Ile oddasz fiskusowi po transakcji

Wojciech Kaczmara, starszy konsultant, firma doradcza Accreo Taxand

Rz: Czy można sprzedać mieszkanie, które otrzymało się w spadku, i nie płacić podatku fiskusowi?

Wojciech Kaczmara: Każda sprzedaż mieszkania dokonana po pięciu latach od końca roku, w którym nastąpiło jego nabycie (w tym w drodze spadkobrania), nie podlega opodatkowaniu. Tym samym sprzedaż w 2011 r. mieszkania odziedziczonego do końca 2005 r. nie będzie podlegała opodatkowaniu. Jednocześnie mieszkania odziedziczone w 2006 r. i latach następnych, dla których nie upłynął jeszcze pięcioletni okres, będą podlegały opodatkowaniu z możliwością zastosowania zwolnienia z podatku. Rodzaj i zakres zwolnienia oraz związane z tym formalności będą zależne od stanu prawnego obowiązującego w chwili nabycia spadku.

Jakimi przepisami należy się w tych przypadkach kierować?

W ustawie o PIT z 2006 r. obowiązywało zwolnienie z opodatkowania w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku i darowizny. Tym samym sprzedaż mieszkania odziedziczonego w 2006 r. w całości podlega zwolnieniu. Zastosowanie omawianego zwolnienie nie wymaga dopełniania jakichkolwiek formalności.

Z kolei od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. obowiązywało zwolnienie z opodatkowania w formie tzw. ulgi meldunkowej dla podatników, którzy byli zameldowani w sprzedawanym mieszkaniu przez okres co najmniej 12 miesięcy przed datą jego zbycia. Do czasu zameldowania wlicza się również okres przed odziedziczeniem mieszkania. W tym przypadku podatnik, który chce skorzystać ze zwolnienia, powinien do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży złożyć we właściwym urzędzie skarbowym oświadczenie o zamiarze skorzystania z ulgi meldunkowej. Należy pamiętać, że ulga meldunkowa dotyczy mieszkania, a nie np. udziału we współwłasności gruntu, na którym posadowiony jest budynek. Natomiast sprzedaż mieszkania odziedziczonego w 2009 r. albo później będzie podlegała zwolnieniu w ramach tzw. ulgi mieszkaniowej polegającej na przeznaczeniu przychodu osiągniętego ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, np. na zakup nowego mieszkania, spłatę zaciągniętego kredytu mieszkaniowego, budowę domu.

Ile jest na to czasu?

Wydatkowanie środków w ramach ulgi mieszkaniowej obowiązującej od 2009 r. powinno nastąpić w ciągu dwóch lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż. Podatnik powinien wypełnić deklarację PIT-39 oraz złożyć ją we właściwym urzędzie skarbowym do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży mieszkania. W deklaracji trzeba wskazać kwotę dochodu ze sprzedaży, która będzie podlegała zwolnieniu.

Należy przy tym pamiętać o gromadzeniu dowodów (faktur, rachunków) dokumentujących dokonane wydatki. Jeśli po upływie dwóch lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż mieszkania, podatnik nie wydatkował całej planowanej kwoty, na podstawie której określił dochód zwolniony od podatku, powinien złożyć w tym zakresie korektę deklaracji oraz zapłacić zaległy podatek wraz z odsetkami.

Co się stanie, jeśli podatnik, który sprzedał mieszkanie, nie rozliczy się w terminie z fiskusem?

Termin do rozliczenia sprzedaży zależy od momentu nabycia mieszkania. Jeśli podatnik sprzedał mieszkanie nabyte w 2006 r., w terminie do 14 dni od daty sprzedaży powinien dokonać zapłaty podatku i złożyć deklarację PIT-23. Stawka podatku wynosi 10 proc. uzyskanego przychodu pomniejszonego o koszty odpłatnego zbycia.

Jeżeli podatnik zamierza skorzystać ze zwolnienia obowiązującego w 2006 r. i przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży na cele mieszkaniowe, oprócz deklaracji PIT-23, we wskazanym powyżej terminie powinien złożyć również oświadczenie o przeznaczeniu określonej kwoty na cele mieszkaniowe, kwota wskazana w oświadczeniu będzie wykazana w deklaracji PIT-23.

Natomiast jeżeli podatnik sprzeda mieszkanie nabyte w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., rozliczenie powinno zostać dokonane do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży z zastosowaniem deklaracji PIT-36 (jeżeli podatnik normalnie rozlicza się w deklaracji PIT-37 i nie składa deklaracji PIT-38) albo PIT-38 (jeżeli podatnik jest zobowiązany do złożenia tej deklaracji) oraz stawki wynoszącej 19 proc. podstawy opodatkowania.

Powyższy termin dotyczy również sprzedaży z zastosowaniem ulgi meldunkowej. W tym przypadku oprócz złożenia w powyższym terminie oświadczenia o skorzystaniu ze zwolnienia podatnik powinien złożyć deklarację, w której rozliczy przychód z tytułu sprzedaży gruntu lub udziału we współwłasności gruntu. Rozliczenie i zapłata podatku w przypadku sprzedaży mieszkania nabytego od 1 stycznia 2009 r. powinna nastąpić do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży z zastosowaniem deklaracji PIT-39, stawka podatku będzie wynosiła

19 proc. podstawy opodatkowania. Deklarację PIT-39 we wskazanym powyżej terminie powinni złożyć również podatnicy korzystający z ulgi mieszkaniowej obowiązującej od 2009 r. Jeżeli podatnik nie rozliczy sprzedaży w odpowiednim terminie, będzie zobowiązany nie tylko do zapłaty podatku, lecz także odsetek za zwłokę naliczanych od końca terminu płatności do dnia zapłaty. Niezależnie może również podlegać odpowiedzialności przewidzianej w przepisach kodeksu karnego skarbowego.

