweloper nie pokaże wyciągu z umowy, co robić?[/b]

W takiej sytuacji klient nie będzie miał żadnej gwarancji, iż nawet w przypadku zakończenia realizacji inwestycji przez dewelopera będzie mógł nabyć własność lokalu bez obciążeń.

Jeżeli bank nie zwolni hipoteki, klient może odmówić nabycia lokalu i żądać od dewelopera naprawienia poniesionej przez niego szkody na drodze sądowej.

[ramka][srodtytul]Jak zagwarantować sobie bezpieczeństwo transakcji[/srodtytul]

>> Umowę z deweloperem należy zawrzeć w formie aktu notarialnego. Dokument ten będzie stanowił ewentualną podstawę do roszczenia klienta o przeniesienie własności lokalu.