– Na rynku nieruchomości umowa najmu mieszkania podpisywana jest najczęściej jako tzw. zwykła umowa najmu lub jako umowa o najem okazjonalny. Umowa może zostać zawarta jako cywilno-prawna podpisywana w formie zwykłej pisemnej lub w formie aktu notarialnego – mówi Beata Mądel, dyrektor oddziału firmy KNC Nieruchomości.
Zwraca uwagę, że zawierając umowę z najemcą w formie zwykłej, w przypadku gdy ten nie płaci czynszu lub rażąco narusza postanowienia umowy najmu, wynajmujący musi dochodzić swoich roszczeń na drodze postępowania sądowego z powództwa cywilnego. Natomiast umowa o najem okazjonalny jest dużo bezpieczniejszym rozwiązaniem dla wynajmujących.
Sławek Muturi, założyciel firmy Mzuri oraz prezes Stowarzyszenia Mieszkanicznik, twierdzi, że wielu wynajmujących w ogóle nie podpisuje umowy najmu.
3 – 5 proc. najemców w Anglii to tzw. profesjonalni oszuści, którzy z zasady próbują mieszkać w wynajmowanych lokalach za darmo – szacuje firma Mzuri
– To bardzo lekkomyślne, podobnie jak posługiwanie się niesprawdzonym, darmowym wzorem z Internetu, który liczy 1 – 1,5 strony. Taka umowa stanowi bardzo słabe zabezpieczenie prawne. Umowy najmu, które ja stosuję, liczą po kilkanaście stron wraz z załącznikami i w bardzo jasny sposób precyzują wymogi odnośnie do zachowania najemców – mówi Muturi i dodaje: – Prosimy najemców, by uważnie przeczytali umowę przed podpisaniem. To dużo lepszy moment na wyjaśnianie swoich oczekiwań względem zachowania najemcy, niż gdy pojawią się problemy. Zdaniem prezesa Mieszkanicznika, jeśli w lokalu mają zamieszkać dwie lub więcej osób, to umowę należy zawrzeć z każdą z tych osób. – Chodzi o to, by uniknąć sytuacji, że osoba, z którą podpisaliśmy umowę, pokłóciła się z pozostałymi i się wyprowadza, a w naszym mieszkaniu zostają nieznani nam ludzie. Warto też – przed podpisaniem umowy – sprawdzić wiarygodność finansową każdej z osób dorosłych mających zamieszkać w lokalu. Jeśli najemcami zostaje trójka studentów bez własnych dochodów, to do umowy przystępują też ich rodzice i to oni muszą się wykazać odpowiednio wysokimi dochodami – wyjaśnia Sławek Muturi.
Joanna Szwajkowska, pośredniczka z firmy Maxon, twierdzi, że są trzy główne powody najczęściej występujących konfliktów między stronami umowy najmu.
– Zwykle chodzi o brak płatności, chęć zakończenia najmu przez najemcę przed zakończeniem umowy oraz o zniszczenia w lokalu większe niż zwykłe zużycie – wymienia. Dlatego, jej zdaniem, dobrze sporządzona umowa powinna zawierać paragraf o możliwości natychmiastowego wypowiedzenia umowy najmu w sytuacjach wyjątkowych, czyli np. braku płatności za jeden miesiąc po pisemnym upomnieniu. Należy też sprecyzować czas najmu: albo spisać umowę na czas nieokreślony z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia, albo zawrzeć umowę na czas określony, w trakcie którego nie można jej zakończyć.
– Przydatne jest też sporządzenie rzetelnego protokołu zdawczo-odbiorczego, który będzie integralną częścią umowy wraz z dokumentacją fotograficzną z dnia przekazania. Poza tym dobra umowa najmu, zabezpieczająca interesy obu stron, powinna jasno precyzować cel najmu (mieszkaniowy lub na biuro) i liczbę osób mieszkających w lokalu w trakcie jej trwania – dodaje Joanna Szwajkowska.
A na co zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy najmu z firmą, która oferuje tzw. zysk gwarantowany. – Szczególną uwagę zwróciłbym, po pierwsze, na otwarte postanowienia dotyczące kosztów obsługi naszego lokalu typu „prowizja według taryfy zarządcy". Po drugie, w zakresie gwarancji zysku upewniłbym się, czy jest on gwarantowany przed czy po takiej prowizji, a także przed czy po opłatach za mieszkanie, podatkach i innych kosztach stałych – radzi Tomasz Ludwik Krawczyk, adwokat i partner w kancelarii prawnej Drzewiecki, Tomaszek i Wspólnicy. – Po trzecie, uważnie przeczytałbym wyłączenie odpowiedzialności pośrednika czy zarządcy i sprawdził, czy wśród przyczyn uzasadniających nieosiągnięcie określonego przychodu znajdują się postanowienia odwołujące się np. do warunków rynkowych, pogody, kryzysu czy innych niedookreślonych pojęć.
