Kupujący mieszkania u dewelopera bez ochrony

Sejm przyjął ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ma ona chronić kupujących lokale w przypadku upadku deweloperów.

W przyszłym tygodniu senatorowie mieliby głosować poprawki do tej ustawy, m. in. dotyczące obowiązkowych podwójnych zabezpieczeń. Jeśli pozostawią krótkie, 6-miesięczne vacatio legis, to ustawa wejdzie w życie już na wiosnę przyszłego roku.

Dlatego w jeszcze w 2011 r. deweloperzy mogą chcieć wprowadzić jak najwięcej ofert do sprzedaży, co powiększy nadpodaż mieszkań. – Zgodnie bowiem z przepisami przejściowymi, nie będzie obowiązku proponowania klientom zabezpieczeń w formie rachunku powierniczego, gwarancji bankowej lub umowy ubezpieczeniowej dla inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się przed wejściem ustawy w życie - mówi mec. Paweł Kuglarz z kancelarii prawnej Beiten Burkhardt P. Daszkowski.

Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego zebrała przypadki upadłości deweloperów pokazujące, jak złe prawo, a właściwie jego brak szkodzi niedoszłym nabywcom mieszkań.

– W lutym 2011 r. Sąd Apelacyjny w Krakowie wydał wyrok, który przesądza o stanie prawnym mieszkań przy ulicy Wierzbowej w Krakowie. Dla ok. 200 rodzin oznacza to, że utracą mieszkania, za które już raz zapłacili deweloperowi, firmie Leopard — podaje przykład Agnieszka Tułodziecka, prezes Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego.

Jej zdaniem istnieje palący problem braku przepisów, które regulowałyby stosunek prawny pomiędzy klientem, deweloperem i bankiem finansującym budowę.

Kłopoty klientów Leoparda

Sprawa krakowskiego dewelopera Leoparda (2009-2011) to najgłośniejsza upadłość dewelopera w Polsce ostatnich lat. W jej wyniku ok. 200 rodzin, które zapłaciły za mieszkania i w nich zamieszkały będzie musiało się wyprowadzić i utracić „swoje" mieszkania.

– Deweloper podpisywał umowy przedwstępne z nabywcami, w dużej części również w formie notarialnej. Umowy zawierały jednak zastrzeżenie, że nabywcy nie mogą wpisać swoich roszczeń do dużej księgi wieczystej nieruchomości, na której budowano blok. Deweloper wzniósł budynek do stanu, w którym możliwe było wydanie kluczy lokatorom, co też uczynił. Nabywcy wpłacali wtedy resztę ceny. Nie zostały jednak zawarte akty notarialne wyodrębniające lokale i przenoszące ich własność na nabywców – tłumaczą eksperci Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego.

W międzyczasie deweloper popadł w poważne tarapaty finansowe. Zwrócił się do zagranicznego funduszu o udzielenie pożyczki. Jako jej zabezpieczenie zaoferował opisywany blok, pokazując funduszowi księgę wieczystą, która nie była obciążona żadnymi roszczeniami. Fundusz udzielił zatem pożyczki, jednocześnie, zgodnie z prawem, wpisując hipotekę na nieruchomości. Wkrótce ogłoszono upadłość dewelopera.

W chwili upadłości to nadal deweloper był właścicielem całego bloku, a fundusz posiadał zabezpieczenie hipoteczne na nieruchomości. Zgodnie z przepisami prawa upadłościowego i naprawczego syndyk powinien teraz dokonać sprzedaży majątku upadłego – czyli całej nieruchomości.

W pierwszej kolejności musi on spłacić fundusz, któremu przysługuje hipoteka. Dopiero później może oddać środki niedoszłym nabywcom mieszkań. Nic nie wskazuje jednak, aby wystarczyło pieniędzy również dla nabywców mieszkań. Gdzie jest luka w prawie?

Zdaniem ekspertów Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego, brakuje obowiązku ujawnienia roszczeń nabywców w księdze wieczystej inwestycji. Dlatego Fundacja, tak jak projekt sejmowy ustawy, rekomenduje:

- obligatoryjne zawieranie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego,

- obligatoryjne wpisanie roszczeń nabywców wynikających z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej nieruchomości.

– W opisanej sprawie, gdyby funkcjonowały przepisy proponowane przez Fundację, nabywcy mieszkań zostaliby ujawnieni w księdze wieczystej nieruchomości mając pierwszeństwo przed Funduszem, który udzielił pożyczki.

Fundusz zapewne w ogóle by nie udzielił pożyczki, nie mając zabezpieczenia hipotecznego na pierwszym miejscu, i co najważniejsze mieszkanie lokatorów przeniesione aktem notarialnym nie byłoby licytowane jako majątek upadłego dewelopera – wyjaśnia Agnieszka Tułodziecka.

