Według prognoz Polskiej Rady Centrów Handlowych (PRCH) w 2011 r. zostaną otwarte lub rozbudowane 23 galerie handlowe. 11 z nich, o łącznej powierzchni najmu 130 tys. mkw., będzie działać w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców, m.in. w Słupsku, Gorzowie Wielkopolskim, Lesznie i Malborku. Najwięcej obiektów zostanie jednak oddanych w miastach poniżej 200 tys. mieszkańców.

Największe obiekty, które zostaną otwarte w tym roku, to Millenium Hall w Rzeszowie (56,6 tys. mkw.) oraz Kaskada w Szczecinie (43 tys. mkw.).

Dziś, według szacunków Cushman & Wakefield, w Polsce jest już niemal 10 mln mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej.

Ograniczone inwestycje

W przeliczeniu na 1 tys. mieszkańców najwięcej powierzchni handlowej mają Wrocław (788 mkw.), Trójmiasto (685 mkw.), Poznań (679 mkw.) oraz Warszawa (668 mkw.).

– Jednocześnie są to miasta o najwyższej sile nabywczej w Polsce. Powierzchnia handlowa jest tam szybko komercjalizowana, a pustostany trafiają się głównie w obiektach drugorzędnych – mówi Katarzyna Michnikowska z Cushman & Wakefield.

Jak wynika z raportu PRCH Retail Research Forum, na koniec 2010 r. w budowie było około 730 tys. mkw. centrów handlowych (powierzchnia najmu), z czego 65 proc. w mniejszych miastach.

– W najbliższych dwóch latach działalność deweloperska będzie nadal ograniczona i skoncentrowana na średnich i małych miastach – prognozuje Radosław Knap, przedstawiciel PRCH.

Podaż zwiększy się głównie dzięki nowym centrom handlowym, chociaż ok. 85 tys. mkw. realizowanych dziś projektów to rozbudowy obiektów już istniejących, z których największą nową podaż przyniesie powiększenie Galerii Echo w Kielcach (41,5 tys. mkw.) oraz Silesia City Centre w Katowicach (16,5 tys. mkw.) – wyliczają analitycy King Sturge.

Obecnie najwięcej buduje się w aglomeracji górnośląskiej, gdzie trwają prace nad czterema obiektami (Galeria Katowicka, Silesia City Centre, Auchan, M1), które w sumie dostarczą ok. 92 tys. mkw.

– Największa inwestycja, czyli Galeria Katowicka, będzie gotowa w 2013 r., natomiast pozostałe obiekty, które stanowią rozbudowę dotychczasowych centrów, zostaną otwarte jeszcze w tym roku – zauważa Radosław Knap.

– Sporo nowej powierzchni pojawi się także w Szczecinie, Trójmieście i we Wrocławiu – dodaje.

Nie wszystkie mniejsze miasta są w stanie przyjąć nowe obiekty. Według analityków Jones Lang LaSalle nasycone powierzchnią handlową są m.in. Opole, Rzeszów, Wałbrzych, Legnica, Bielsko-Biała, Zielona Góra, Koszalin, Kłodzko i Zgorzelec. – W ostatnich dwóch – trzech latach powstały tam obiekty dobrej jakości i na razie rynek dla nowych inwestycji pozostaje bardzo ograniczony – twierdzi Patrycja Dzikowska z Jones Lang LaSalle.

Trudne negocjacje

– Galerie handlowe w chwili oddania do użytku rzadko są wynajęte w 100 proc. W dniu otwarcia obiektów pustych jest często 10 – 20 proc. powierzchni. Spowodowane jest to wydłużaniem się procesu komercjalizacji, który dziś trwa średnio 20 – 22 miesiące, w zależności od  wielkości obiektu – tłumaczy Katarzyna Michnikowska.

Tatiana Spencer z King Sturge twierdzi, że deweloperzy przeznaczają pewne kwoty na podniesienie standardu lokali dla kluczowych najemców, co staje się również sposobem na negocjowanie nieco wyższych czynszów. – Na razie rynek jeszcze w większości należy do najemców ze względu na liczbę planowanych centrów handlowych – mówi.

Dodaje jednak, że zaczyna się zmieniać uprzywilejowana od dwóch lat pozycja najemcy, który miał szerokie pole do negocjacji stawek czynszowych i na którego czekały atrakcyjne pakiety zachęt pozaczynszowych.

Mimo nowych otwarć dostępność powierzchni na wynajem zmniejsza się z powodu ograniczenia inwestycji w centra handlowe. – Za wcześnie jeszcze mówić o zmianie rynku najemcy na rynek wynajmującego, ale obserwujemy już, szczególnie w atrakcyjnych lokalizacjach, ograniczanie zachęt w pakietach najmu i usztywnianie się deweloperów w zakresie polityki czynszowej – dodaje Katarzyna Michnikowska.

Prognozy

2010 r. pod względem liczby otwarć nowych galerii był najgorszy od 27 lat. Jednak teraz sytuacja już się poprawia. Z raportu firmy Cushman & Wakefield wynika, że w 2010 r. w Europie otwarto 165 nowych centrów handlowych i to najgorszy wynik od 1983 r. – Na rynek trafiło 5,2 mln mkw. nowych powierzchni, co oznacza spadek o 30 proc. wobec roku wcześniejszego – podaje firma w raporcie. W Europie w centrach handlowych jest już 131,9 mln mkw. powierzchni, a najbliższe dwa lata dla branży wyglądają bardzo dobrze. Analitycy z C&W prognozują, że w tym roku powstanie 6,9 mln mkw., czyli 33 proc. więcej niż rok wcześniej. Ostrożne plany za 2012 r. to kolejne 4,5 mln mkw. Z danych wynika, że nasz region znajduje się znowu w centrum zainteresowania deweloperów. Przypada na niego 63 proc. planowanych na najbliższe dwa lata projektów. W Rosji, która jest europejskim liderem pod względem tempa nowych inwestycji, to 3,1 mln kw. Polska z 0,6 mln mkw. zajmuje szóstą pozycję.

—pm

Ile za najem w galerii (w euro za mkw. miesięcznie)

- Warszawa – 80

- Kraków – 41

- Poznań – 41

- Górny Śląsk – 46

- Trójmiasto – 40

- Szczecin – 39

- Wrocław – 38

- Łódź – 36

źródło: Cushman & Wakefield