Czy można zbudować parking za pieniądze na remonty

Czy zarząd wspólnoty mieszkaniowej może rozpocząć inwestycję rozbudowy parkingu ze środków funduszu remontowego?

Nie, jeśli właściciele lokali nie wyrazili na to zgody.

Wspólnota mieszkaniowa nie ma obowiązku tworzenia funduszu remontowego, choć oczywiście pieniądze na remonty zbierać musi. Art. 13-15 ustawy o własności lokali przewidują, że właściciele lokali wpłacają co miesiąc ustalone zaliczki na koszty zarządu. W tych kosztach mieszczą się nie tylko wydatki na remonty i bieżącą konserwację, ale też opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody do części wspólnej, opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, a także  wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Żaden przepis prawa nie zabrania jednak wspólnotom gromadzenia pieniędzy na remonty na osobnym rachunku, więc wykorzystały one wzory sprawdzone w spółdzielniach mieszkaniowych i wyodrębniają fundusze, które ułatwiają regularne odkładanie pieniędzy na remont.  Ponieważ wyodrębnienie funduszu nie jest obligatoryjne i zależy od woli członków wspólnoty, wymaga to podjęcia uchwały właścicieli, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu (zob. postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach z  31 maja 2006 r., sygn. akt I ACa 290/06).

Wraz z uchwałą o powołaniu funduszu, wspólnota powinna przyjąć jego regulamin. Dokument ten powinien określać, z jakich środków zasilany jest fundusz (czy są to comiesięczne wpłaty właścicieli czy również np. wpływy z wynajmu powierzchni reklamowej). Treść regulaminu, a nie tylko nazwa funduszu, powinna decydować, na co mogą być przeznaczone zebrane pieniądze.  Trzeba jednak pamiętać, że tworząc fundusz remontowy wspólnota najczęściej chce zapewnić na oddzielnym rachunku środki na przyszłe, kosztowne remonty. Jej  intencją powinna być zatem nienaruszalność oszczędności przeznaczonych na remonty.

Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyroku 18 grudnia 2007 r. (sygn. akt I ACa 1226/07) stwierdził, że środki z funduszu remontowego mają pokryć jedynie "wydatki niezbędne dla zachowania substancji i prawidłowego funkcjonowania nieruchomości". Nie mogą być z funduszu remontowego pokrywane koszty bliżej nieokreślonych robót budowlanych innych niż remonty ani nowe zadania inwestycyjne. Sąd uzasadnił to tym, że choć katalog kosztów zarządu nieruchomością wspólną w art. 14 u.w.l. nie jest zamknięty, to treść tych przykładowo wyliczonych kosztów wskazuje, że wszystkie koszty obowiązkowo ponoszone przez właścicieli zawsze muszą być związane z kosztami zarządu nieruchomością wspólną.  Sąd dodał jednocześnie, że poza jego kompetencjami leży określanie katalogu wydatków, które powinny być pokrywane z funduszu remontowego.

W sprawie, w której chodziło o pokrycie z funduszu remontowego kosztów instalacji kablowej w lokalach Sąd Apelacyjny w Szczecinie (sygn. akt I ACa 119/08) wskazał dodatkowo, że brak jest podstaw do tego, aby wspólnotę, a zatem wszystkich właścicieli lokali, obciążać obowiązkiem pokrycia kosztów założenia kabli w mieszkaniach poszczególnych właścicieli. Koszt ten nie jest bowiem związany z nieruchomością wspólną.

Z kolei Sąd Apelacyjny w Lublinie (sygn. akt I ACa 456/09) stwierdził, że wykorzystanie środków z funduszu remontowego na inwestycję (w sprawie chodziło o budowę ogrodzenia) narusza przepis art. 14  u.w.l. i godzi w interes wspólnoty. Pozbawia ją bowiem środków zabezpieczonych na utrzymanie nieruchomości.

Z orzecznictwa wynika zatem, że pieniądze zebrane na funduszu remontowym nie mogą być przeznaczone na prace budowlane

nie będące remontem

, nawet wykonywane w granicach nieruchomości wspólnej.