Czy za­rząd wspól­no­ty miesz­ka­nio­wej mo­że zmu­sić wła­ści­cie­la lo­ka­lu miesz­kal­ne­go do zgo­dy na za­cią­gnię­cie kre­dy­tu na uzu­peł­nie­nie fun­du­szu re­mon­to­we­go?

Pa­weł Puch:

Wie­le wspól­not miesz­ka­nio­wych, ro­biąc ko­niecz­ne re­mon­ty bu­dyn­ku, ko­rzy­sta z kre­dy­tów ban­ko­wych. W spra­wach prze­kra­cza­ją­cych zwy­kły za­rząd w du­żej wspól­no­cie miesz­ka­nio­wej – a ta­ką spra­wą jest nie­wąt­pli­wie za­cią­gnię­cie przez nią kre­dy­tu – wspól­no­ta miesz­ka­nio­wa po­dej­mu­je de­cy­zję w for­mie uchwa­ły.

Co do za­sa­dy uchwa­ły za­pa­da­ją więk­szo­ścią gło­sów wła­ści­cie­li lo­ka­li, li­czo­ną we­dług wiel­ko­ści udzia­łów. A za­tem, aby głos po­je­dyn­cze­go wła­ści­cie­la mógł za­de­cy­do­wać o nieza­cią­gnię­ciu kre­dy­tu, wła­ści­ciel ten mu­siał­by po­sia­dać po­nad po­ło­wę udzia­łów w nie­ru­cho­mo­ści wspól­nej.

Je­że­li ta­ki wła­ści­ciel wy­stę­pu­je we wspól­no­cie (gmi­na ja­ko dys­po­nent miesz­kań ko­mu­nal­nych czy de­we­lo­per ja­ko dys­po­nent miesz­kań, któ­rych jesz­cze nie sprze­dał), prze­pi­sy chro­nią wła­ści­cie­li mniej­szo­ścio­wych. Umo­żli­wia­ją żą­da­nie gło­so­wa­nia we­dług za­sa­dy, że na ka­żde­go wła­ści­cie­la przy­pa­da je­den głos.

Gdy­by uchwa­ła o za­cią­gnię­ciu kre­dy­tu zo­sta­ła pod­ję­ta, ka­żdy z wła­ści­cie­li mo­że za­ska­rżyć ją do są­du. Nie­wąt­pli­wie, je­że­li nie­ru­cho­mość wy­ma­ga pil­ne­go re­mon­tu, sąd nie uchyli uchwały wspólnoty.

Odpowiedzialność majątkową za zobowiązania kredytowe ponosi zarówno wspólnota, jak i jej członkowie

A co jeśli je­den z miesz­kań­ców od­ma­wia za­cią­gnię­cia i pła­ce­nia kre­dy­tu? Mó­wi, że mo­że np. swo­ją część pie­nię­dzy na re­mont ure­gu­lować go­tów­ką, ka­że ją so­bie wy­li­czyć i nie chce przy­stą­pić do kre­dy­tu, by nie pła­cić od­se­tek i nie brać na sie­bie zo­bo­wią­za­nia?

Wła­ści­cie­le lo­ka­li po­dej­mu­ją de­cy­zje ko­le­gial­nie. Jed­na oso­ba nie mo­że dyk­to­wać du­żej wspól­no­cie miesz­ka­nio­wej wa­run­ków fi­nan­so­wa­nia re­mon­tu. Wła­ści­ciel lo­ka­lu nie­za­do­wo­lo­ny z de­cy­zji wspól­no­ty o za­cią­gnię­ciu kre­dy­tu mo­że się jej sprze­ci­wić tyl­ko w je­den spo­sób: za­ska­rżyć uchwa­łę do są­du. Je­że­li te­go nie zro­bi lub je­że­li za­ska­rżył uchwa­łę, ale sąd nie przy­znał mu ra­cji, nie ma in­ne­go wyj­ścia, niż się jej pod­po­rząd­ko­wać.

