Mieszkania tanieją, marże spadają

Deweloperzy zarabiają dziś od 10 do 60 proc., budując mieszkania w dużych miastach

Aktualizacja: 22.08.2011 12:58 Publikacja: 22.08.2011 01:18

Foto: Fotorzepa, Rafał Guz rg Rafał Guz

Zyski spółek deweloperskich zależą od aglomeracji, lokalizacji i standardu przedsięwzięcia. Najwyższe marże, jak wylicza Paweł Grząbka, szef firmy doradczej CEE Property Group, przynosi budowa apartamentów i loftów.

Tego typu inwestycje pozwalają dziś wypracować średni zysk rzędu 30 – 40 proc., choć są i wyższe. W tym przypadku jednak oferta sprzedaje się znacznie wolniej, więc przedsięwzięcie staje się bardziej ryzykowne.

Kredyt i promocja

Sami deweloperzy obliczają, że ich marże sporadycznie przekraczają 20 proc. Według Marka Poddanego, wiceprezesa Polskiego Związku Firm Deweloperskich i szefa firmy Sedno, na projektach zarabia się przeważnie 10 – 20 proc.

– Nie brakuje jednak przedsięwzięć przynoszących zwrot rzędu 5 – 10 proc. – mówi. – Firmy, które podjęły incydentalnie działalność deweloperską, kierując się wysokimi marżami uzyskiwanymi w latach boomu, wycofują się z rynku, szukając atrakcyjniejszych obszarów inwestowania.

Tymczasem, zdaniem Pawła Moszczyńskiego, eksperta nieruchomości z serwisu Rynekpierwotny. com, duże spółki dysponujące gromadzonymi przez lata bankami ziemi kupowanej w atrakcyjnej cenie są w stanie osiągnąć kilkadziesiąt procent zwrotu z inwestycji. Nawet teraz, zwłaszcza przy dużych przedsięwzięciach, na kilkadziesiąt tysięcy metrów powierzchni użytkowej mieszkania.

– Jednak mniejsze firmy, które kupiły grunt na tzw. górce cenowej, a potem realizowały inwestycje w okresie boomu, przy dzisiejszych stawkach mogą ledwo zbilansować poniesione nakłady inwestycyjne – zaznacza Moszczyński.

Zgodnie z raportem NBP udział zysku dewelopera w cenie mkw. mieszkania wyniósł w I kw. 2011 r. średnio w stolicy 49 proc., a najniższy przeciętny zysk zanotowano w Łodzi – 31 proc.

– W raporcie tym jednak uwzględniana jest marża projektów zrealizowanych, niejednokrotnie jeszcze na gruntach kupowanych przed boomem, gdzie można było wypracować wysokie marże, nawet przy uwzględnieniu spadków cen mieszkań – tłumaczy Marek Poddany i dodaje: – Na średnie marże deweloperskie składają się też nieudane projekty, które przyniosły same straty. W dodatku raport NBP nie uwzględnia tzw. kosztów miękkich. Gdyby nadal udawało się wypracować tak wysokie marże, małe spółki, które pojawiły się w okresie boomu, realizując pojedyncze przedsięwzięcia, nadal byłyby widoczne na rynku, a takich inwestorów już nie ma – twierdzi.

Na wysokość zwrotu z inwestycji wpływają koszty związane z kupnem gruntu i materiałów budowlanych oraz robocizny. Nie bez znaczenia pozostają także wydatki na obsługę finansową inwestycji (kredyt) i marketing.

– W ciągu ostatniego roku nie zmieniły się wprawdzie koszty gruntów, budowy i obsługi inwestycji, zwiększyły się jednak wydatki wskutek wzrostu marż kredytowych i WIBOR, a także wydatki na promocję. Na rynku panuje bardzo silna konkurencja, w dodatku wydłużył się czas oczekiwania na sprzedaż mieszkania, w związku z czym deweloperzy muszą dłużej reklamować inwestycję w mediach. Niewielki spadek pozostałych kosztów reklamy nie zrekompensował wzrostu kosztów sprzedaży – tłumaczy Marek Poddany.

Na obrzeżach

Paweł Grząbka wylicza, że koszty finansowania osiedli w ciągu ostatniego roku wzrosły o ok. 10 proc., a marketingowo-reklamowe nawet o 25 proc.

– Najmniej można się obawiać wzrostu cen materiałów, które w zależności od rodzaju nieznacznie idą do góry lub równie nieznacznie spadają. Będą jednak sukcesywnie rosnąć koszty pracy, bo koniunktura w budownictwie nie słabnie, podobnie wydatki marketingowe, zwłaszcza do momentu zmniejszenia podaży gotowych lokali – opowiada Grząbka.

Zdaniem Pawła Moszczyńskiego najwyższe marże mogą narzucać spółki, które dysponują gruntami zakupionymi kilka lat temu po bardzo atrakcyjnych cenach, oraz deweloperzy realizujący duże, spektakularne inwestycje albo podmioty zaangażowane w wiele projektów jednocześnie. Niezwykle rentowne są również luksusowe budynki. – Jednak w tym wypadku trzeba być ostrożnym: nie na każdej inwestycji z najwyższej półki można zarobić krocie. Pamiętajmy, że na naszym rynku wciąż jest wiele przypadkowych projektów wynikających z niedostatecznego przygotowania lub braku doświadczenia deweloperów – przestrzega Moszczyński.

Zdaniem Łukasza Madeja, szefa firmy ProDevelopment, jeśli ceny mieszkań będą dalej spadać, co jest najbardziej prawdopodobnym scenariuszem, deweloperzy będą dążyć do zmniejszenia kosztów inwestycyjnych, głównie budowy.

– Wykonawcy chcieliby przełożyć część rosnących kosztów na wysokość kontraktów z deweloperami, ale z powodu spadających marż projektów jest to niemożliwe. Podążamy w kierunku optymalizacji kosztów, wraz ze spadkiem marży oferując coraz tańszy produkt – zapewnia.

Tymczasem Marek Poddany nie wierzy w kolejny spadek marż deweloperskich. – Już dzisiaj utrzymują się one na poziomie, który gwarantuje minimalną opłacalność firmom deweloperskim, w związku z czym nie przewiduję dalszych obniżek – mówi.