Kłopotliwa nadpodaż mieszkań

Prawie 11 tysięcy mieszkań wprowadzili na rynek w pierwszym kwartale tego roku deweloperzy tylko w sześciu największych miastach w kraju (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi). Jak policzyli analitycy firmy doradczej Reas, to aż o 67 proc. więcej niż w pierwszym kwartale ubiegłego roku i o 26 proc. więcej niż w ostatnim kwartale 2010 roku.

– Natomiast w ostatnich czterech kwartałach liczba nowych mieszkań, które pojawiły się w ofercie, przekroczyła 35 tys. To blisko 3 tysiące lokali więcej niż w całym 2008 roku, kiedy mieliśmy boom na rynku – podaje Reas.

Groźna nadpodaż

Do wzięcia w dużych miastach jest ponad 40 tys. mieszkań na różnym etapie budowy, a na rynek wchodzą kolejne projekty. Skąd taki optymizm deweloperów?

– Najwięksi deweloperzy, którzy przetrwali kryzys, coraz bardziej rozpychają się na rynku. Wiele firm oprócz rozpoczynania nowych inwestycji na głównych rynkach (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście czy Poznaniu) snuje plany ekspansji również w mniejszych miastach wojewódzkich. Głównym powodem tak optymistycznej postawy deweloperów są dobre wyniki sprzedaży – komentuje Jarosław Mikołaj Skoczeń z firmy doradczej i pośredniczącej w obrocie nieruchomościami Emmerson SA. – Jednak zakładanie regularnie poprawiającej się w ciągu 2011 r. sprzedaży może budzić pewne wątpliwości.

Zdaniem analityków Emmersona w biurach deweloperów może zabraknąć klientów z powodu – na przykład – coraz niższej zdolności kredytowej.

– Od początku roku maleje dostępność kredytów, m.in. na skutek decyzji RPP oraz Europejskiego Banku Centralnego o podwyżkach stóp procentowych. Co więcej, jak przewiduje większość ekonomistów, w tym roku należy spodziewać się jeszcze kilku podwyżek stóp, zarówno w Polsce, jak i w strefie euro. Taka sytuacja niewątpliwie negatywnie odbije się na zdolności kredytowej osób poszukujących mieszkań, a w rezultacie i na popycie na nowe lokale – tłumaczy Jarosław Mikołaj Skoczeń.

Także analitycy NBP mówią o ograniczonym popycie wśród kupujących nieruchomości i spadku dostępności kredytów, na przykład przez ograniczenia narzucone przez banki na skutek rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego.

Banki wprawdzie obniżają od początku roku marże kredytowe i rezygnują z prowizji za pożyczenie pieniędzy na mieszkanie, jednak wymagają coraz wyższych dochodów od swoich klientów (właśnie m.in. ze względu na wspomniane rekomendacje nadzoru finansowego).

Bankructwa w zawieszeniu

Zdaniem ekspertów Związku Banków Polskich sprzedaż kredytów hipotecznych w 2010 r. nie pozwala na prognozowanie wyniku akcji kredytowej na rok 2011 na poziomie przekraczającym 50 mld złotych. A jeśli klienci indywidualni nie będą mieć pieniędzy z banków na mieszkania, deweloperzy będą mieć kłopoty z płynną sprzedażą.

Los wielu firm deweloperskich jest w rękach banków także z innego powodu. – Na rynku są dziś inwestorzy, którzy jeszcze działają wyłącznie dzięki odraczaniu przez banki decyzji o postawieniu w stan wymagalności kredytów udzielonych im jeszcze w czasach boomu – ostrzegają analitycy Reasa.

Ich zdaniem cierpliwość instytucji finansowych się wyczerpuje, więc w tym roku może dojść do spektakularnych bankructw.