Czy jeśli czytelnik pieniądze z odziedziczonego i sprzedanego mieszkania przeznaczy na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na swoje mieszkanie, nie musi rozliczać się z fiskusem?

To pytanie ma znaczenie jedynie w przypadku mieszkania odziedziczonego w 2009 r. i latach następnych. Ustawa o PIT obowiązująca w 2006 r. przewidywała całkowite zwolnienie przychodu ze sprzedaży mieszkania nabytego w formie spadku, natomiast w okresie od 1stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. ulga mieszkaniowa nie funkcjonowała.

Konsekwentnie jedynie w przypadku mieszkań odziedziczonych po 1 stycznia 2009 r. podatnik będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z tytułu przeznaczenia przychodu na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup własnego mieszkania. Należy pamiętać, że zwolnienie stosuje się jedynie do spłaty kredytu zaciągniętego przed datą sprzedaży odziedziczonego mieszkania i dotyczy kwot przeznaczonych na spłatę w okresie dwóch lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.

Czy inwestycja w działkę rolną również uchroni przed płaceniem podatku? Nie ma aktualnego planu zagospodarowania, a w przyszłości ma to być działka budowlana.

Jeżeli sprzedane mieszkanie zostało nabyte po 1 stycznia 2009 r., tego typu inwestycja może zostać potraktowana jako przeznaczenie środków na własne cele mieszkaniowe i umożliwiać zastosowanie zwolnienia z podatku. Ustawa o PIT wcześniej nie zawierała zwolnienia z opodatkowania w przypadku inwestycji w grunty nieprzeznaczone pod zabudowę mieszkaniową (2006 r.) albo w ogóle nie przewidywała ulgi mieszkaniowej (lata 2007 – 2008). Natomiast od 2009 r. ustawa o PIT umożliwia zastosowanie zwolnienia w przypadku nabycia za środki otrzymane ze sprzedaży mieszkania gruntu nieprzeznaczonego pod zabudowę, o ile w ciągu dwóch lat – licząc od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż mieszkania – grunt ten zostanie przeznaczony pod zabudowę.

KIEDY I JAK MUSISZ SIĘ ROZLICZYĆ Z FISKUSEM

Kiedy można uniknąć płacenia podatku od sprzedaży własnego mieszkania? Wydatki na jakie celeuprawniają do zwolnienia?

• Jeżeli sprzedaż mieszkania następuje po pięciu latach, licząc od końca roku jego nabycia, taka transakcja w żadnym przypadku nie podlega opodatkowaniu. Tym samym w 2011 r. nie będzie podlegała opodatkowaniu sprzedaż mieszkań nabytych w 2005 r. i w latach poprzednich. Jednocześnie w przypadku mieszkań nabytych po 31 grudnia 2005 r., czyli przed upływem pięcioletniego terminu, podatnicy mogą zastosować różnego rodzaju zwolnienia podatkowe.

• W stosunku do mieszkań nabytych w 2006 r. podatnik może zastosować ulgę mieszkaniową pod warunkiem wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży na cele mieszkaniowe (np.: zakup nowego mieszkania, spłatę kredytu) w ciągu dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży.

W szczególności podatnik może przeznaczyć uzyskane środki na: 1. nabycie budynku mieszkalnego, 2. nabyciespółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, 3. nabycie gruntu, 4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, 5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, 6. spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętej na wskazane powyżej cele. UWAGA, ulga nie ma zastosowanie do wydatków związanych z nieruchomością przeznaczoną na cele rekreacyjne.

• Aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej obowiązującej w 2006 r., podatnik powinien w ciągu 14 dni od daty sprzedaży mieszkania złożyć we właściwym urzędzie skarbowym oświadczenie o przeznaczeniu określonej kwoty przychodu na cele mieszkaniowe. Jednocześnie w powyższym terminie podatnik powinien wypełnić i złożyć deklarację PIT-23, w której wykaże zadeklarowaną w oświadczeniu kwotę.

• Od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. obowiązywało zwolnienie z opodatkowania w formie tzw. ulgi meldunkowej dla podatników, którzy byli zameldowani w sprzedawanym mieszkaniu przez okres co najmniej 12 miesięcy przed datą zbycia. Do 12-miesięcznego okresu wlicza się również zameldowanie przed datą odziedziczenia mieszkania. Podatnik korzystający ze zwolnienia powinien do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie o zamiarze skorzystania z ulgi meldunkowej. Należy pamiętać, że ulga meldunkowa dotyczy tylko i wyłącznie mieszkania, a nie np. gruntu, na którym posadowiony jest budynek.

• Od początku 2009 r. ustawodawca w miejsce ulgi meldunkowej ponownie wprowadził ulgę mieszkaniową (w nowej postaci), zgodnie z którą zwolnienie ma zastosowanie, o ile podatnik przeznaczy przychód ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.

W szczególności na: 1. nabycie budynku mieszkalnego, 2. nabyciespółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, 3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego oraz nabycie innego gruntu, jeżeli w okresie dwóch lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego, 4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, 5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego położonego w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej; 6. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia mieszkania, 7. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia mieszkania, – w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej mającej siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.