Je­śli wspól­no­ta miesz­ka­nio­wa po­dej­mie de­cy­zję o za­cią­gnię­ciu kre­dy­tu, to ra­ty te­go kre­dy­tu ob­cią­ża­ją póź­niej ka­żde­go wła­ści­cie­la lo­ka­lu w sto­sun­ku do wiel­ko­ści je­go udzia­łu w nie­ru­cho­mo­ści wspól­nej, ta­kże te­go, któ­ry gło­so­wał prze­ciw.

Je­że­li wła­ści­ciel jed­ne­go z lo­ka­li od­mó­wi spła­ty rat kre­dy­tu, to wspól­no­ta miesz­ka­nio­wa ścią­gnie tę na­le­żność, tak jak ka­żdą in­ną zwią­za­ną z kosz­ta­mi za­rzą­du, w dro­dze po­stę­po­wa­nia upo­mi­naw­cze­go, któ­re za­pew­nia szyb­kie do­cho­dze­nie rosz­czeń.

Tak więc wpraw­dzie wspól­no­ta mo­że przy­jąć od po­je­dyn­cze­go wła­ści­cie­la wpłatę przy­pa­da­ją­cych na nie­go kosz­tów re­mon­tów, a na resz­tę kwo­ty za­cią­gnąć kre­dyt, ale bę­dzie to kre­dyt ob­cią­żający ta­kże wła­ści­cie­la, któ­ry wpłacił pieniądze, i w ra­zie bra­ku jego spła­ty bank się­gnie ta­kże do je­go kie­sze­ni. W związku z tym ta­kie dzia­ła­nie, na­wet je­że­li zo­sta­nie za­apro­bo­wa­ne przez wspól­no­tę, mo­że nie być w in­te­re­sie te­go wła­ści­cie­la.

Czy kre­dyt re­mon­to­wy za­cią­gnię­ty przez wspól­no­tę ob­cią­ża nie­ru­cho­mość wspól­ną czy po­szcze­gól­ne miesz­ka­nia? Ja­ka jest od­po­wie­dzial­ność wła­ści­cie­li?

Część ban­ków wy­ma­ga udzie­le­nia ban­ko­wi peł­no­moc­nic­twa do ra­chun­ku wspól­no­ty miesz­ka­nio­wej i trak­tu­je ta­kie peł­no­moc­nic­two ja­ko wy­star­cza­ją­ce za­bez­pie­cze­nie ter­mi­no­wo­ści spła­ty kre­dy­tu. Peł­no­moc­nic­two ta­kie w razie bra­ku ter­mi­no­wej spła­ty umo­żli­wia ban­ko­wi sa­mo­dziel­ne ścią­gnię­cie z ra­chun­ku wspól­no­ty na­le­żnych mu rat.

Nie­któ­re ban­ki mo­gą też wy­ma­gać od wspól­no­ty za­war­cia umo­wy ubez­pie­cze­nia spła­ty kre­dy­tu i jej ce­sji na rzecz ban­ku. Wów­czas, jeżeli wspól­no­ta za­wiedzie, ubez­pie­czy­ciel spła­ci ban­ko­wi za­le­gło­ści. Ta­kie za­bez­pie­cze­nia są jed­nak dla ban­ków wy­star­cza­ją­ce tyl­ko przy nie­wiel­kich kre­dy­tach, ale ban­ki nie da­ją z reguły wspól­no­tom du­żych kre­dy­tów.

Przy więk­szych zo­bo­wią­za­niach, rzę­du kil­ku­set ty­się­cy zło­tych, ban­ki bę­dą żą­dać za­bez­pie­cze­nia, z któ­rym ka­żdy z nas się spo­tkał, ku­pu­jąc miesz­ka­nie, a mia­no­wi­cie hi­po­te­ki.

Ja­kie ma to zna­cze­nie przy­ sprze­da­ży lo­ka­lu?