Powiernicza fikcja, czyli problemy klientów spółki Management

Sprawa spółki Management i banku BOŚ rozgrywał się w 2009 i 2010 r. – W wyniku upadłości spółki Management i przepisów prawa, które czynią ochronę rachunkiem powierniczym fikcją, 30 rodzin utraciło oszczędności życia wpłacone na nigdy niewybudowane domy — twierdza eksperci Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego.

Co się stało? Spółka Management rozpoczęła projekt budowy osiedla domów mieszkalnych. Jako jeden z głównych atutów wskazywała stosowanie rachunku powierniczego w banku, który miałby zagwarantować całkowite bezpieczeństwo nabywcom. Mieli oni wpłacić środki na domy na rachunek bankowy, a bank miał kontrolować postępy w budowie i wypłacać środki tylko w miarę postępów w budowie.

– Okazało się, że bank dokonał wypłat wszystkich środków z rachunku, a budowa domów była w małym stopniu zaawansowania. Wobec spółki deweloperskiej ogłoszono upadłość. W rezultacie niedoszli mieszkańcy stracili wszystkie środki finansowe i nie są właścicielami nieruchomości – tłumaczą eksperci Fundacji.

Co istotne, zgodnie z prawem, nie mają oni również roszczeń odszkodowawczych w stosunku do banku, ponieważ w świetle prawa nie zawarli oni żadnej umowy z bankiem, a tylko z deweloperem i dalej to deweloper zawarł umowę z bankiem.

Zatem środki klientów wpłacone na poczet budowy na rachunek powierniczy w banku nie wrócą do nich ani w gotówce, ani w postaci mieszkania Gdzie jest luka w prawie?

– Istniejąca konstrukcja rachunku powierniczego (w prawie bankowym) nie chroni powierzającego środki (czyli klienta). Fundacja w przygotowanym projekcie ustawy rekomenduje: nowelizację konstrukcji bankowego rachunku powierniczego, tak aby był on umową trójstronną pomiędzy nabywcą (powierzającym), bankiem i powiernikiem (deweloperem), a nie jak teraz dwustronną – mówi Agnieszka Tułodziecka.

Jej zdaniem konieczne jest objęcie środków na rachunku powierniczym ochroną Bankowego Funduszu Gwarancyjnego. – W opisanej sprawie, gdyby funkcjonowały przepisy proponowane przez Fundację, nabywcy mieszkań mieliby roszczenie odszkodowawcze do banku o zwrot środków – dodaje prezes Tułodziecka.

Upadł Edbud – klienci czwartej kategorii nie odzyskają pieniędzy

W styczniu 2011 roku ogłoszono upadłość likwidacyjną jednego z większych warszawskich deweloperów – firmy Edbud S. A. Pozostała niedokończona inwestycja przy ulicy Borzykowskiej. Ucierpią na tym wszyscy klienci spółki, którzy wpłacili środki na nowe mieszkania, a nie uzyskali jeszcze odrębnej własności aktem notarialnym.

– W szczególnej sytuacji są niedoszli nabywcy mieszkań w inwestycji przy ulicy Borzykowskiej w Warszawie. Deweloper prowadził tam inwestycję, nie posiadając nawet prawa własności działki lub prawa użytkowania wieczystego. Działka należy do Skarbu Państwa, który to wydzierżawił działkę do 2028 r. pewnej firmie. Na podstawie dzierżawy firma dała prawo do dysponowania działką na cele budowlane firmie Edbud S. A. Deweloper budował mieszkania na działce, do której nie miał ani prawa własności, ani prawa użytkowania wieczystego, ani nawet prawa dzierżawy – opowiadają historię eksperci Fundacji.

Deweloper zobowiązał się, że do dnia wydzielenia odrębnej własności lokali będzie dysponował prawem użytkowania wieczystego lub prawem własności dla działki. Mieszkańcy nie mieli jednak żadnego zabezpieczenia takiego rozwoju sytuacji. W obliczu upadłości dewelopera nie mają dziś praw do nieruchomości, na której wznoszona była inwestycja. Mają jedynie roszczenie pieniężne i są dopiero w czwartej kategorii wierzycieli stojących w kolejce po odzyskanie swoich środków. Praktyka pokazuje, że wierzyciele z czwartej kategorii prawie nigdy nie odzyskują swoich środków finansowych. Gdzie jest luka w prawie?

– Deweloper może budować mieszkania i przyjmować za nie wpłaty, nie będąc nawet właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu. Fundacja w przygotowanym projekcie właściwej regulacji rekomenduje, aby warunkiem skorzystania ze środków nabywców mieszkań przez dewelopera było uzyskania prawa własności lub użytkowania wieczystego i wydanie pozwolenia na budowę lub pełne zabezpieczenie zwrotu wpłacanych kwot — wyjaśnia Agnieszka Tułodziecka.