Hi­po­te­ka bę­dzie wów­czas po­le­ga­ła na ob­cią­że­niu lo­ka­li w bu­dyn­ku tzw. hi­po­te­ką łącz­ną. Nie usta­na­wia jej wspól­no­ta, lecz po­szcze­gól­ni wła­ści­cie­le na swo­ich lo­ka­lach.

Je­śli bank udzie­li wspól­no­cie kre­dy­tu i za­bez­pie­czy go ta­ką hi­po­te­ką, wów­czas w księ­gach wie­czy­stych pro­wa­dzo­nych dla po­szcze­gól­nych lo­ka­li wpi­sa­na zo­sta­nie w dzia­le IV hi­po­te­ka umow­na łącz­na w wy­so­ko­ści za­cią­gnię­te­go zo­bo­wią­za­nia.

Je­że­li je­den z właści­cie­li od­mó­wi ob­cią­że­nia swo­je­go lo­ka­lu, wów­czas bank mo­że od­mó­wić udzie­le­nia tak du­że­go kre­dy­tu. W ta­kiej sytuacji po­je­dyn­czy wła­ści­ciel, na­wet z nie­wiel­kim udzia­łem w nie­ru­cho­mo­ści wspól­nej, mo­że mieć wpływ na udzie­le­nie wspól­no­cie kre­dy­tu.

Czy mie­sięcz­na ra­ta kre­dy­to­wa nie mo­że prze­kro­czyć okre­ślo­ne­go pu­ła­pu, np. 70 procent mie­sięcz­ne­go wpły­wu na fun­dusz remontowy?

Nie ma prze­pi­sów, któ­re wpro­wa­dza­ją ta­kie li­mi­ty. Wy­mo­gi tego rodzaju mo­że na­to­miast w umo­wie kre­dy­to­wej wpro­wa­dzić bank. Mia­ły­by one za­pew­ne na ce­lu stwo­rze­nie na fun­du­szu re­zer­wy, któ­ra mo­gła­by być wy­ko­rzy­sta­na w razie po­wsta­nia za­le­gło­ści wła­ści­cie­li we wpła­tach na fun­dusz i za­pew­nia­ła­by mo­żli­wość wy­ko­rzy­sta­nia zgro­ma­dzo­nych re­zerw dla za­cho­wa­nia ter­mi­no­wo­ści w spła­tach kre­dy­tu.      —gb

Co się stanie, gdy nie każdy członek wspólnoty płaci raty kredytu?

? Jeśli bank ma pełnomocnictwo do dysponowania rachunkiem wspólnoty, sam ściągnie należną kwotę, gdyż na rachunku są zawsze jakieś środki, np. gromadzone przez cały rok na koszty centralnego ogrzewania. Właśnie dlatego udzielenie pełnomocnictwa jest obecnie dość często stosowanym zabezpieczeniem.

? Jeżeli bank nie dysponuje pełnomocnictwem lub sytuacja wspólnoty jest już tak zła, że na jej koncie nie ma pieniędzy, wtedy wszczyna postępowanie egzekucyjne.

? Odpowiedzialność majątkową za zobowiązania ponosi wówczas zarówno wspólnota, jak i jej członkowie. Wspólnota odpowiada bez ograniczeń, a każdy z właścicieli lokali – do wysokości udziału w nieruchomości wspólnej.

? Może się zdarzyć, że właściciele lokali będą ponosić również odpowiedzialność rzeczową, gdy zabezpieczyli kredyt hipotekami na swoich mieszkaniach. Będą wówczas ponosili odpowiedzialność do wartości swoich mieszkań.

CV

Paweł Puch

Prawnik specjalizujący się w problematyce nieruchomości. Współpracownik portalu internetowego rynku nieruchomości Oferty.net. Autor licznych artykułów, opracowań i opinii prawnych.

Ma w swoim dorobku także kilka pozycji książkowych. Od wielu lat doradza wspólnotom i spółdzielniom mieszkaniowym oraz pośrednikom w obrocie nieruchomościami i zarządcom nieruchomości.